Risposta n. 377 del 10/09/2019

Applicabilità delle agevolazioni "prima casa" con immobile preposseduto acquistato ante 22 maggio 1993

L’interpello riguarda la possibilità di applicare l’agevolazione "prima casa" anche nel caso in cui gli acquirenti siano già proprietari di un’abitazione nello stesso Comune, acquistata nel 1990 da impresa costruttrice con atto soggetto a IVA, senza formale fruizione dell’agevolazione, ma in un contesto normativo in cui la cessione di abitazioni da costruttore era assoggettata ad aliquota IVA unica del 4%.

Fattispecie rappresentata

Il Notaio istante riferisce che i coniugi Caio e Mevia intendono acquistare da una società costruttrice Alfa una porzione di fabbricato di nuova costruzione, costituita da un’unità abitativa A/7 situata nel Comune XXX. La compravendita è soggetta a IVA. I coniugi possiedono già un’abitazione nello stesso Comune e chiedono di poter applicare l’aliquota IVA agevolata "prima casa", impegnandosi a vendere o donare l’immobile preposseduto entro un anno dalla stipula.

Quesito del contribuente

L’Istante chiede se la disciplina introdotta dal comma 4-bis della Nota II-bis consenta l’acquisto agevolato anche quando l’immobile già posseduto nel Comune non sia stato acquistato con formale agevolazione "prima casa", perché acquistato nel 1990 da impresa costruttrice in un periodo in cui l’aliquota IVA del 4% si applicava alle vendite di abitazioni da costruttore in via generale. Il quesito viene posto anche alla luce della prassi già richiamata, in particolare la risposta n. 123 del 21 dicembre 2018.

Normativa e prassi richiamate

L’istanza richiama la Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, come modificata dall’art. 1, comma 55, della legge di stabilità 2016, che ha introdotto il comma 4-bis. Tale norma consente di applicare l’aliquota del 2% agli acquisti per i quali l’acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1, se i requisiti delle lettere a) e b) si verificano senza considerare l’immobile acquistato con agevolazione di cui alla lettera c), a condizione che quest’ultimo venga alienato entro un anno.

L’Agenzia richiama inoltre la circolare n. 12/E dell’8 aprile 2016, che ha chiarito che la disciplina vale anche per gli acquisti soggetti a IVA, poiché il punto 21 della Tabella A, parte II, allegata al D.P.R. n. 633 del 1972 rinvia espressamente ai requisiti della Nota II-bis.

Viene poi richiamata la circolare n. 19/E del 1 marzo 2001, che, in materia di credito d’imposta, ha chiarito che prima del 22 maggio 1993 l’aliquota IVA agevolata del 4% si applicava alle cessioni di fabbricati abitativi di nuova costruzione da parte di imprese costruttrici, indipendentemente dal fatto che l’acquirente disponesse dei requisiti della "prima casa". La medesima prassi ha però riconosciuto che la circostanza di non aver formalmente fruito dell’agevolazione non esclude il beneficio se il contribuente dimostra di possedere, all’epoca dell’acquisto, i requisiti previsti dalla disciplina "prima casa".

Soluzione interpretativa proposta dall’Istante

Secondo il contribuente, l’acquisto del 1990 non dovrebbe ostare all’applicazione del comma 4-bis, poiché all’epoca i coniugi possedevano i requisiti previsti dalla normativa vigente per l’agevolazione "prima casa" sugli acquisti soggetti a imposta di registro. Pertanto, essi potrebbero beneficiare immediatamente dell’aliquota IVA al 4% sul nuovo acquisto, impegnandosi a trasferire entro un anno l’immobile attualmente posseduto, dichiarando contestualmente il possesso dei requisiti allora richiesti.

Parere dell’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia conferma anzitutto che il comma 4-bis della Nota II-bis è applicabile anche agli acquisti imponibili a IVA e che, in linea generale, la modifica delle condizioni della Nota II-bis produce effetti anche ai fini dell’aliquota IVA agevolata del 4%.

Sotto il profilo sostanziale, l’Amministrazione osserva che la norma è concepita per agevolare la sostituzione dell’abitazione già posseduta, consentendo al contribuente di fruire dell’agevolazione pur in presenza, al momento dell’acquisto, di un altro immobile nel medesimo Comune, a condizione che tale immobile sia alienato entro un anno. La disposizione, quindi, non elimina il requisito della lettera b) della Nota II-bis, ma ne differisce il pieno rispetto entro il termine annuale.

L’Agenzia precisa che, nel caso esaminato, il problema nasce dal fatto che i coniugi sono già titolari di un immobile nel Comune di residenza acquistato nel 1990 senza formale agevolazione "prima casa". Tuttavia, richiamando la prassi precedente, afferma che tale circostanza non impedisce l’applicazione del beneficio se, all’epoca dell’acquisto, erano comunque presenti i requisiti di legge per la "prima casa".

Condizioni richieste per l’agevolazione

Per poter applicare l’agevolazione al nuovo acquisto, l’Agenzia indica che devono sussistere congiuntamente le seguenti condizioni:

• l’immobile preposseduto deve essere stato acquistato nel 1990 da società costruttrice ed essere l’unico appartamento posseduto dai coniugi nel Comune di residenza;
• al momento dell’acquisto del nuovo immobile i coniugi non devono essere titolari, su tutto il territorio nazionale, di altri immobili acquistati con le agevolazioni "prima casa", in conformità alla lettera c) della Nota II-bis;
• devono ricorrere i requisiti di cui alla lettera a) della Nota II-bis;
• sia l’immobile da acquistare sia quello da alienare entro un anno devono essere classificati in categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9.

Conclusioni operative

L’Agenzia conclude che i coniugi possono beneficiare immediatamente dell’agevolazione "prima casa" per l’acquisto del nuovo immobile da società costruttrice, senza dover attendere la previa vendita dell’immobile preposseduto, purché ricorrano tutte le condizioni indicate. La sostituzione consentita dal comma 4-bis è infatti limitata all’unico immobile già posseduto nel Comune di residenza e l’alienazione entro un anno consente di soddisfare definitivamente la condizione di cui alla lettera b) della Nota II-bis.