Cassazione Civile, Ordinanza n. 27980/2025 del 21/10/2025

Esito

La controversia

Il proprietario di un appartamento in un condominio di Trieste, acquistato nel 2009, ha promosso azione ex art. 702 bis c.p.c. per ottenere l’inibitoria dell’utilizzo, da parte della conduttrice, di un’unità immobiliare posta al primo piano come magazzino merci, ritenendo illegittimo il mutamento di destinazione d’uso rispetto alla originaria classificazione catastale (abitazione/ufficio) e deducendo che tale uso fosse pregiudizievole per il pari uso delle parti comuni e per il godimento e la sicurezza del proprio appartamento. Ha chiesto anche il risarcimento dei danni asseritamente patiti, poi ridotti in corso di causa, e ha riproposto una denuncia di danno temuto. La società conduttrice ha resistito chiedendo il rigetto; la società proprietaria-locatrice, chiamata in causa, ha sostenuto la legittimità del cambio di destinazione, autorizzato dal Comune ai sensi della normativa regionale e non vietato dal regolamento condominiale. In appello il ricorrente ha censurato il rigetto delle sue domande, mentre in Cassazione ha dedotto: 1) omesso esame di un fatto decisivo ex art. 360 n. 5 c.p.c., per non avere la Corte territoriale accertato i gravi profili di illegittimità, anche penale, del cambio di destinazione; 2) violazione dell’art. 949 c.c., sostenendo che l’azione negatoria fosse esperibile per far cessare l’abuso edilizio incidente sul proprio bene e sul suo godimento; 3) violazione dell’art. 1117 quater c.c., assumendo che l’uso del magazzino determinasse attività incidenti negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione delle parti comuni.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondata l’eccezione di inammissibilità per difetto di autosufficienza, ma ha dichiarato il primo motivo in parte inammissibile e in parte infondato, perché il vizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. riguarda fatti storici e non questioni giuridiche, e comunque il fatto storico del cambio di destinazione non era stato omesso ma valutato come non decisivo. Ha dichiarato inammissibile il secondo motivo perché l’azione negatoria ex art. 949 c.c. richiede una pretesa di diritto altrui sul bene dell’attore, elemento escluso in fatto dalla sentenza impugnata. Ha rigettato il terzo motivo, ritenendo che l’uso del bene comune per l’accesso al magazzino integrasse, al più, un uso più intenso consentito dall’art. 1102 c.c., non già un’attività che incidesse negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione delle parti comuni ai sensi dell’art. 1117 quater c.c. Il ricorrente è stato condannato alle spese e al pagamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 702 bis c.p.c.

  ricorso ex art. 702 bis c.p.c.

  richiamato come rito introduttivo della domanda di primo grado

• art. 700 c.p.c.

  dopo il rigetto di analoga richiesta cautelare avanzata ex art. 700 c.p.c.

  richiamato come precedente istanza cautelare

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio

  il vizio riguarda fatti storici principali o secondari, non argomentazioni giuridiche; nel caso concreto non era configurabile omesso esame del fatto storico perché il mutamento di destinazione era stato valutato

• art. 949 c.c.

  l’azione negatoria presuppone una pretesa di diritto altrui sul bene dell’attore e non è utilizzabile per mere turbative o molestie prive di tale pretesa

• art. 1117 quater c.c.

  art. 1117 quater cod. civ.

  per applicarlo occorrono attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione d’uso delle parti comuni; non basta un uso più intenso

• art. 1102 c.c.

  uso più intenso della cosa comune ex art. 1102 cod. civ.

  l’uso delle parti comuni per raggiungere il magazzino è stato qualificato come uso più intenso consentito, non lesivo della destinazione comune

• art. 31 del D.P.R. n. 380/2001

  ordine di ripristino ex art. 31 del D.P.R. n.380/2001

  l’eventuale abuso edilizio rileva nel rapporto pubblicistico con l’amministrazione, alla quale compete l’ordine di ripristino

• D.P.R. n. 151/2011

  ai sensi del D.P.R. n. 151/2011

  richiamato per escludere il controllo dei Vigili del Fuoco in ragione della superficie inferiore a 1000 mq

• D.P.R. n. 115/2002, art. 13, comma 1-quater

  sussistono i presupposti processuali di cui all’art. 13 comma 1-quater D.P.R. n. 115/2002

  base per l’ulteriore contributo unificato a carico del ricorrente, se dovuto

• D.Lgs. n. 222/2016

  non era applicabile retroattivamente

  la disciplina sulla SCIA non si applica retroattivamente a modifiche di destinazione anteriori alla sua entrata in vigore

• L.R. Friuli Venezia Giulia n. 19/2009, art. 16

  art. 16 della L.R. Friuli Venezia Giulia n. 19/2009

  norma regionale richiamata come base dell’autorizzazione comunale al cambio di destinazione d’uso

Massime di principio

• Il vizio di omesso esame ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. può riguardare solo fatti storici decisivi oggetto di discussione tra le parti; non è deducibile per contestare la mancata condivisione di una tesi giuridica o la diversa valutazione di irrilevanza del fatto.
• L’azione negatoria ex art. 949 c.c. è esperibile solo quando il terzo vanti una pretesa di diritto sul bene dell’attore; non è utilizzabile per reprimere meri comportamenti pregiudizievoli o asseriti abusi edilizi che non si traducano in una rivendicazione di diritti sul fondo altrui.
• Nel condominio, l’art. 1117 quater c.c. richiede attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulla destinazione d’uso delle parti comuni; se l’utilizzo contestato integra soltanto un uso più intenso del bene comune, resta applicabile l’art. 1102 c.c., purché non sia impedito il pari uso degli altri condomini.
• L’eventuale illegittimità urbanistico-edilizia di un mutamento di destinazione d’uso rileva primariamente nel rapporto pubblicistico con l’amministrazione competente e non attribuisce, di per sé, al singolo condomino un autonomo diritto civile all’eliminazione dell’uso contestato o al ripristino della precedente destinazione catastale.
• La classificazione catastale, di per sé, ha valenza soprattutto fiscale e non è decisiva nei rapporti tra privati per stabilire la legittimità civilistica dell’uso di un immobile, salvo diversi vincoli negoziali o condominiali.

Come è indicizzato