Sentenza n. 6498/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 2

Esito

La controversia

L’appellante ha impugnato la sentenza del TAR Lazio che aveva respinto il ricorso contro il diniego di condono relativo a un’unità immobiliare residenziale di 72,30 mq e 220 mc, inserita in un edificio abusivo unitario di volumetria complessiva pari a 1.920 mc, composto da più unità immobiliari e situato in area sottoposta a vincoli paesaggistici e idrogeologici. Con il primo motivo ha sostenuto che il limite volumetrico previsto per il terzo condono dovesse essere verificato separatamente per ciascuna domanda e ciascuna unità immobiliare, essendo queste appartenenti a proprietari diversi, e non considerando l’intero edificio. Con il secondo e il terzo motivo ha dedotto che, trattandosi di vincoli asseritamente relativi e non assoluti, l’amministrazione avrebbe dovuto acquisire il parere dell’autorità paesaggistica e svolgere una concreta valutazione di compatibilità delle opere con i valori tutelati, anziché ritenere automaticamente preclusa la sanatoria. Con il quarto motivo ha censurato la violazione dell’art. 10-bis l. 241/1990, sostenendo che il preavviso di rigetto e l’esame delle osservazioni fossero stati meramente formali e che mancasse un’adeguata istruttoria e motivazione.

La decisione

Il Consiglio di Stato ha respinto integralmente l’appello e confermato la sentenza del TAR. Ha ritenuto infondato il primo motivo, affermando che la consistenza dell’abuso ai fini dell’individuazione del regime di condono è un dato oggettivo, riferito alle caratteristiche strutturali dell’opera e al suo complessivo impatto sul territorio, e prescinde dalla titolarità delle singole unità immobiliari. Le opere abusive devono quindi essere valutate globalmente e non atomisticamente; nel caso concreto, la pluralità delle domande di condono relative alle unità dello stesso edificio imponeva comunque una valutazione complessiva, poiché il loro eventuale accoglimento avrebbe comportato la sanatoria dell’intero manufatto di 1.920 mc, in contrasto con i limiti di legge. Il rigetto di tale motivo è stato ritenuto dirimente. Anche i motivi relativi ai vincoli sono stati respinti: a fronte della volumetria complessiva e della qualificazione dell’intervento come abuso maggiore, la disciplina del terzo condono preclude la sanatoria delle opere realizzate su immobili vincolati, indipendentemente dal carattere assoluto o relativo del vincolo; non era quindi praticabile una successiva valutazione di compatibilità paesaggistica. È stata inoltre ritenuta infondata la censura procedimentale: una volta accertata una causa legale radicalmente ostativa alla sanatoria, il diniego costituisce esercizio vincolato del potere e le osservazioni dell’interessata non avrebbero potuto condurre a un diverso esito. Le spese sono state poste a carico dell’appellante e liquidate in euro 3.000, oltre accessori di legge.

Norme richiamate

• art. 32, commi 26 e 27, d.l. 30 settembre 2003, n. 269, convertito dalla l. 24 novembre 2003, n. 326

  “non è consentita la sanatoria per le opere inquadrabili nei cc.dd. abusi maggiori, previsti ai nn. 1 - 3 dell’allegato 1 al medesimo decreto-legge [...] quando esse siano state realizzate su immobili vincolati, a prescindere dal carattere assoluto o relativo del vincolo”

  Nel terzo condono, gli abusi maggiori realizzati su immobili vincolati non sono sanabili, indipendentemente dalla natura assoluta o relativa del vincolo.

• l.r. Lazio n. 12/2004

  Concorre a disciplinare il terzo condono nel territorio regionale e, unitamente alla normativa statale, impone il rispetto dei limiti volumetrici di ammissibilità della sanatoria.

• artt. 32 e 33 l. 28 febbraio 1985, n. 47

  La disciplina previgente, richiamata dal terzo condono, non trova applicazione utile quando ricorra una causa legale preclusiva derivante dalla volumetria complessiva dell’abuso e dalla realizzazione di abusi maggiori su area vincolata.

• art. 10-bis l. 7 agosto 1990, n. 241

  Il contraddittorio procedimentale non impone una diversa valutazione quando l’amministrazione abbia accertato una causa legale vincolante che rende comunque insanabile l’intervento.

Massime di principio

• Ai fini dell’applicazione dei limiti volumetrici del condono edilizio, la consistenza dell’abuso deve essere valutata in modo globale, considerando l’intero organismo edilizio e il suo impatto complessivo sul territorio, senza frazionare le opere in ragione della titolarità formale delle singole unità immobiliari o della presentazione di domande separate da parte di proprietari diversi.
• La valutazione della volumetria dell’abuso ai fini del condono è un’attività conoscitiva di carattere oggettivo, riferita alle caratteristiche strutturali dell’immobile abusivo e non al profilo dominicale.
• Quando più domande di condono riguardano unità immobiliari autonome ma inserite nel medesimo edificio abusivo, il loro eventuale accoglimento deve essere valutato complessivamente se determinerebbe la sanatoria dell’intero manufatto in elusione dei limiti legali.
• Nel regime del terzo condono, gli abusi maggiori realizzati su immobili sottoposti a vincolo non sono sanabili, senza che rilevi la distinzione tra vincolo di inedificabilità assoluta e vincolo di inedificabilità relativa; in tal caso non è necessario acquisire il parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo per svolgere una valutazione di compatibilità.
• Quando sussiste una causa legale radicalmente ostativa alla sanatoria edilizia, il diniego è vincolato e le eventuali carenze nell’esame delle osservazioni procedimentali non possono determinare l’annullamento dell’atto se le deduzioni del privato non avrebbero potuto condurre a un diverso esito.

Come è indicizzato