Cassazione Civile, Ordinanza n. 29812/2025 del 12/11/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla vendita, da parte di una società operante nel settore delle costruzioni e vendite immobiliari, di un immobile ceduto a una società di leasing per un prezzo indicato nell’atto notarile in euro 400.000 oltre IVA. Del prezzo, euro 254.000 venivano pagati alla venditrice, mentre euro 146.000 venivano corrisposti al futuro utilizzatore dell’immobile, intervenuto al rogito e tenuto, secondo la ricostruzione dei giudici di merito, a eseguire lavori di adattamento del bene alle proprie esigenze nell’ambito del leasing. La CTR ha ritenuto che solo la somma effettivamente incassata dalla venditrice costituisse ricavo, considerandosi il residuo come importo riferibile ai lavori dell’utilizzatore. L’Agenzia ha impugnato la sentenza per violazione dell’art. 85 TUIR e degli artt. 21 e 23 d.P.R. n. 633/1972, sostenendo che l’intero prezzo pattuito nel contratto di compravendita costituisce ricavo d’impresa, indipendentemente dalla diversa destinazione di parte del pagamento a un terzo. Ha inoltre affermato che il costo sostenuto dall’utilizzatore era correlato a un distinto rapporto di appalto, verbalmente concluso, e che tale costo non poteva ridurre il ricavo della vendita ma doveva rilevare solo come costo di esercizio ai sensi dell’art. 109 TUIR.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso dell’Agenzia delle Entrate. Ha affermato che, quando un’impresa svolge attività di costruzione e vendita di immobili, l’intero corrispettivo pattuito nella compravendita costituisce ricavo ex art. 85 TUIR, anche se una parte del prezzo sia materialmente pagata a un terzo in forza di accordi collegati all’operazione. Il pagamento a un terzo, riconducibile a una delegazione di pagamento o comunque a un distinto rapporto di appalto per l’adattamento dell’immobile, non incide sulla quantificazione del ricavo della cessione, che resta pari al prezzo contrattualmente indicato. Il corrispettivo del contratto di appalto, ove esistente, rileva invece come costo di esercizio e non come componente riduttiva del ricavo. La Corte ha inoltre ritenuto violati gli artt. 21 e 23 d.P.R. n. 633/1972, poiché la fatturazione e la registrazione avrebbero dovuto riguardare l’intero corrispettivo imponibile della cessione. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 85 t.u.i.r.

  Il ricavo comprende l’intero corrispettivo delle cessioni di beni effettuate nell’esercizio dell’attività d’impresa; nella vendita di immobili da parte di un’impresa costruttrice/commerciale il prezzo contrattuale integra ricavo per intero, a prescindere da come venga eseguito il pagamento.

• art. 109 t.u.i.r.

  Il corrispettivo dell’eventuale appalto collegato all’operazione costituisce un costo di esercizio da considerare nella determinazione del reddito d’impresa, ma non riduce il ricavo della cessione.

• art. 21 d.p.r. n. 633 del 1972

  Per ciascuna operazione imponibile la fattura deve indicare il corrispettivo dell’intera cessione; la fatturazione parziale è illegittima.

• art. 23 d.p.r. n. 633 del 1972

  La fattura relativa all’operazione imponibile deve essere annotata nel registro per l’intero corrispettivo imponibile, non solo per la parte effettivamente incassata dal venditore.

• art. 327 c.p.c.

  Il ricorso è stato ritenuto tempestivo alla luce della sospensione dei termini di impugnazione prevista per le controversie definibili.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La causa è stata trattata in camera di consiglio secondo il rito camerale previsto per il giudizio di legittimità.

• art. 384 c.p.c.

  In caso di accoglimento del ricorso, la Corte ha cassato la sentenza con rinvio al giudice di merito.

• art. 385, comma 3, c.p.c.

  La pronuncia sulle spese del giudizio di legittimità è stata rimessa al giudice di rinvio.

• art. 62, comma 2, d.lgs. n. 546 del 1992

  Anche nel processo tributario le spese del giudizio di legittimità possono essere attribuite al giudice del rinvio.

• art. 11, comma 9, d.l. n. 50 del 2017

  È richiamato per la sospensione semestrale dei termini di impugnazione nelle controversie definibili con parte l’Agenzia delle Entrate.

Massime di principio

• Nella determinazione del reddito d’impresa, il ricavo della cessione è dato dall’intero corrispettivo pattuito nel contratto, non dalla sola somma materialmente incassata dal venditore.
• La destinazione di una parte del prezzo a un terzo, in esecuzione di accordi collegati alla vendita, non altera la natura di ricavo dell’intero prezzo contrattuale; al più introduce un distinto costo o un diverso rapporto obbligatorio.
• Se alla vendita si affianca un contratto di appalto o un accordo di adattamento del bene, il relativo corrispettivo non può essere portato in riduzione del ricavo della cessione, ma va trattato come componente negativa del reddito.
• In materia IVA, la fattura e la registrazione devono riflettere l’intero corrispettivo dell’operazione imponibile, non una sua frazione corrispondente al solo importo percepito dal cedente.

Come è indicizzato