Cassazione Civile, Ordinanza n. 30848/2024 del 02/12/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da due distinti contratti preliminari di vendita di unità immobiliari facenti parte di un edificio a Barberino del Mugello. I promissari acquirenti hanno agito per ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. e, contestualmente, la riduzione del prezzo: un primo gruppo deducendo la presenza di vincoli e oneri non dichiarati gravanti sull’edificio e sulle singole unità, un secondo acquirente deducendo vizi delle opere edilizie e chiedendo anche il riconoscimento dei lavori da lui eseguiti a proprie spese. La società venditrice, poi in liquidazione e concordato preventivo, ha resistito e, in sede di rinvio dopo una precedente cassazione, ha censurato la decisione della Corte d’appello che aveva accolto le domande ex art. 2932 c.c. senza verificare se, secondo i preliminari, il saldo prezzo fosse esigibile prima della stipula del definitivo e senza accertare la necessità dell’offerta di pagamento ai sensi dell’art. 2932, co. 2, c.c. Ha inoltre dedotto vizi di motivazione e violazione di norme sul prezzo, sugli interessi, sul giudicato formatosi sulle domande riconvenzionali e sulla domanda di responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c., sostenendo che la Corte territoriale avesse errato nel non considerare l’inadempimento degli acquirenti e nel respingere la domanda risarcitoria della procedura.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, rilevando che il giudice di rinvio non si era attenuto al principio di diritto già fissato nel precedente giudizio di legittimità in tema di offerta del prezzo nella domanda ex art. 2932 c.c. cumulata con la riduzione del prezzo. Ha affermato che occorre verificare, sulla base del contenuto del preliminare, se il pagamento del saldo fosse esigibile prima della stipula del definitivo: solo se il pagamento è contestuale o successivo al definitivo può bastare l’offerta anche non formale; se invece il pagamento è dovuto prima del definitivo, è necessario il pagamento o la formale offerta nei modi di legge. Sono stati dichiarati inammissibili il secondo e il terzo motivo, assorbito il quarto, infondati il quinto e il sesto. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione, anche per le spese.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  Nell’azione di esecuzione specifica dell’obbligo di concludere il contratto, l’offerta del prezzo non è necessaria se il pagamento del saldo è previsto contestualmente o dopo la stipula del definitivo; se invece il saldo è esigibile prima del definitivo, il promissario acquirente deve pagare o effettuare formale offerta di pagamento nei modi di legge.

• art. 394 c.p.c.

  Nel giudizio di rinvio il giudice deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione.

• art. 384 c.p.c.

  Il giudice di rinvio è vincolato al principio di diritto formulato dalla Corte di cassazione.

• art. 112 c.p.c.

  È denunciabile l’omessa pronuncia; la Corte esclude però l’omissione quando il giudice si sia comunque pronunciato, anche implicitamente, sulla domanda o eccezione.

• art. 132 c.p.c.

  La nullità per difetto di motivazione ricorre solo in caso di motivazione mancante, apparente o incomprensibile, non quando la motivazione sia semplicemente ritenuta non condivisibile.

• art. 111 Cost.

  Il c.d. minimo costituzionale della motivazione è violato solo nei casi estremi di assenza o radicale inintelligibilità della motivazione.

• art. 1482 c.c.

  Richiamato nel motivo relativo ai vizi/oneri sulla cosa promessa in vendita, quale norma evocata dalla ricorrente per contestare la riduzione del prezzo.

• art. 1489 c.c.

  Richiamato nel motivo relativo a oneri o diritti gravanti sul bene promesso in vendita, ai fini della riduzione del prezzo.

• art. 1490 c.c.

  Richiamato per i vizi della cosa venduta e la conseguente riduzione del prezzo.

• art. 1183 c.c.

  Richiamato per affermare che, se il pagamento è dovuto prima del definitivo, esso va eseguito al domicilio del creditore alla scadenza pattuita.

• art. 1498 c.c.

  Richiamato in tema di tempo e luogo del pagamento del prezzo nella vendita.

• art. 1208 c.c.

  Richiamato in tema di offerta reale/formale del pagamento.

• art. 1209 c.c.

  Richiamato in tema di offerta formale del pagamento.

• art. 1460 c.c.

  La mancata esecuzione o offerta del prezzo può legittimare l’eccezione di inadempimento della controparte, impedendo il trasferimento del diritto.

• art. 1224 c.c.

  Richiamato in tema di interessi dovuti sulle somme residue del prezzo.

• art. 1220 c.c.

  Richiamato con riferimento agli effetti dell’offerta del debitore e alla mora del creditore.

• art. 96 c.p.c.

  La responsabilità aggravata richiede, oltre alla consapevolezza dell’infondatezza della pretesa, la violazione della normale prudenza secondo un giudizio di prevedibilità dell’accoglimento della domanda; la valutazione spetta al giudice di merito.

• art. 96 c.p.c.

  È stata esaminata e respinta la domanda di condanna per responsabilità aggravata, ritenendo insussistenti i presupposti di legge.

• art. 392 c.p.c.

  Richiamato per la riassunzione del giudizio dopo cassazione con rinvio.

• art. 360 c.p.c.

  primo comma, nn. 3, 4 e 5

  Viene richiamato quale base dei motivi di ricorso per violazione di legge, nullità processuali e vizi motivazionali.

Massime di principio

• Nel giudizio di rinvio il giudice deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione e, se tale principio presuppone un accertamento di fatto rimasto non compiuto, deve svolgere quell’accertamento prima di decidere.
• Nell’azione ex art. 2932 c.c. cumulata con domanda di riduzione del prezzo, l’esigenza di offerta del prezzo dipende dal momento in cui il saldo è esigibile secondo il preliminare: se è dovuto contestualmente o dopo il definitivo, può bastare l’offerta anche non formale; se è dovuto prima, occorre il pagamento o l’offerta formale nei modi di legge.
• La sentenza è nulla per difetto di motivazione solo quando la motivazione sia mancante, meramente apparente, incoerente in modo irriducibile o incomprensibile; non è sufficiente che la parte la ritenga errata o incompleta.
• La censura di omessa pronuncia richiede che la questione sia effettivamente rimasta senza decisione; se il giudice si è espresso, anche implicitamente, la doglianza non è fondata.
• La responsabilità aggravata ex art. 96, comma 2, c.p.c. non discende automaticamente dalla soccombenza, ma richiede una valutazione concreta della consapevolezza dell’infondatezza della pretesa e della violazione della normale prudenza nella proposizione della domanda.

Come è indicizzato