Sentenza n. 888/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato l’ordinanza con cui il Comune di Firenze gli aveva ordinato, quale proprietario, la demolizione delle opere e la rimessione in pristino dell’unità immobiliare, da ricondurre allo stato legittimo risultante dalla DIA del 1996. L’Amministrazione aveva ritenuto realizzato un frazionamento sostanziale in due monolocali, mediante opere comprendenti due soppalchi, uno dei quali non autorizzato e l’altro difforme, nonché una cucina ricavata nel vano legittimato come camera. Il ricorrente ha dedotto: 1) l’insussistenza del frazionamento, sostenendo che l’immobile aveva già una conformazione separata dal vano scala, che la presunta cucina era solo una piastra elettrica inserita in un armadio, che il subalterno catastale era rimasto unico e che i soppalchi non erano stati motivatamente collegati al frazionamento; 2) difetto di motivazione circa la concreta violazione delle disposizioni del regolamento edilizio; 3) erronea qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia soggetta a SCIA e conseguente erronea applicazione dell’art. 199 della l.r. Toscana n. 65/2014, poiché il frazionamento con opere sarebbe riconducibile alla manutenzione straordinaria di cui all’art. 135, comma 2, lett. b), con applicazione dell’art. 200 della medesima legge; 4) erroneo riferimento all’art. 37, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 e al parere della Soprintendenza, nonché omessa motivazione sulla scelta della sanzione ripristinatoria in luogo di quella pecuniaria; 5) omessa preventiva verifica della fattibilità della rimessione in pristino e difetto di motivazione sul punto.

La decisione

Il TAR ha respinto tutti i motivi. Quanto al primo, ha ritenuto che la conformazione dell’immobile, pur peculiare, non escludesse il frazionamento: prima degli interventi i due lati dell’unità non erano completamente autonomi, mentre la situazione successiva consentiva l’utilizzazione indipendente dei due ambienti. Il frazionamento è stato quindi qualificato come sostanziale e con opere; la mancata variazione catastale del subalterno non è stata ritenuta decisiva, essendo conseguenza dell’esecuzione senza titolo. Sul secondo motivo, il Collegio ha ritenuto sufficientemente comprensibili, anche alla luce della documentazione conosciuta dal ricorrente, le violazioni contestate: altezze dei soppalchi inferiori ai limiti regolamentari, mancanza della finestra prescritta, altezze dei locali inferiori al minimo e superficie dei due monolocali inferiore alla soglia minima di 50 mq. Sul terzo motivo, il TAR ha riconosciuto che il Comune aveva qualificato non correttamente l’intervento: il frazionamento con opere rientrava nell’art. 135, comma 2, lett. b), l.r. Toscana n. 65/2014. Tuttavia, poiché le opere risultavano difformi dal regolamento edilizio e dagli strumenti urbanistici, trovava comunque applicazione l’art. 200, comma 3, della stessa legge, che consente la demolizione e il ripristino in caso di difformità, con effetti sostanzialmente coincidenti con quelli dell’art. 199, comma 1, quanto all’obbligo ripristinatorio. Sul quarto motivo, la censura è stata ritenuta in parte inammissibile e comunque infondata per carenza di utilità: anche ipotizzando l’erroneità del richiamo all’art. 37, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 e della richiesta del parere della Soprintendenza, le autonome ragioni edilizie indicate nell’ordinanza erano sufficienti a sorreggere la misura ripristinatoria. Sul quinto motivo, il TAR ha richiamato il principio secondo cui la possibilità di applicare successivamente una sanzione pecuniaria non rende illegittimo l’ordine di demolizione, poiché solo nella fase esecutiva è possibile verificare se il ripristino materiale sia concretamente eseguibile. Ricorso respinto e spese integralmente compensate in ragione della peculiarità della controversia.

Norme richiamate

• art. 199 l.r. Toscana n. 65/2014

  Gli interventi e le opere di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 134, comma 1, lettera h), laddove eseguiti in assenza di titolo, in totale difformità da esso o con variazioni essenziali, sono demoliti oppure rimossi e gli edifici sono resi conformi alle prescrizioni degli strumenti della pianificazione urbanistica comunali entro il termine stabilito dal comune con propria ordinanza.

