Sentenza del 13/10/2020 n. 22038 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

Impugnazione della sentenza della Commissione tributaria regionale del Veneto che aveva accolto l'appello dell'Agenzia e rigettato il ricorso avverso avviso di liquidazione che revocava agevolazioni ex L. n. 388/2000, art. 33, c. 3, con riferimento a un contratto di acquisto di terreni edificabili registrato il 6 luglio 2006. La ricorrente deduceva: (i) errata esclusione dell'applicabilità del termine decadenziale triennale previsto dal D.P.R. n. 131/1986, art. 76, sostenendo che la rivendita infraquinquennale del terreno aveva reso decorso il termine triennale a favore dell'Amministrazione; (ii) errata interpretazione dell'art. 33, c. 3 L. 388/2000, poiché, per terreni derivanti da piano di lottizzazione, la condizione della "utilizzazione edificatoria" si realizza con l'ultimazione delle opere di urbanizzazione previste; (iii) la condizione poteva ritenersi adempiuta anche se l'utilizzazione edificatoria fosse stata posta in essere da un terzo acquirente dopo la cessione dei terreni.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, ritenendo che la rivendita del terreno da parte del beneficiario, prima del decorso del quinquennio e in mancanza della realizzazione della utilizzazione edificatoria, costituisce fatto sopravvenuto che rende ineseguibile il proposito del contribuente e fa decorrere il termine decadenziale triennale previsto dal D.P.R. n. 131/1986, art. 76, comma 2, dal giorno di registrazione dell'atto di rivendita. Per converso ha rigettato il secondo e il terzo motivo: la Corte conferma l'interpretazione consolidata secondo cui "utilizzazione edificatoria" richiede l'effettiva realizzazione delle potenzialità edificatorie dell'area (almeno un edificio al rustico con muri perimetrali e copertura), mentre la mera esecuzione delle opere di urbanizzazione o il completamento dell'intervento da parte di un terzo non sono idonei a integrare la condizione. La sentenza impugnata è cassata, in relazione al motivo accolto, e la causa rinviata alla Commissione tributaria regionale del Veneto, in diversa composizione, per il riesame.

Norme richiamate

• L. 23 dicembre 2000, n. 388, articolo 33, comma 3

  "I trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l'utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento."

  La norma è intesa come disposizione che concede un beneficio condizionato: la condizione risolutiva è l'"utilizzazione edificatoria" entro cinque anni, interpretata dalla giurisprudenza come integrale realizzazione delle potenzialità edificatorie dell'area (almeno un edificio al rustico con muri perimetrali e copertura). Meno opere di urbanizzazione non soddisfano la condizione.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, articolo 19

  L'art.19 riguarda l'obbligo di denuncia di eventi per i contraenti; la Corte ha chiarito che tale obbligo non si estende alla necessità per il contribuente di denunciare la sopravvenuta perdita delle agevolazioni e non fa decorrere il termine decadenziale di tre anni per l'Amministrazione in caso di agevolazioni revocate.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, articolo 76, comma 2

  L'art.76 prevede il termine decadenziale triennale per l'Amministrazione nell'esercizio dell'azione accertativa. La Corte ha affermato che, quando il proposito del contribuente di adempiere la condizione per l'agevolazione diventa ineseguibile (es. per la rivendita del terreno non edificato), il termine triennale decorre dal giorno in cui quel proposito è rimasto ineseguito o è divenuto ineseguibile (di norma dalla registrazione dell'atto di rivendita).

• Art. 2645-bis c.c. (richiamato per analogia)

  Richiamato per analogia nel definire il momento di perfezionamento dell'utilizzazione edificatoria: si considera idonea l'esecuzione di un edificio anche se non completamente ultimato quando sia stato realizzato al rustico con muri perimetrali e copertura, conferendo carattere certo e verificabile alla trasformazione edificatoria del suolo.

Massime di principio

• L'agevolazione di cui all'art. 33, comma 3, L. 388/2000 è condizionata all'"utilizzazione edificatoria" entro cinque anni: questa si interpreta come realizzazione significativa delle potenzialità edificatorie (almeno edificio al rustico con muri perimetrali e copertura); le sole opere di urbanizzazione non sono sufficienti.
• La decadenza dell'Amministrazione dall'azione di recupero dell'imposta per la perdita delle agevolazioni segue regole specifiche: se il beneficiario rivende il terreno prima del quinquennio senza avere realizzato l'utilizzazione edificatoria, la rivendita è evento che rende ineseguibile il proposito e fa decorrere il termine decadenziale triennale (D.P.R. n. 131/1986, art. 76, c.2) dalla registrazione dell'atto di rivendita.
• Il contribuente non è obbligato a denunciare all'Ufficio la sopravvenuta perdita delle agevolazioni (l'obbligo di cui al D.P.R. n. 131/1986, art.19, non si applica in tali casi) e il termine decadenziale non decorre dalla eventuale denuncia, ma dal giorno in cui il proposito è rimasto ineseguito o è divenuto ineseguibile.
• L'adempimento della condizione da parte di un terzo (acquirente successivo) non sanifica la posizione del primo beneficiario: la condizione riguarda l'attività richiesta al soggetto che ha usufruito dell'agevolazione.
• Prassi consigliata: per conservare l'agevolazione, il beneficiario dovrebbe garantire la realizzazione, entro cinque anni, di opere edilizie di consistente trasformazione (documentate e verificabili); in caso di vendita anticipata è opportuno valutare il rischio di revoca e le conseguenze della decorrenza del termine triennale per l'Amministrazione.