Sentenza del 05/03/2018 n. 917 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

La controversia riguarda la qualificazione fiscale di un'area ai fini ICI/IMU e il criterio di determinazione della relativa base imponibile. È stato affermato che un'area è edificabile quando può essere utilizzata a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, anche se non sono ancora intervenute l'approvazione regionale o l'adozione degli strumenti urbanistici attuativi. Non è quindi necessario che l'edificabilità sia immediata, piena e incondizionata. Il valore imponibile deve essere determinato secondo il valore venale in comune commercio, considerando la concreta prossimità dell'edificazione, lo stato delle procedure urbanistiche, l'andamento del mercato e gli eventuali oneri di urbanizzazione. Il testo non specifica l'esistenza o gli effetti di un vincolo di inedificabilità assoluta concretamente accertato.

La decisione

La tesi accolta è quella secondo cui l'area deve essere considerata edificabile ai fini fiscali già in presenza di una destinazione edificatoria prevista dallo strumento urbanistico generale comunale adottato. Di conseguenza, l'imposta deve essere dichiarata e liquidata sul valore venale in comune commercio, opportunamente ridotto o modulato in relazione ai limiti e ai tempi effettivi di utilizzazione edificatoria. Il testo non contiene gli estremi della decisione né indica espressamente quale parte processuale abbia prevalso.

Norme richiamate

• Disciplina ICI/IMU delle aree edificabili

  Ai fini fiscali, la natura edificabile dell'area dipende dalla sua utilizzabilità a scopo edificatorio secondo lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, non dalla completa e immediata disponibilità dello ius aedificandi.

• Criterio del valore venale in comune commercio

  La base imponibile deve riflettere il valore di mercato dell'area, tenendo conto del grado concreto di edificabilità, dello stato di attuazione delle procedure urbanistiche, dell'andamento del mercato e degli oneri di urbanizzazione.

• Cassazione n. 25506/2006

  La pronuncia è richiamata come precedente conforme al principio secondo cui l'edificabilità fiscale sussiste anche prima dell'approvazione regionale o dell'adozione degli strumenti attuativi.

Massime di principio

• Un'area può essere fiscalmente edificabile anche se l'edificazione non è ancora immediatamente possibile: è sufficiente, in linea generale, una destinazione edificatoria prevista dallo strumento urbanistico generale adottato dal Comune.
• L'assenza di approvazione regionale o di strumenti attuativi non elimina automaticamente l'imponibilità come area edificabile, ma può incidere sulla quantificazione del valore venale.
• Il valore imponibile deve essere determinato in modo concreto e non astratto, considerando tempi, autorizzazioni, vincoli, costi di urbanizzazione e condizioni di mercato.
• Un vincolo di inedificabilità assoluta, se effettivamente vigente e giuridicamente impeditivo di qualunque utilizzazione edificatoria, può escludere la qualificazione dell'area come edificabile; i semplici ostacoli procedurali o temporali, invece, normalmente incidono soltanto sul valore.
• Per contestare la pretesa fiscale è necessario dimostrare non solo l'assenza di edificabilità immediata, ma l'eventuale inesistenza dello ius aedificandi o una concreta e assoluta inedificabilità, oltre a fornire elementi per una diversa stima del valore venale.