Sentenza n. 1477/2026 - Firenze, Sezione 1

Esito

La controversia

Le ricorrenti hanno impugnato la disciplina urbanistica dettata dal Piano operativo comunale per il loro immobile, chiedendo l'annullamento della classificazione R3 e della classe di intervento 3 e l'attribuzione della classificazione R5 con classe di intervento 5, che avrebbe consentito anche la demolizione e ricostruzione. Con il primo motivo hanno dedotto la violazione e falsa applicazione delle norme tecniche di attuazione del piano, difetto di istruttoria e motivazione ed eccesso di potere, sostenendo che l'immobile non fosse soggetto a vincoli ambientali, paesaggistici o di altra natura, che non presentasse effettivi caratteri storico-testimoniali e che la classificazione R3 fosse illogica anche alla luce della diversa classificazione attribuita ad altri edifici progettati dall'architetto Bienaimè. Hanno inoltre contestato la tutela del giardino pertinenziale. Con il secondo motivo hanno sostenuto che, anche ammettendo la classificazione R3, la classe di intervento 3 sarebbe stata eccessivamente restrittiva e incompatibile con il recupero dell'edificio, impedendo gli interventi necessari di adeguamento strutturale, antisismico ed energetico; hanno invocato la coerenza con gli obiettivi comunali di recupero e flessibilizzazione degli interventi sul patrimonio edilizio esistente. Con il terzo motivo hanno dedotto la violazione degli artt. 3 e 10 della l. 241/1990, difetto di motivazione e di istruttoria, lamentando che il rigetto delle osservazioni fosse fondato su formule tautologiche e non spiegasse le ragioni ostative alla diversa classificazione richiesta. Il Comune ha eccepito l'inammissibilità delle censure in quanto rivolte al merito delle scelte pianificatorie e ha sostenuto che il valore testimoniale e culturale dell'edificio, nonché il suo impianto tipologico di villa, giustificassero la classificazione R3 e la classe di intervento 3.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato gli atti impugnati nelle parti riguardanti Villa Martinelli e il relativo giardino, disponendo che il Comune attribuisca una nuova classificazione e una nuova classe di intervento attenendosi alle indicazioni della sentenza. Il Collegio ha ribadito che le scelte urbanistiche sono espressione di ampia discrezionalità e sono sindacabili solo per manifesta illogicità o arbitrarietà, evidente travisamento dei fatti o distorto esercizio del potere. Ha tuttavia ritenuto fondate le censure perché le controdeduzioni comunali si erano limitate ad affermare in modo astratto l'esistenza di caratteri tipologici e di un valore storico-documentale, senza confrontarsi con il pessimo stato di conservazione e di abbandono dell'edificio e del giardino, né spiegare la coerenza della classificazione R3 e della classe 3 con l'obiettivo generale del piano di favorire il recupero dell'edificato esistente. La paternità del progetto da parte dell'architetto Bienaimè non era stata indicata dal Comune nelle controdeduzioni e comunque non poteva costituire, da sola, elemento decisivo, anche perché altri edifici sicuramente progettati dal medesimo architetto avevano ricevuto classificazioni diverse. Neppure il mero principio insediativo tipico della villa era sufficiente a giustificare la classificazione R3, dovendo essere dimostrato l'effettivo valore storico-testimoniale ancora apprezzabile. Analoga carenza è stata ravvisata per il giardino, del quale non erano stati illustrati gli elementi di valore meritevoli di particolare tutela. Il TAR ha assorbito gli ulteriori profili di gravame e ha condannato il Comune alla rifusione delle spese processuali, liquidate in euro 3.000,00 oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 24 N.T.A. del Piano operativo comunale

  "salvaguardia del valore storico o storicizzato degli edifici e degli elementi che li caratterizzano"

  La classe di intervento 3 consente interventi di ristrutturazione edilizia conservativa e limitati ampliamenti funzionali, finalizzati alla salvaguardia di valori storici o storicizzati; la sua applicazione richiede una motivazione concreta sull'effettiva presenza e attualità di tali valori.

• art. 70 N.T.A. del Piano operativo comunale

  "le ville, palazzi, complessi e case storiche o di valore testimoniale che sono spesso l’esito di un progetto unitario"

  La classificazione R3 riguarda immobili caratterizzati da effettivo valore storico o testimoniale; la mera tipologia insediativa della villa o la paternità progettuale non sono sufficienti, da sole, a dimostrare tale valore.

• art. 72 N.T.A. del Piano operativo comunale

  "parti di città cresciute sulla base di iniziative singole e caratterizzate dalla disomogeneità dei tipi edilizi e della suddivisione dei lotti, dalla frammentazione del suolo pubblico e da scarse dotazioni collettive"

  La classificazione R5 concerne tessuti urbani caratterizzati da iniziative singole e disomogeneità edilizia; il Comune deve motivare concretamente perché l'immobile non possa essere ricondotto a tale diversa disciplina.

• art. 3 l. 241/1990

  Le controdeduzioni alle osservazioni urbanistiche devono contenere una motivazione sufficiente a rendere comprensibili le ragioni della scelta, soprattutto quando la disciplina imposta limita significativamente gli interventi e appare potenzialmente incoerente con gli obiettivi generali del piano.

• art. 10 l. 241/1990

  Le osservazioni dei privati nel procedimento di pianificazione costituiscono apporti collaborativi e non generano, di regola, un obbligo di motivazione analitica; resta però necessario dar conto del loro esame e del confronto con gli interessi generali, con motivazione adeguata quando siano coinvolte aspettative qualificate o quando la scelta richieda una specifica giustificazione.

Massime di principio

• Le scelte di pianificazione urbanistica sono espressione di ampia discrezionalità amministrativa e sono sindacabili dal giudice solo per manifesta illogicità o arbitrarietà, evidente travisamento dei fatti o distorto esercizio del potere; il sindacato non può sostituire la valutazione di merito dell'amministrazione.
• Quando uno strumento urbanistico assoggetta un edificio a una disciplina conservativa particolarmente restrittiva, l'amministrazione deve indicare in modo concreto gli elementi storico-testimoniali effettivamente presenti e ancora apprezzabili che giustificano la limitazione, soprattutto se l'immobile versa in stato di abbandono o degrado.
• La mera tipologia insediativa di villa o la riconducibilità del progetto a un autore di rilievo non sono, da sole, sufficienti a giustificare la classificazione dell'immobile tra le ville e i giardini storici: occorre dimostrare l'effettivo valore storico-documentale rilevante secondo la disciplina urbanistica applicata.
• La motivazione delle scelte urbanistiche deve confrontarsi con gli obiettivi generali dello stesso piano, incluso il recupero realistico dell'edificato esistente; l'aggravamento degli oneri a carico della proprietà è legittimo solo in presenza di una documentata necessità di tutela di valori storico-testimoniali effettivi e apprezzabili.
• Il rigetto delle osservazioni presentate dai proprietari nell'ambito del procedimento di pianificazione non richiede normalmente una motivazione analitica, poiché esse costituiscono apporti collaborativi e non rimedi giuridici; tuttavia, non sono sufficienti formule astratte o tautologiche quando la scelta incide significativamente sulle possibilità di recupero del bene e richiede una concreta ponderazione degli interessi contrapposti.

Come è indicizzato