Circolare n. 23 del 29/07/2020

Quadro normativo

L'art. 67, comma 1, lett. b) TUIR distingue le plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni e quelle derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, con regimi fiscali differenti.

Pratica amministrativa precedente

Con la risoluzione 395/E/2008 l'Amministrazione aveva ritenuto che fabbricati ricadenti in piani di recupero o destinati a demolizione potessero essere trattati come terreni edificabili e tassati indipendentemente dal periodo di possesso.

Criteri adottati dall'Amministrazione per la riqualificazione

L'Amministrazione motivava la riqualificazione sulla base di elementi contrattuali e fattuali (es. permessi di demolizione/ricostruzione, piano di recupero, prezzo di cessione coerente con aree edificabili) ritenendo prevalente l'effettivo oggetto economico dell'operazione.

Orientamento della Corte di cassazione

La giurisprudenza di legittimità (tra cui sentenza n. 5088/2019) afferma che la cessione di un edificio non può essere ricondotta a cessione di area edificabile: distinzione edificato/non edificato è alternativa esclusiva e la pattuizione di demolire/ricostruire non giustifica la riqualificazione.

Conseguenze operative

Alla luce dei principi consolidati in Cassazione, le indicazioni della ris. 395/E/2008 e le pretese amministrative contrarie devono considerarsi superate; l'Amministrazione non deve più riqualificare le cessioni di edifici come cessioni di terreni edificabili.

Istruzione alle Direzioni regionali

Le Direzioni regionali sono chiamate a vigilare affinché le Direzioni provinciali e gli Uffici dipendenti adottino e rispettino il nuovo indirizzo interpretativo e operativo contenuto nella circolare.