Cassazione Civile, Ordinanza n. 21111/2025 del 24/07/2025

Esito

La controversia

La controversia riguarda avvisi di accertamento IMU emessi per gli anni 2012, 2013 e 2014 su terreni di proprietà dei contribuenti. Il giudice di merito aveva riformato la decisione di primo grado, ritenendo non sussistente il presupposto impositivo perché i terreni avevano natura agricola con valore paesaggistico-ambientale, erano destinati ad area di futuro ampliamento di un parco sovracomunale e, secondo la CTR, l’assegnazione di un indice edificatorio nel PGT in applicazione della perequazione non rendeva i suoli imponibili. Il Comune ha impugnato con un motivo unico, formalmente fondato sull’art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c., sostenendo che la CTR avesse erroneamente confuso perequazione e compensazione urbanistica: secondo il ricorrente, ai terreni erano stati attribuiti diritti edificatori compensativi, annotati nel registro dei crediti edificatori, trasferibili o spendibili su altre aree, e quindi l’area non avrebbe potuto essere considerata non edificabile ai fini IMU. Il Comune ha inoltre denunciato la falsa applicazione delle norme richiamate in tema di edificabilità e di qualificazione urbanistica del suolo. La Corte ha ritenuto ammissibile il motivo nella parte relativa alla violazione di legge, ma inammissibile la doglianza ex art. 360, n. 5, c.p.c. per mancata autonoma individuazione di un fatto decisivo omesso; nel merito ha accolto il ricorso, precisando che la CTR non aveva verificato se si trattasse di compensazione urbanistica, che esclude l’imposizione, oppure di perequazione urbanistica, che invece attribuisce al suolo una qualità edificatoria intrinseca e lo rende imponibile. Ha inoltre chiarito che la destinazione a verde pubblico o a servizi non esclude di per sé la natura edificabile ai fini fiscali, ma incide solo sul valore venale e quindi sulla base imponibile.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso del Comune, ha cassato la sentenza della CTR Lombardia e ha rinviato alla Corte di Giustizia Tributaria della Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità. È stata ribadita la distinzione tra compensazione urbanistica, nella quale il credito edificatorio compensativo non è assoggettabile a imposta perché non ha natura reale e non inerisce al terreno, e perequazione urbanistica, nella quale l’indice edificatorio costituisce qualità intrinseca del suolo e rende il terreno imponibile ai fini IMU. La Corte ha inoltre affermato che la mera destinazione urbanistica a verde pubblico non sottrae l’area al regime fiscale dei suoli edificabili, incidendo soltanto sulla stima del valore venale.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  Il motivo misto è ammissibile se consente di isolare chiaramente le censure di violazione di legge e di omesso esame di fatto decisivo; la censura ex n. 5 è inammissibile se non individua specificamente il fatto decisivo omesso.

• art. 1 d.lgs. n. 504 del 1992

  Richiamato insieme all’art. 2 per contestare la qualificazione del presupposto impositivo IMU/ICI.

• art. 2 d.lgs. n. 504 del 1992

  La nozione di area edificabile è ampia e fondata sulla potenzialità edificatoria; non viene esclusa da vincoli o destinazioni urbanistiche che incidono solo sulla concreta edificabilità e sul valore venale.

• l. reg. Lombardia n. 12 del 2005

  Serve a distinguere perequazione urbanistica e compensazione urbanistica; la confusione tra i due istituti è censurabile.

• comma 2-bis dell’art. 2643 c.c.

  Richiamato in relazione alla trascrizione dei diritti edificatori e alla loro possibile assimilazione a diritti reali atipici, ma la Corte ne valorizza la rilevanza solo nel contesto della compensazione urbanistica.

• art. 5 d.l. n. 70/2011

  Richiamato dal ricorrente nel quadro delle norme sui diritti edificatori e sulla loro circolazione.

• art. 23 l. n. 1150/1952

  Richiamato dal ricorrente nel complesso delle norme urbanistiche applicate al caso.

• art. 3.3 norme di attuazione del Documento di piano

  Richiamato come disposizione urbanistica locale rilevante per la qualificazione dell’area.

Massime di principio

• Nel contenzioso IMU/ICI la qualificazione di un terreno come edificabile non richiede l’attuale e concreta possibilità di costruire, essendo sufficiente la potenzialità edificatoria desumibile dagli strumenti urbanistici e dalle regole del piano.
• I vincoli di destinazione urbanistica, anche quando precludano in concreto l’edificazione o impongano la destinazione a servizi, verde pubblico o attrezzature collettive, non escludono automaticamente la natura edificabile del suolo; incidono piuttosto sul valore venale e quindi sulla base imponibile.
• La compensazione urbanistica e la perequazione urbanistica sono istituti distinti: nella compensazione il proprietario riceve un credito edificatorio separato dal fondo e non imponibile in quanto non reale e non inerente al terreno; nella perequazione l’indice edificatorio è invece una qualità intrinseca del suolo e comporta imponibilità.
• Nel ricorso per cassazione, un motivo formulato in modo misto è ammissibile se le singole censure sono chiaramente separabili; è invece inammissibile la doglianza ex art. 360, n. 5, c.p.c. che non individui specificamente un fatto decisivo omesso.
• La destinazione urbanistica a verde pubblico non vale, di per sé, a sottrarre l’area al regime fiscale dei terreni edificabili, ma solo a influire sulla stima del loro valore di mercato.

Come è indicizzato