Sentenza del 10/02/2020 n. 1133 - Comm. Trib. Prov. Catania

Esito

La controversia

impugnazione della rettifica dell'imposta di registro operata dall'Amministrazione che aveva determinato il valore dell'immobile ai fini fiscali con il metodo comparativo usando prezzi di fondi situati nella stessa contrada; il ricorrente deduceva che l'immobile oggetto di verifica era gravato da vincoli (ipoteca e/o pignoramento) mentre i beni usati come comparazione risultavano liberi da pesi, e che l'Amministrazione non aveva tenuto conto dell'incidenza di tali vincoli sul valore di scambio

La decisione

il giudice ha dato ragione al ricorrente: la stima basata sul metodo comparativo deve tenere conto della presenza di vincoli (ipoteche, pignoramenti) che gravano sul fondo oggetto di verifica rispetto ai comparabili liberi da pesi. È stata quindi ritenuta illegittima la rettifica che non ha considerato l'effetto dei vincoli sul valore commerciale del bene; l'Amministrazione è stata obbligata a ricalcolare il valore tenendo conto degli oneri che riducono il prezzo di mercato e, conseguentemente, l'imposta di registro

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131/1986

  Il DPR n.131/1986 disciplina l'imposta di registro e le modalità di determinazione della base imponibile. Dalla pronuncia emerge che, nell'applicazione del metodo comparativo per la determinazione del valore ai fini dell'imposta, va presa in considerazione la reale situazione di mercato del bene, compresa l'esistenza di vincoli che ne riducono il valore di scambio

Massime di principio

• Il metodo comparativo per la determinazione del valore ai fini dell'imposta di registro richiede che i beni usati come comparabili siano effettivamente omogenei: se il bene oggetto di verifica è gravato da vincoli, tale circostanza va considerata e valorizzata come elemento di differenziazione
• I vincoli reali (ipoteca, pignoramento, ecc.) incidono sul valore di scambio perché comportano un rischio per l'acquirente (es. rischio di evizione, procedura esecutiva) e devono quindi determinare una riduzione del prezzo comparativo applicato
• Se l'Amministrazione utilizza comparabili liberi da oneri deve applicare uno sconto/coefficiente correttivo al valore stimato del bene gravato da vincoli, oppure scegliere comparabili con simili oneri
• Per ottenere il riconoscimento della riduzione il contribuente deve fornire documentazione idonea (visure ipotecarie, atti di pignoramento, perizie tecniche) che dimostri l'esistenza e la portata dei vincoli e consenta una quantificazione dell'incidenza sul valore
• La quantificazione della diminuzione di valore dovuta ai vincoli può dipendere dalla natura del vincolo (priorità dell'ipoteca, misura del credito garantito, probabilità di espropriazione) e richiede, se necessario, una perizia che indichi il relativo sconto di mercato
• In sede contenziosa l'Amministrazione deve giustificare la scelta dei comparabili e la mancata considerazione dei vincoli; la semplice applicazione di valori medi senza adeguata comparazione è insufficiente