Sentenza del 09/10/2019 n. 25266 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la sentenza della CTR di Venezia sostenendo la violazione e falsa applicazione dell'articolo 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000. La CTR aveva ritenuto sufficiente, ai fini della conservazione dell'agevolazione fiscale, la realizzazione delle sole opere di urbanizzazione dell'area entro il quinquennio previsto. Secondo l'Agenzia, invece, il beneficio richiedeva la realizzazione effettiva di una nuova costruzione, oppure la demolizione e ricostruzione di un edificio preesistente, non essendo sufficienti le sole opere di urbanizzazione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, ha cassato la sentenza favorevole alla società pronunciata dalla CTR e, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ha deciso direttamente nel merito rigettando il ricorso originario proposto dalla Immobiliare S. s.r.l. contro il recupero dell'imposta ordinaria. Sono state compensate le spese dei giudizi di merito, mentre la società è stata condannata a rimborsare all'Agenzia le spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• Articolo 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000

  Prevedeva, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, l'applicazione dell'imposta di registro all'1 per cento e delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

  L'agevolazione è subordinata all'integrale realizzazione, entro il quinquennio previsto, delle potenzialità edificatorie dell'area. Non sono sufficienti le sole opere di urbanizzazione, anche se previste da una convenzione di lottizzazione; occorre la costruzione di un nuovo edificio oppure la demolizione e ricostruzione di uno preesistente. La realizzazione può essere considerata integrale anche quando l'edificio non è completamente ultimato, purché sia stato costruito almeno a rustico, con mura perimetrali e copertura, in conformità agli strumenti urbanistici.

• Articolo 2645-bis, comma 6, del codice civile

  Il riferimento al completamento a rustico riguarda un edificio dotato di mura perimetrali e copertura.

  La disposizione è stata richiamata in via analogica per individuare il livello minimo di realizzazione dell'edificio idoneo a dimostrare una concreta e riconoscibile trasformazione edificatoria del suolo.

• Articolo 384 del codice di procedura civile

  Consente alla Corte di cassazione, quando non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, di decidere direttamente la causa nel merito dopo aver cassato la sentenza impugnata.

• Articolo 91 del codice di procedura civile

  È stato applicato per porre a carico della società soccombente le spese del giudizio di legittimità.

Massime di principio

• Per usufruire di agevolazioni fiscali collegate all'edificazione di un'area, non basta normalmente rendere il terreno urbanizzato: è necessario dimostrare una concreta attività edificatoria conforme al piano urbanistico.
• Quando la legge prevede un termine per realizzare l'intervento, entro tale termine deve essere raggiunto almeno lo stato di avanzamento minimo richiesto dalla giurisprudenza, generalmente identificabile nella costruzione a rustico con mura perimetrali e copertura.
• La verifica deve riguardare l'effettiva realizzazione dell'edificio o degli edifici previsti, non soltanto lavori preparatori, fondazioni, opere di urbanizzazione o interventi parziali privi di una trasformazione edificatoria significativa.
• In caso di revoca dell'agevolazione, l'amministrazione può recuperare la differenza tra l'imposta ordinaria e quella agevolata se il contribuente non dimostra il rispetto sostanziale e tempestivo dei requisiti previsti.
• La valutazione va effettuata considerando sia il testo della norma sia la sua finalità: se l'obiettivo è incentivare la costruzione, gli adempimenti meramente urbanizzativi o preparatori non sono di regola sufficienti.