Sentenza del 11/12/2017 n. 5157 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguardava la correttezza della rideterminazione del valore venale di terreni edificabili ai fini ICI. Il valore era stato determinato anche sulla base di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), nella quale il tecnico aveva integrato e rettificato la precedente stima dopo aver acquisito il Piano regolatore generale (PRG) e le relative norme tecniche di attuazione vigenti. Il ricorrente contestava, in sostanza, la rilevanza o l’utilizzabilità di tale integrazione nella valutazione fiscale.

La decisione

La rideterminazione è stata ritenuta corretta. La stima integrativa della CTU poteva fondarsi sulle previsioni urbanistiche effettivamente vigenti, poiché il valore venale dei terreni edificabili dipende in modo strettamente significativo dalla destinazione urbanistica, dagli indici edificatori e dagli altri parametri contenuti nel PRG e nelle norme tecniche. È stata quindi riconosciuta rilevanza alla documentazione urbanistica acquisita successivamente, in quanto necessaria per una valutazione attendibile del valore dei mappali ai fini ICI.

Norme richiamate

• Disciplina ICI sul valore venale delle aree fabbricabili

  Ai fini ICI, il valore imponibile delle aree fabbricabili deve essere determinato in relazione al loro valore venale in comune commercio, tenendo conto delle caratteristiche urbanistiche e delle concrete possibilità edificatorie.

• Piano regolatore generale (PRG) e relative norme tecniche di attuazione

  Le previsioni urbanistiche vigenti costituiscono elementi essenziali per stimare il valore venale dei terreni, perché incidono sulla destinazione d’uso, sulla capacità edificatoria e, conseguentemente, sul loro valore economico.

Massime di principio

• Nella determinazione del valore fiscale di un’area edificabile occorre considerare gli strumenti urbanistici vigenti e non soltanto caratteristiche catastali o stime astratte.
• Una CTU può correggere o integrare una precedente valutazione quando acquisisce documentazione urbanistica rilevante e motiva il nuovo risultato.
• Il valore venale di un terreno è attendibile solo se la stima considera concretamente destinazione urbanistica, indici edificatori, vincoli e norme tecniche applicabili.
• L’acquisizione successiva del PRG non rende automaticamente inutilizzabile la stima: se il documento è pertinente e la rettifica è adeguatamente motivata, può fondare la rideterminazione dell’imposta.
• In una controversia analoga, il contribuente dovrebbe contestare specificamente la destinazione urbanistica applicata, gli indici edificatori, i vincoli, i comparabili utilizzati e il metodo di calcolo, non limitarsi a negare in generale la validità della CTU.