Cassazione Civile, Ordinanza n. 11800/2025 del 05/05/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce nell'ambito di un'espropriazione immobiliare avviata su un compendio industriale locato. La società conduttrice sosteneva di aver stipulato un primo contratto di locazione prima del pignoramento e che un successivo contratto, concluso quando la procedura esecutiva era già pendente, fosse inefficace ab origine o comunque privo di effetti tali da travolgere il precedente rapporto, che sarebbe rimasto opponibile ai creditori e all'aggiudicatario. In via subordinata invocava l'opponibilità della locazione in ragione della precedente detenzione del bene. Inoltre chiedeva di imputare al creditore procedente o al custode le spese per lavori di manutenzione straordinaria e ristrutturazione dell'immobile eseguiti nel corso della procedura, con conseguente rimborso o compensazione con i canoni dovuti. Con il ricorso per cassazione deduceva: (1) violazione delle norme sulla novazione e sulla opponibilità della locazione nell'esecuzione immobiliare, assumendo che il secondo contratto fosse inefficace e non novativo; (2) violazione dell'art. 2923, quarto comma, c.c., per avere la Corte d'appello escluso la rilevanza della detenzione anteriore al pignoramento e la possibilità di opporre la locazione; (3) erronea applicazione della disciplina fallimentare, contestando che il fallimento della locatrice rendesse improcedibile la domanda; (4) violazione delle norme su compensazione, locazione e rimborso delle spese, sostenendo che i costi manutentivi, gravanti sul proprietario, fossero compensabili con i canoni.

La decisione

La Corte di cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso. Ha ritenuto che i primi tre motivi, pur formalmente prospettati come violazioni di legge, mirassero in realtà a ottenere una rivalutazione del merito e delle risultanze istruttorie, attività riservata al giudice di merito: la Corte territoriale aveva infatti accertato in fatto che il secondo contratto era valido tra le parti, pienamente novativo e sostitutivo del precedente, ma inopponibile alla procedura esecutiva perché successivo a ipoteche e pignoramento; aveva inoltre escluso la detenzione giuridicamente rilevante anteriore al pignoramento e rilevato il mancato pagamento dei canoni in un contesto di decozione incompatibile con la buona fede; quanto al richiamo all'art. 24 l.fall., la Corte di merito non aveva affermato una improcedibilità in senso tecnico, ma si era limitata a osservazioni sulla strategia difensiva. Il quarto motivo è stato reputato inammissibile ai sensi dell'art. 360-bis n. 1 c.p.c., perché la decisione impugnata era conforme alla giurisprudenza consolidata: le spese manutentive o di ristrutturazione non sono poste a carico del creditore procedente né del custode, che hanno solo funzioni di conservazione e amministrazione dei beni pignorati; il rimborso va invece richiesto al locatore/debitore esecutato, e, dopo il fallimento, alla massa fallimentare mediante insinuazione al passivo. La ricorrente è stata condannata alle spese di legittimità, al pagamento di una somma ex art. 96, comma 3, c.p.c. per abuso del processo e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1230 c.c.

  Richiamato in tema di novazione: la Corte ha ritenuto che il secondo contratto avesse effettiva portata novativa, ma la censura era inammissibile perché diretta contro un accertamento di fatto.

• art. 2923 c.c.

  primo comma; quarto comma

  In materia di opponibilità della locazione all'espropriazione: la Corte ha escluso che potesse invocarsi la detenzione anteriore al pignoramento, perché il titolo legittimante era il secondo contratto, successivo e non autorizzato.

• art. 560 c.p.c.

  Richiamato per escludere che la locazione successiva al pignoramento fosse stata autorizzata dal giudice dell'esecuzione e per confermare l'inopponibilità del rapporto.

• art. 24 l.fall.

  Il richiamo è stato ritenuto inconferente: la Corte d'appello non aveva pronunciato improcedibilità, ma aveva solo osservato che la sopravvenuta procedura concorsuale concentrava le controversie nella massa fallimentare.

• art. 56 l.fall.

  Invocato dal ricorrente per la compensazione del credito da spese manutentive; la Corte ha escluso che il credito potesse essere fatto valere contro creditore procedente o custode.

• art. 92 l.fall.

  Richiamato nel contesto del tentativo di compensazione/recupero verso la procedura concorsuale, ma non ritenuto idoneo a spostare il legittimato passivo.

• art. 1241 c.c.

  La compensazione è stata esclusa perché il credito per rimborso manutenzioni non era azionabile nei confronti dei soggetti convenuti, ma verso il locatore/debitore esecutato o la massa fallimentare.

• art. 1460 c.c.

  Invocato a sostegno dell'eccezione di inadempimento/rifiuto di pagare i canoni, ma la Corte ha valorizzato il contesto e il mancato pagamento dei canoni come indice di mala fede.

• art. 1577 c.c.

  Norma applicata per affermare che il rimborso delle riparazioni non a carico del conduttore va chiesto al locatore.

• art. 1578 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso sulla disciplina delle spese e dei vizi della cosa locata, senza successo.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  Norma processuale invocata per i motivi di ricorso per cassazione per violazione/falsa applicazione di legge.

• art. 360-bis n. 1 c.p.c.

  Fondamento dell'inammissibilità del quarto motivo, perché la decisione era conforme a giurisprudenza consolidata.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Richiamato per la trattazione del ricorso in adunanza camerale.

• art. 96, terzo comma, c.p.c.

  Applicato per la condanna della ricorrente al pagamento di una somma equitativa a favore della resistente per abuso del processo.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 115/2002

  Richiamato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 8 d.P.R. 115/2002

  Richiamato nel quadro delle spese necessarie al processo esecutivo e della loro diversa allocazione rispetto alle spese manutentive.

• art. 2770 c.c.

  Richiamato per le spese privilegiate connesse agli atti necessari al processo esecutivo.

Massime di principio

• In sede di legittimità non è consentito trasformare censure formalmente di violazione di legge in una richiesta di nuova valutazione dei fatti, delle prove e della ricostruzione negoziale compiuta dal giudice di merito.
• La qualificazione di un nuovo assetto contrattuale come novativo o sostitutivo rispetto al precedente costituisce accertamento di fatto, insindacabile in cassazione se sorretto da motivazione non illogica.
• Nell'espropriazione immobiliare, la locazione stipulata dopo il pignoramento è inopponibile alla procedura e ai terzi; la mera allegazione di una detenzione materiale anteriore non basta se il titolo giuridico della detenzione è successivo o non autorizzato.
• La buona fede del conduttore può essere esclusa quando il mancato pagamento dei canoni si inserisca in un contesto negoziale e finanziario sintomatico di strumentalità o decozione, secondo apprezzamento del giudice di merito.
• Le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile pignorato non gravano sul creditore procedente né sul custode giudiziario, i quali hanno funzioni di conservazione e amministrazione del bene, non di esecuzione di interventi manutentivi per conto del conduttore.
• Il conduttore che abbia sostenuto spese poste contrattualmente a carico del locatore deve rivolgere la pretesa di rimborso al locatore/debitore esecutato e, se interviene il fallimento, insinuare il relativo credito al passivo della massa.
• Il ricorso per cassazione è inammissibile ex art. 360-bis n. 1 c.p.c. quando censura una decisione conforme a un orientamento consolidato senza offrire argomenti idonei a rimeditare tale indirizzo.
• La proposizione di un'impugnazione manifestamente inammissibile, che ignori principi consolidati e tenda solo a dilatare il processo, può integrare abuso del processo e giustificare la condanna equitativa ex art. 96, comma 3, c.p.c.

Come è indicizzato