Sentenza n. 682/2026 - Brescia, Sezione 2

Esito

La controversia

La società ricorrente, divenuta proprietaria del compendio immobiliare già appartenuto a una società fallita, ha impugnato gli atti con cui il Comune le ha richiesto il pagamento del saldo di una sanzione pecuniaria irrogata nel 2011 ai sensi dell’art. 33, comma 2, d.P.R. 380/2001 per la fiscalizzazione di abusi edilizi consistenti in ristrutturazione con ampliamento e mutamento della destinazione d’uso da produttiva a turistico-ricettiva. La ricorrente ha dedotto, in primo luogo, di essere estranea alla realizzazione degli abusi e all’accordo di rateizzazione stipulato dal precedente proprietario, sostenendo quindi di non essere obbligata al pagamento. Ha inoltre sostenuto che gli abusi fossero sanabili e che il Comune avesse illegittimamente dichiarato inefficace una CILA presentata per la regolarizzazione, nonché che, avendo acquistato soltanto una parte dell’immobile gravato dalla sanzione, dovesse eventualmente rispondere solo pro quota. Con i secondi motivi aggiunti ha impugnato il diniego del permesso di costruire in sanatoria ex artt. 36 e 36-bis d.P.R. 380/2001, sostenendo che, non essendo autrice dell’abuso, avrebbe dovuto essere rimessa in termini per scegliere la demolizione e il ripristino dello stato dei luoghi, così da evitare il pagamento della sanzione, e che le opere residue avrebbero potuto essere regolarizzate ai sensi dell’art. 36-bis.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso e i motivi aggiunti. Ha ritenuto anzitutto accertato, sulla base dell’istruttoria svolta in corso di causa, che la sanzione fosse riferita esclusivamente al compendio acquistato dalla ricorrente; non vi erano quindi i presupposti per una ripartizione pro quota tra più proprietari né per una nuova quantificazione dell’incremento di valore. L’estraneità della nuova proprietaria alla realizzazione dell’abuso è stata ritenuta irrilevante: la sanzione pecuniaria sostitutiva della rimessione in pristino è stata qualificata come onere reale, che segue il bene nei successivi trasferimenti e grava sul proprietario pro tempore, indipendentemente dagli accordi interni tra alienante e acquirente. È stata ritenuta irrilevante anche l’eventuale ignoranza dell’abuso, peraltro esclusa in concreto dal contenuto della perizia, dell’atto di acquisto e dai richiami all’accordo di rateizzazione e ai precedenti giudicati. Il giudice ha considerato insufficiente la CILA, perché limitata alla rimozione di un tavolato interno e quindi inidonea a incidere sugli elementi essenziali dell’abuso, costituiti dall’ampliamento e dal mutamento di destinazione d’uso. Quanto all’istanza di sanatoria, il TAR ha rilevato che il diniego originario di sanatoria e la qualificazione dell’intervento come abuso sostanziale erano ormai definitivi per effetto della sentenza n. 582/2011, mentre l’importo della sanzione era stato definitivamente determinato dalla sentenza n. 1429/2012 e accettato dal precedente proprietario mediante l’accordo di rateizzazione. La nuova proprietaria, subentrata nella posizione giuridica del dante causa e avendo acquistato il bene con esplicita conoscenza della situazione urbanistica e delle pendenze, non poteva ottenere una rimessione in termini per riaprire la scelta tra demolizione e fiscalizzazione. Inoltre, la domanda presentata come sanatoria perseguiva in realtà una finalità ripristinatoria, incompatibile con la funzione conservativa della sanatoria, e implicava anche il ripristino della destinazione produttiva, vietata dalla disciplina urbanistica vigente per i nuclei di antica formazione. Un simile risultato avrebbe richiesto una rinnovata ponderazione dell’interesse pubblico e una modifica della pianificazione urbanistica, non ottenibile mediante il procedimento di sanatoria. Il diniego comunale è stato quindi ritenuto legittimo. Le spese sono state compensate per la particolarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 33, comma 2, d.P.R. 380/2001

  doppio dell'aumento di valore dell’immobile

  La sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione, applicata quando la rimessione in pristino non è possibile, è riferita oggettivamente al bene e opera come onere reale, seguendo i successivi trasferimenti di proprietà.

• art. 33, comma 4, d.P.R. 380/2001

  Il ripristino delle opere oggetto della fiscalizzazione avrebbe richiesto, secondo il diniego comunale, un nuovo pronunciamento della Soprintendenza.

• art. 36 d.P.R. 380/2001

  La sanatoria ha funzione essenzialmente conservativa delle opere e non costituisce lo strumento per ottenere, a posteriori, la rimessione in pristino e la riapertura della scelta tra demolizione e fiscalizzazione.

• art. 36-bis d.P.R. 380/2001

  La disposizione non consente di utilizzare la sanatoria per superare una situazione ormai definita da precedenti giudicati e atti consolidati, né per ottenere il ripristino di una destinazione d’uso vietata dalla pianificazione vigente.

• art. 2 R.D. 14 aprile 1910, n. 639

  Ha costituito la base dell’ingiunzione di pagamento del credito comunale derivante dalla sanzione edilizia.

Massime di principio

• La sanzione pecuniaria prevista dall’art. 33, comma 2, d.P.R. 380/2001, quando sostituisce la rimessione in pristino, ha natura di onere reale gravante sul bene e segue ogni successivo trasferimento di proprietà, sicché il nuovo proprietario è tenuto al pagamento anche se estraneo alla realizzazione dell’abuso e agli accordi intercorsi tra il precedente proprietario e l’amministrazione.
• Quando la sanzione edilizia pecuniaria e i suoi presupposti siano stati definiti da precedenti giudicati e il precedente proprietario abbia accettato la relativa rateizzazione, il successivo acquirente che abbia acquistato il bene conoscendone la situazione urbanistica non può ottenere una rimessione in termini per riaprire la scelta tra demolizione e fiscalizzazione.
• La presentazione di una CILA limitata a opere secondarie non è idonea a regolarizzare un abuso edilizio caratterizzato da ampliamento della superficie o del volume e da mutamento della destinazione d’uso, quando tali elementi costituiscono il presupposto della sanzione pecuniaria.
• La sanatoria edilizia ha funzione conservativa e non può essere utilizzata per perseguire surrettiziamente un risultato esclusivamente ripristinatorio, consistente nella demolizione delle opere abusive e nell’eliminazione della sanzione pecuniaria.
• Il ripristino di una destinazione d’uso vietata dalla pianificazione vigente non costituisce una conseguenza automatica della sanatoria edilizia, ma richiede una specifica valutazione urbanistica e, ove necessario, una modifica dello strumento di pianificazione da adottare nell’esercizio della discrezionalità amministrativa.

Come è indicizzato