  La disposizione fonda l’ordine di demolizione o rimozione per gli interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di titolo, in totale difformità o con variazioni essenziali.

• art. 200 l.r. Toscana n. 65/2014

  Gli interventi ed opere di cui al comma 1, lettere a) e b), ove eseguiti in difformità dalle norme urbanistiche o dalle prescrizioni degli strumenti della pianificazione urbanistica comunali o dei regolamenti edilizi, sono demoliti oppure rimossi e gli edifici o aree sono resi conformi a dette prescrizioni entro il termine stabilito dal comune con ordinanza.

  Anche per interventi soggetti a SCIA, qualificabili come frazionamento con opere, la difformità dalle norme urbanistiche o dal regolamento edilizio comporta la sanzione ripristinatoria; tale disciplina ha effetti sostanzialmente coincidenti con l’art. 199, comma 1, quanto all’obbligo di ripristino.

• art. 135, comma 2, lett. b), l.r. Toscana n. 65/2014

  Tra gli interventi di cui alla presente lettera sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari, nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva e la sagoma degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.

  Il frazionamento o accorpamento con opere, senza modifica della volumetria complessiva e della sagoma e con mantenimento della destinazione d’uso, rientra negli interventi soggetti a SCIA.

• art. 22 d.P.R. n. 380/2001

  È richiamato nel provvedimento comunale quale fondamento della qualificazione dell’intervento come ristrutturazione edilizia soggetta a SCIA; il TAR ha ritenuto non corretta tale qualificazione.

• art. 10, comma 1, lett. c), d.P.R. n. 380/2001

  È richiamato quale criterio per distinguere gli interventi di ristrutturazione edilizia soggetti a permesso di costruire da quelli sottoposti a SCIA.

• art. 37 d.P.R. n. 380/2001

  Il riferimento comunale al comma 3 e alla richiesta del parere della Soprintendenza è stato ritenuto eventualmente erroneo, ma irrilevante perché l’ordinanza era autonomamente sorretta dalle violazioni edilizie accertate.

• art. 193 l.r. Toscana n. 65/2014

  È richiamato quale base delle comunicazioni di avvio del procedimento per l’accertamento edilizio.

• art. 3 d.P.R. n. 380/2001

  È richiamato nella qualificazione dell’intervento edilizio, ritenuta dal TAR non corretta nei termini adottati dal Comune.

Massime di principio

• Il frazionamento sostanziale di un’unità immobiliare può sussistere anche quando il bene presenti una conformazione fisica peculiare e accessi separati, se le opere realizzate rendono autonomamente utilizzabili parti che in precedenza non lo erano; la mancata variazione catastale del subalterno non esclude l’abuso edilizio.
• La qualificazione dell’intervento edilizio deve essere compiuta in base alle caratteristiche effettivamente accertate: il frazionamento o accorpamento con opere, senza modifica della volumetria complessiva e della sagoma e con mantenimento della destinazione d’uso, rientra negli interventi soggetti a SCIA.
• L’erronea qualificazione dell’intervento da parte dell’amministrazione non comporta l’annullamento dell’ordine di ripristino quando, in concreto, le opere risultino comunque difformi dalle norme urbanistiche o dal regolamento edilizio e la disciplina correttamente applicabile conduca sostanzialmente alla medesima sanzione ripristinatoria.
• La violazione dell’obbligo di motivazione non sussiste quando, pur senza associare analiticamente ogni disposizione regolamentare al singolo elemento materiale, il provvedimento e la documentazione richiamata consentano al destinatario di comprendere con sufficiente chiarezza le opere contestate e le prescrizioni violate.
• La possibilità di sostituire l’ordine demolitorio con una sanzione pecuniaria non rende illegittimo l’ordine di demolizione: la concreta ineseguibilità del ripristino e la conseguente applicazione della sanzione pecuniaria possono essere valutate nella fase esecutiva, dopo l’adozione di un valido ordine ripristinatorio.
• Un riferimento normativo errato o una richiesta istruttoria non necessaria non determinano l’illegittimità dell’ordinanza quando le autonome ragioni edilizie indicate nel provvedimento siano di per sé sufficienti a giustificarla.

Come è indicizzato