Cassazione Civile, Sentenza n. 07292/2026 del 26/03/2026

Esito

La controversia

L'Agenzia ha impugnato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Perugia che, in appello, aveva in parte accolto il ricorso della società contribuente: la CTR aveva escluso dalla determinazione della rendita catastale i terreni adibiti ad attività estrattiva (cave) e aveva ritenuto da includere nella stima alcune strutture legate al ciclo produttivo (galleria di estrazione e nastri) mentre aveva escluso la rilevanza dei "sili imbullonati" era oggetto di contestazione. L'Agenzia deduceva errata applicazione delle norme sulla stima catastale (in particolare la legge n. 208/2015 art. 1, comma 21; il d.m. n. 28/1998 art. 2; e l'art. 18 R.D. n. 1572/1931), sostenendo che i terreni e le aree di cava costituiscono parte integrante dell'unità immobiliare e pertanto dovevano concorrere alla determinazione della rendita catastale; contestava altresì le valutazioni del Collegio regionale sulle componenti impiantistiche (sili) e sulla mancata motivazione di talune questioni.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso principale dell'Agenzia e il primo motivo del ricorso incidentale proposto da Unicalce (assorbendo il secondo motivo incidentale condizionato). La Corte ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Commissione Tributaria Regionale dell'Umbria in diversa composizione per la nuova determinazione della rendita catastale. In motivazione la Corte ha chiarito: (i) le cave possono essere iscritte nel catasto urbano come unità immobiliari aventi autonomia funzionale e reddituale e pertanto l'iscrizione e il classamento non sono preclusi dall'art. 18 R.D. 1572/1931; (ii) l'art. 18 esclude le cave dalla "stima fondiaria" per la determinazione del reddito dominicale ma non impedisce l'accatastamento o l'attribuzione di rendita; (iii) tuttavia, per i fabbricati a destinazione speciale e particolare (gruppi D ed E) la legge n. 208/2015 (art. 1, comma 21) disciplina la stima diretta escludendo macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali al processo produttivo, indipendentemente dal fatto che siano stabilmente infissi al suolo; pertanto i silos metallici descritti, essendo componenti impiantistiche funzionali al ciclo produttivo, devono essere esclusi dalla stima catastale (a decorrere dal 1/1/2016). La Corte ha quindi rimandato la quantificazione effettiva della rendita alla CTR rimandata, tenendo conto delle indicazioni giurisprudenziali e normative fornite.

Norme richiamate

• R.D. 8 ottobre 1931, n. 1572, art. 18

  "Saranno escluse dalla stima fondiaria le miniere, le cave, le torbiere, le saline ed i laghi e stagni da pesca, con la superficie stabilmente occupata per la relativa industria, e le tonnare."

  La norma esclude le cave dalla stima fondiaria ai fini del reddito dominicale, ma non impedisce l'iscrizione in catasto né l'attribuzione di una rendita catastale autonoma; la stima fondiaria e la determinazione della rendita catastale per cespiti produttivi devono essere valutate con criteri diversi.

• Legge 28 dicembre 2015, n. 208, art. 1, comma 21

  "A decorrere dal 1 gennaio 2016, la determinazione della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare, censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E, è effettuata, tramite stima diretta, tenendo conto del suolo e delle costruzioni, nonché degli elementi ad essi strutturalmente connessi che ne accrescono la qualità e l'utilità, nei limiti dell'ordinario apprezzamento. Sono esclusi dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo."

  Per i fabbricati speciali la stima diretta deve considerare suolo, costruzioni e elementi strutturalmente connessi che accrescono utilità; tuttavia la componente impiantistica funzionale al processo produttivo ("imbullonati", macchinari, attrezzature) è esclusa dalla stima, anche se non rimovibile o ancorata, purché la sua rilevanza derivi dalla strumentalità al processo produttivo.

• D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, art. 2

  "L'unità immobiliare ... presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale."

  Definisce il concetto di unità immobiliare: per accatastare una componente è sufficiente che abbia autonomia funzionale e reddituale, criterio che giustifica l'accatastamento delle cave o di altre unità industriali anche se non tradizionalmente edificabili.

• R.D.L. 23 marzo 1939, n. 652 (conv. L. 19 aprile 1939, n. 1249), artt. 3-6

  Dispongono i criteri per l'accertamento degli immobili urbani e la nozione di unità immobiliare; la Corte ha richiamato tali disposizioni per affermare che il catasto urbano inventaria "unità immobiliari" e che aree/strutture con autonomia reddituale e funzionale sono accatastabili.

• D.Lgs. 31 dicembre 1992, n. 546 (richiamato art. 36, 61)

  Richiamato in relazione al corretto svolgimento del giudizio tributario e alla necessità di motivazione dei provvedimenti di rigetto, ma la Cassazione ha ritenuto i motivi sufficientemente esaminati o assorbiti.

• Giurisprudenza costituzionale e di legittimità (es. Corte Cost. ord. n. 285/2000; Cass. nn. richiamate)

  La Corte Costituzionale ha chiarito che l'art. 18 esclude le cave dalla stima fondiaria per il reddito dominicale; la giurisprudenza di cassazione ha poi precisato limiti e modalità di valutazione (es. ricorso al valore venale per talune imposte) e ha interpretato la L. 208/2015 in senso estensivo nell'esclusione delle componenti impiantistiche funzionali dal computo della rendita.

Massime di principio

• Le cave e le aree destinate ad attività estrattiva possono essere iscritte nel catasto urbano come unità immobiliari autonome quando presentano autonomia funzionale e reddituale; l'iscrizione non è preclusa dall'art. 18 R.D. 1572/1931.
• L'art. 18 R.D. 1572/1931 esclude le cave dalla stima fondiaria ai fini del reddito dominicale, ma non impedisce la classificazione catastale né l'attribuzione di rendita: per fini impositivi occorre valutare caso per caso la natura del bene e la potenzialità edificatoria/valoriale.
• Per i fabbricati speciali (gruppi D ed E) la legge n. 208/2015 impone la stima diretta che considera suolo, costruzioni ed elementi strutturalmente connessi, ma esclude dalla stima i macchinari, congegni, attrezzature e altri impianti funzionali al processo produttivo; la nozione di "impianto funzionale" è determinata dalla strumentalità al processo, non dalla modalità di fissaggio al suolo.
• I "sili" metallici e componenti impiantistici analoghi, se fungono da elementi funzionali e strutturali del processo produttivo (contenitori e stoccaggio funzionale del materiale), rientrano nell'esclusione prevista dalla L. 208/2015 e non devono concorrere alla determinazione della rendita catastale a decorrere dal 1/1/2016.
• Quando il terreno ha effettiva potenzialità edificatoria (anche limitata a fabbricati strumentali) o è urbanisticamente edificabile, per talune imposte (es. registro, IMU) la base imponibile può dover essere determinata con riferimento al valore venale e non esclusivamente alla rendita catastale.
• Nelle contestazioni catastali è fondamentale distinguere tra: accatastamento/classamento (se l'unità è accatastabile) e metodo di stima (stima fondiaria vs. stima diretta), argomentando tecnicamente la funzione e la strumentalità degli elementi impugnati.