Cassazione Civile, Sentenza n. 07279/2026 del 26/03/2026

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate impugnava la sentenza della Commissione Tributaria Regionale della Liguria che aveva accolto l'appello di Unicalce ritenendo applicabile l'art. 18 R.D. n.1572/1931 nella misura in cui le cave sarebbero escluse dalla stima fondiaria e, di conseguenza, non idonee all'iscrizione nel catasto fabbricati con attribuzione di rendita. L'Agenzia sosteneva invece la legittimità dell'iscrizione della cava nel catasto dei fabbricati (categoria D/1) e l'attribuzione di rendita, richiamando le norme sul requisito dell"unità immobiliare urbana (potenzialità di autonoma funzionalità e reddituale) e l'interpretazione secondo cui l'art. 18 esclude solo la stima fondiaria, non l'iscrizione catastale. Nel ricorso incidentale Unicalce censurava la motivazione dell'avviso di classamento e deduceva violazione di leggi sul procedimento amministrativo e sul dovere di motivazione (legge 241/1990; legge 212/2000), oltre a criticare l'operato istruttorio (quantificazione delle superfici, mancata individuazione delle aree denunciate con DOCFA).

La decisione

La Corte di Cassazione, Sezione Tributaria, ha accolto il ricorso principale proposto dall'Agenzia delle Entrate e ha respinto il ricorso incidentale di Unicalce. Ha cassato la sentenza impugnata della CTR Liguria e, decidendo nel merito, ha respinto il ricorso originario della società. In sintesi la Corte ha stabilito che: (i) l'art. 18 R.D. n.1572/1931 esclude le cave dalla stima fondiaria ma non impedisce l'iscrizione delle cave nel catasto dei fabbricati; (ii) le aree adibite a cava possono essere accatastate quando presentino potenzialità di autonoma funzionalità e reddituale (unità immobiliare urbana) e quindi è legittimo il classamento in categoria D/1 se riscontrate tali caratteristiche; (iii) i redditi derivanti dall'attività estrattiva sono qualificati come redditi d'impresa e tassati sul reddito effettivamente prodotto, non sulla rendita fondiaria; (iv) quando l'area è urbanisticamente suscettibile di edificazione anche limitata a fabbricati strumentali la base imponibile può essere determinata con riferimento al valore venale; (v) il ricorso incidentale della società è inammissibile per difetto di autosufficienza/localizzazione degli atti (avviso di accertamento) e, comunque, la motivazione della CTR non risultava viziata in modo da giustificare accoglimento. La società è stata condannata alla rifusione delle spese di cassazione liquidate in euro 6.000,00, con compensazione delle spese del grado di merito ove indicato.

Norme richiamate

• R.D. 18 ottobre 1931, n. 1572 (Testo unico del nuovo catasto)

  art. 1: "sarà provveduto, a cura dello Stato, in tutto il Regno, alla formazione di un catasto geometrico particellare uniforme fondato sulla misura e sulla stima"; art. 11, art. 13, art. 18: "saranno escluse dalla stima fondiaria le miniere, le cave, le torbiere, le saline ed i laghi e stagni da pesca, con la superficie stabilmente occupata per la relativa industria, e le tonnare"

  L'art. 18 non impedisce l'iscrizione catastale delle cave, ma esclude le cave dalla sola operazione di stima fondiaria; l'iscrizione è tuttavia possibile quando sia riconoscibile l'unità immobiliare con potenzialità autonoma di funzionalità e reddituale

• D.M. 2 gennaio 1998, n. 28 (Regolamento sul catasto dei fabbricati)

  art. 2: l'unità immobiliare "è costituita da ... una area, che, nello stato in cui si trova e secondo l'uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale"

  Define il concetto di unità immobiliare urbana (UIU): anche un'area (e quindi una cava) può costituire UIU se ha autonomia funzionale e reddituale

• R.D.L. 13 aprile 1939, n. 652 (conv. in Legge 1249/1939)

  art. 3-5: definizioni e modalità di accertamento generale degli immobili urbani; art. 6, comma 2 menzionato in motivazione

  Stabilisce i presupposti per l'inventariazione nel Catasto urbano e la nozione di unità immobiliare; la Corte rileva che occorre accertare se le aree oggetto costituiscano parte integrante dell'unità immobiliare ai sensi dell'art. 6, comma 2

• D.lgs. 30 dicembre 2002, n. 344

  I redditi derivanti dallo sfruttamento di miniere e cave sono qualificati come redditi d'impresa; la loro tassazione è sul reddito effettivamente prodotto, non sulla rendita catastale

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131

  art. 52, comma 4 (richiamato in giurisprudenza sulla valutazione automatica fondata sulla rendita catastale)

  Nel caso di terreni sfruttati come cave la valutazione automatica (rendita catastale) non è idonea; occorre valutare con il metodo del valore venale quando la rendita catastale non esprime la reale potenzialità reddituale

• Corte Costituzionale, ord. n. 285/2000

  Ha affermato che l'art. 18 R.D. n. 1572/1931 esclude le cave dalla stima fondiaria per la determinazione del reddito dominicale, con la conseguenza che la rendita catastale agricola non esprime l'effettiva ricchezza derivante dallo sfruttamento estrattivo

• D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  art. 13, comma 1 quater (richiamato nella parte finale sulla contribuzione unificata)

  Norma tecnica sul contributo unificato: la Corte prende atto dell'adempimento contributivo eventuale a carico del ricorrente incidentale

• Codice di Procedura Civile, art. 366

  norme sull'obbligo di allegazione e localizzazione degli atti e documenti nel ricorso per cassazione

  Per la Cassazione il principio di autosufficienza impone che i documenti posti a fondamento del ricorso siano allegati o comunque compiutamente richiamati e localizzati; la mancata allegazione/localizzazione dell'avviso di accertamento rende inammissibile la censura relativa alla motivazione dell'atto amministrativo

Massime di principio

• L'art. 18 R.D. n.1572/1931 esclude le cave dalla stima fondiaria ma non dalla possibilità di iscrizione nel catasto dei fabbricati; l'iscrizione è ammessa quando l'area presenti potenzialità di autonoma funzionalità e reddituale (UIU).
• I redditi da attività estrattiva sono redditi d'impresa e vengono tassati sul reddito effettivo prodotto; le risultanze catastali agricole non possono automaticamente rappresentare la realtà reddituale di una cava.
• Se l'area è urbanisticamente suscettibile di edificazione (anche solo per fabbricati strumentali) la base imponibile può dover essere determinata con riferimento al valore venale, non alla rendita fondiaria.
• Quando il classamento discende da una dichiarazione DOCFA del contribuente, l'avviso di classamento è motivato correttamente con l'indicazione dei dati oggettivi e della classe adottata; se l'ufficio modifica elementi di fatto occorre una motivazione più approfondita per delimitare il contenzioso e garantire il contraddittorio.
• In sede di ricorso per cassazione il principio di autosufficienza comporta l'obbligo di allegare o localizzare gli atti e documenti fondanti le censure (art. 366 c.p.c.); critiche alla motivazione di un atto amministrativo richiedono la trascrizione testuale dei passi dell'atto ritenuti viziati e la loro allegazione al ricorso.
• La valutazione della accatastabilità e della qualificazione del terreno richiede accertamenti sul carattere unitario dell'immobile e sulla sua autonoma capacità reddituale; il giudice deve verificare se le superfici contestate costituiscano parte integrante dell'unità immobiliare.