Sentenza del 05/04/2019 n. 9607 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva riqualificato la vendita di un fabbricato fatiscente, inserito in una zona soggetta a piano di recupero, come cessione di area edificabile. Sosteneva che il prezzo elevato, la successiva demolizione dei manufatti e la rivendita immediata a una società immobiliare dimostrassero che l'oggetto sostanziale dell'operazione fosse la potenzialità edificatoria dell'area. Di conseguenza, aveva assoggettato a IRPEF la plusvalenza ai sensi degli artt. 67, comma 1, lettera b), e 68 del TUIR.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate e ha confermato l'esclusione della plusvalenza tassabile. Ha ritenuto decisivo che l'oggetto della compravendita fosse un fabbricato già esistente, con terreno pertinenziale, e non un terreno non edificato suscettibile di utilizzazione edificatoria. La futura demolizione e ricostruzione dipendeva dall'attività dell'acquirente e non poteva trasformare retroattivamente la cessione del fabbricato in cessione di area edificabile ai fini delle imposte dirette. L'Agenzia è stata condannata alle spese del giudizio di legittimità, liquidate in 7.000 euro, oltre spese forfettarie e accessori.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lettera b) (TUIR)

  Sono soggette a tassazione le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione, nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma colpisce, per quanto rileva nella causa, le plusvalenze derivanti dalla vendita di terreni edificabili non già edificati. La potenzialità edificatoria di un'area già occupata da un fabbricato non consente, da sola, di riqualificare la vendita del fabbricato come vendita di terreno edificabile.

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 68 (TUIR)

  Disciplina la determinazione delle plusvalenze e dei redditi diversi derivanti dalle operazioni immobiliari previste dall'art. 67; non trova applicazione quando manca una plusvalenza imponibile riconducibile alla cessione di un terreno edificabile.

• Codice civile, art. 1362

  L'interpretazione del contratto deve ricercare la comune intenzione delle parti. Tuttavia, secondo la Corte, gli elementi valorizzati dall'Agenzia, quali il prezzo, la successiva demolizione e la rivendita, non erano sufficienti a superare l'accertamento del giudice di merito sull'effettivo oggetto contrattuale, individuato nel fabbricato.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, convertito dalla L. n. 248 del 2006

  Per area fabbricabile si intende l'area utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della regione e dall'adozione di strumenti attuativi.

  La nozione fiscale generale di area fabbricabile non elimina la necessità di individuare concretamente l'oggetto della vendita. Nel caso deciso, il contratto riguardava un fabbricato esistente e non un'area non edificata.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 20, come modificato dalla L. n. 205 del 2015, art. 1, comma 87, lettera a), e dalla L. n. 145 del 2018, art. 1, comma 1084

  L'imposta è applicata secondo la intrinseca natura e gli effetti giuridici dell'atto presentato agli effetti della registrazione, sulla base degli elementi desumibili dall'atto medesimo, prescindendo da quelli extratestuali e dagli atti ad esso collegati.

  La disciplina dell'imposta di registro può consentire una diversa qualificazione dell'atto in base alla sua natura ed effetti giuridici, ma tale criterio non è automaticamente trasferibile alla tassazione delle plusvalenze ai fini delle imposte dirette.

Massime di principio

• Ai fini IRPEF, la vendita di un fabbricato già esistente non diventa automaticamente vendita di area edificabile solo perché il fabbricato è vetusto, destinato alla demolizione o inserito in una zona con potenzialità edificatoria.
• Per riqualificare l'operazione, l'Amministrazione deve dimostrare che l'effettivo oggetto del contratto fosse un terreno non edificato, non limitarsi a valorizzare il prezzo elevato, la rivendita immediata o i successivi progetti edilizi dell'acquirente.
• La futura demolizione e ricostruzione realizzata dall'acquirente costituisce un'attività successiva alla vendita e, di regola, non modifica l'oggetto della cessione né genera una plusvalenza tassabile in capo al venditore ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), TUIR.
• La distinzione tra fabbricato e terreno edificabile è specifica per il tributo applicato: i criteri utilizzati per l'imposta di registro non determinano necessariamente lo stesso risultato ai fini delle imposte dirette.
• Quando il fabbricato è stato acquisito per successione, la specifica esclusione prevista dall'art. 67, comma 1, lettera b), rafforza l'assenza di una plusvalenza imponibile derivante dalla sua successiva cessione, salvo che sia provata una diversa e sostanziale vendita di terreno edificabile.