Sentenza del 02/02/2018 n. 2565 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva notificato ai coniugi due avvisi di accertamento contestando la decadenza dall'agevolazione prima casa e recuperando la maggiore imposta di registro. Secondo l'Ufficio, i contribuenti possedevano già, nello stesso Comune, un altro immobile destinato ad abitazione e quindi non potevano usufruire del beneficio per il nuovo acquisto. I ricorrenti sostenevano invece che l'immobile precedentemente acquistato, privo dei requisiti igienico-sanitari e avente caratteristiche di sottotetto, fosse concretamente inidoneo a soddisfare le esigenze abitative della famiglia. Con il ricorso per cassazione hanno denunciato la violazione dell'art. 1, nota II-bis, della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, nonché omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione sulla rilevanza dell'inidoneità abitativa dell'immobile preposseduto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso, cassato la sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Friuli Venezia Giulia e rinviato la causa alla medesima Commissione, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese. La Corte ha stabilito che, nell'ipotesi di possesso di un'altra abitazione acquistata senza agevolazioni e situata nello stesso Comune, l'idoneità dell'immobile preposseduto deve essere valutata sia oggettivamente, considerando l'effettiva abitabilità, sia soggettivamente, considerando dimensioni, caratteristiche qualitative e concrete esigenze abitative dell'acquirente e del suo nucleo familiare. Il rinvio dovrà quindi verificare in concreto se l'immobile posseduto dai coniugi fosse effettivamente inidoneo a soddisfare tali esigenze.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, nota II-bis, lett. b), della Tariffa, parte prima

  «dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare»

  La prepossidenza di un'altra casa nello stesso Comune impedisce il beneficio solo se l'immobile è concretamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente. L'idoneità può essere oggettiva, per effettiva abitabilità, o soggettiva, per dimensioni e caratteristiche qualitative.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 1, nota II-bis, lett. c), della Tariffa, parte prima

  «dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni»

  La titolarità di un'altra abitazione acquistata con l'agevolazione prima casa costituisce, in linea generale, un diverso impedimento, esteso all'intero territorio nazionale e valutato secondo i diritti reali indicati dalla norma, compresa la nuda proprietà.

• L. 28 dicembre 1995, n. 549, art. 3, comma 131

  La disposizione ha eliminato dal testo normativo il riferimento espresso all'idoneità dell'immobile preposseduto. Secondo l'interpretazione costituzionalmente orientata accolta dalla Corte, il requisito resta tuttavia implicito nella nozione di casa di abitazione, almeno con riferimento alla fattispecie della lett. b).

• Corte costituzionale, ordinanza n. 203 del 22 giugno 2011

  La possidenza di una casa di abitazione costituisce ostacolo alla fruizione dell'agevolazione soltanto se la prima casa sia già idonea a soddisfare le esigenze abitative dell'interessato.

  La norma deve essere interpretata in modo costituzionalmente orientato, riconoscendo rilievo alla concreta idoneità dell'alloggio preposseduto e non alla sola titolarità formale dell'immobile.

• L. 28 febbraio 1997, n. 30, di conversione del D.L. n. 669 del 1996, art. 3, comma 14, lett. c)

  Ha introdotto la nota II-bis all'art. 1 della Tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. n. 131 del 1986, disciplinando i requisiti per l'agevolazione prima casa.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 5

  Ha costituito la base processuale delle censure relative alla violazione o falsa applicazione della legge e all'omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione.

• Codice di procedura civile, art. 360-bis

  È richiamato dalla Corte nell'ambito dello scrutinio del ricorso alla luce degli orientamenti consolidati di legittimità.

Massime di principio

• Il possesso di un altro immobile nello stesso Comune non esclude automaticamente il bonus prima casa quando l'immobile preposseduto è stato acquistato senza agevolazioni: occorre verificare se sia realmente idoneo a soddisfare le esigenze abitative dell'acquirente e della sua famiglia.
• L'idoneità dell'immobile preposseduto va valutata sotto due profili: oggettivo, considerando abitabilità, condizioni igienico-sanitarie e caratteristiche strutturali; soggettivo, considerando superficie, distribuzione, qualità e concreta adeguatezza rispetto al nucleo familiare.
• La classificazione catastale non è necessariamente decisiva: può essere superata da prove concrete, come perizie tecniche, certificazioni dell'autorità sanitaria, documentazione sull'inabitabilità o elementi che dimostrino l'inadeguatezza dell'alloggio.
• L'onere di provare l'inidoneità dell'immobile preposseduto grava normalmente sul contribuente che intende avvalersi dell'agevolazione nonostante la precedente proprietà.
• La valutazione deve riferirsi alla situazione concreta esistente al momento del nuovo acquisto e non può fondarsi soltanto sull'utilizzo di fatto dell'immobile o sulla possibilità astratta di ristrutturarlo o modificarne la classificazione.
• La regola sull'inidoneità soggettiva riguarda principalmente la precedente abitazione acquistata senza agevolazioni nello stesso Comune, prevista dalla lett. b); la diversa ipotesi della lett. c), relativa a un'abitazione acquistata con agevolazioni, può essere soggetta a condizioni più rigorose e riferite ai diritti reali posseduti sull'intero territorio nazionale.
• La cassazione con rinvio non attribuisce automaticamente il beneficio al contribuente: impone al giudice di merito di riesaminare i fatti applicando il corretto criterio giuridico e verificando con prove concrete l'effettiva inidoneità dell'immobile.