Cassazione Civile, Ordinanza n. 03893/2026 del 21/02/2026

Esito

La controversia

Un soggetto, insieme a un'altra acquirente rimasta intimata, aveva acquistato da un comune un fondo inserito in un piano di lottizzazione. Dopo la compravendita, gli acquirenti hanno contestato l'esistenza di un vincolo idrogeologico che, a loro dire, rendeva il terreno non edificabile o comunque edificabile solo entro limiti diversi da quelli dichiarati nel contratto. In primo grado era stata respinta la domanda di risoluzione ex art. 1489 c.c.; in appello gli acquirenti avevano anche prospettato la nullità del contratto per contrarietà a norme imperative o illiceità della causa. Il ricorrente ha quindi impugnato la sentenza d'appello con quattro motivi: (1) violazione degli artt. 1218 e 1489 c.c., delle NTA del piano idrogeologico, delle deliberazioni dell'Autorità di bacino e degli artt. 1343, 1354, 1418 c.c. e del d.P.R. 380/2001, sostenendo che il fondo fosse gravato da inedificabilità assoluta e che il piano di lottizzazione non bastasse a consentire nuove costruzioni; (2) violazione degli artt. 1218, 1362 e 1489 c.c. e nullità della sentenza per motivazione inesistente/apparente, censurando la tesi della presunzione legale di conoscenza del piano e l'esclusione dell'affidamento degli acquirenti; (3) nullità della sentenza per motivazione omessa o perplessa, perché la Corte d'appello avrebbe erroneamente escluso la rilevabilità officiosa della nullità del contratto; (4) nullità della sentenza per motivazione inesistente, perplessa, incomprensibile o contraddittoria, per avere la Corte d'appello valorizzato il ritardo nell'avvio dei lavori e la condotta del Comune come elementi incompatibili con l'onere denunciato.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto infondata l'eccezione preliminare di inammissibilità ex art. 366 c.p.c. sollevata dal Comune, ha escluso vizi di motivazione rilevanti secondo il parametro del "minimo costituzionale" e ha giudicato infondati i motivi di merito. In particolare, ha considerato decisivo il fatto che gli acquirenti avessero ottenuto un permesso di costruire e che fossero decaduti dal titolo per non avere iniziato i lavori entro il termine previsto, circostanza incompatibile con l'allegata inedificabilità assoluta del fondo. Ha inoltre condiviso l'impostazione della sentenza impugnata secondo cui le prescrizioni del piano erano state richiamate nel contratto e, in ogni caso, il vincolo derivante da un atto di pianificazione generale era assistito da presunzione legale di conoscenza. Quanto alla nullità, ha osservato che l'erronea affermazione della Corte d'appello sulla non rilevabilità d'ufficio non incideva sull'esito finale, perché una volta esclusa l'inedificabilità assoluta non potevano configurarsi né nullità per contrarietà a norme imperative né illiceità della causa. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, ove dovuto.

Norme richiamate

• art. 1218 c.c.

  richiamato come norma sulla responsabilità per inadempimento, ma ritenuto non utile a scalfire l'accertamento di merito sull'edificabilità del fondo e sulla mancanza di un inadempimento del venditore

• art. 1489 c.c.

  la Corte conferma che non ricorrono i presupposti dell'onere non apparente taciuto dal venditore, anche perché il vincolo era richiamato nel contratto e gli acquirenti erano o dovevano essere a conoscenza del piano

• art. 1343 c.c.

  invocato dal ricorrente per sostenere la nullità per illiceità della causa, ma la censura è respinta perché, esclusa l'inedificabilità assoluta, manca il presupposto della illiceità

• art. 1354 c.c.

  richiamato dal ricorrente nel quadro dei motivi di nullità, senza esito favorevole

• art. 1418 c.c.

  richiamato per sostenere la nullità del contratto per contrarietà a norme imperative, ma non applicabile nel caso concreto

• artt. 10, 12 e 13 del d.P.R. n. 380 del 2001

  invocati dal ricorrente in relazione alla disciplina edilizia, ma non idonei a mutare l'accertamento sulla concreta edificabilità del terreno

• art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.

  la Corte respinge l'eccezione del Comune, ritenendo che il ricorso contenga un'esposizione dei fatti sufficientemente chiara e completa

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  richiamato per affermare che, dopo la riforma del 2012, il sindacato di legittimità sulla motivazione è limitato al solo "minimo costituzionale"

• art. 111, comma 6, Cost.

  usato come parametro del controllo di legittimità sulla motivazione, limitato ai casi di motivazione mancante, apparente, incomprensibile o perplessa

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato per la condanna del ricorrente al versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ove dovuto

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  norma che ha introdotto il testo applicato dell'art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

• art. 1-bis dell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato nel dispositivo in relazione al contributo unificato aggiuntivo

• art. 5 NTA del Progetto di Piano Stralcio adottato il 3.3.2004

  considerato nel ricorso come norma che consentirebbe solo il completamento di interventi già autorizzati prima dell'adozione del piano

• art. 12 NTA del Progetto di Piano Stralcio adottato il 3.3.2004

  richiamato dal ricorrente a sostegno della tesi del vincolo di inedificabilità assoluta

• art. 1218 c.c.

  richiamato anche in relazione alla pretesa risoluzione/inadempimento del venditore, ma senza che sia ravvisato un inadempimento causale

• art. 1362 c.c.

  invocato ai fini dell'interpretazione del contratto, ma la Corte valorizza il dato testuale del richiamo delle previsioni del piano nel negozio

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione, dopo la riforma dell'art. 360, n. 5, c.p.c., il controllo sulla motivazione è limitato al solo "minimo costituzionale": sono censurabili soltanto motivazioni mancante, apparente, irriducibilmente contraddittoria o obiettivamente incomprensibile, non già la mera insufficienza o non condivisibilità della motivazione.
• In tema di vendita di un bene asseritamente gravato da vincoli urbanistici o idrogeologici, la domanda ex art. 1489 c.c. richiede l'esistenza di un onere effettivo e non apparente, nonché la sua non conoscenza da parte dell'acquirente; se il vincolo è richiamato nel contratto o comunque risulta concretamente conosciuto, il rimedio non è praticabile.
• La presunta inedificabilità di un fondo deve essere verificata in concreto alla luce della disciplina urbanistica e degli atti amministrativi applicabili; la prova che il bene abbia comunque ottenuto un permesso di costruire è elemento fortemente incompatibile con l'allegazione di un'inedificabilità assoluta.
• La nullità del contratto per contrarietà a norme imperative o per illiceità della causa non può essere affermata in astratto, ma presuppone che il regolamento negoziale realizzi un risultato vietato dall'ordinamento; se il bene trasferito conserva una reale vocazione edificatoria coerente con il contratto, tali cause di nullità non sono configurabili.
• Quando il giudice di merito fonda la decisione su più rationes autonome e una di esse è sufficiente a sorreggere il decisum, la censura che non scalfisca il nucleo decisivo dell'accertamento di fatto non può condurre alla cassazione della sentenza.

Come è indicizzato