Cassazione Civile, Sentenza n. 22506/2026 del 30/06/2026

Esito

La controversia

Alcuni acquirenti di appartamenti e pertinenze in un fabbricato convenivano in giudizio i venditori-costruttori deducendo gravi difetti dell’edificio: rotture murarie, assenza di adeguate fondazioni del muro di contenimento, cedimenti verso valle, distacchi di muri confinanti, assenza di vespaio di drenaggio e ristagno di acque meteoriche. Prima del giudizio di merito avevano promosso accertamento tecnico preventivo e sequestro conservativo, nel corso del quale erano stati eseguiti lavori di ripristino. In primo grado il Tribunale aveva ritenuto la responsabilità dei convenuti e della società terza chiamata ai sensi dell’art. 1669 c.c., rigettando le eccezioni di legittimazione passiva, decadenza e prescrizione. In appello i venditori avevano censurato il mancato accoglimento dell’eccezione di prescrizione e la Corte d’appello aveva accolto il gravame, ritenendo che il termine annuale ex art. 1669 c.c. decorresse dalla piena conoscenza dei vizi acquisita con una relazione tecnica del gennaio 2007 e che l’azione fosse prescritta. I soccombenti in cassazione hanno dedotto, con il primo motivo, violazione degli artt. 1669, 2945, 1310 c.c. e 113, 696 c.p.c., oltre a omesso esame di fatti decisivi: sostenevano che l’ATP, svolto secondo la disciplina previgente e senza comunicazione preventiva dell’elaborato, non poteva far decorrere o riprendere la prescrizione fino al deposito tardivo della relazione; lamentavano inoltre che la Corte territoriale non avesse considerato né l’esecuzione di lavori di riparazione, idonea a integrare riconoscimento dei vizi e quindi a incidere sulla prescrizione, né la progressiva evoluzione peggiorativa dei fenomeni lesivi, rilevante per individuare il momento di piena conoscenza dei difetti e delle loro cause. Con il secondo motivo hanno dedotto violazione dell’art. 2043 c.c. e omesso esame di fatto decisivo, contestando che la Corte d’appello avesse escluso la rilevanza della domanda aquiliana: sostenevano che l’art. 1669 c.c. configura responsabilità extracontrattuale e che, in ogni caso, la domanda ex art. 2043 c.c. era stata proposta o riproposta, sicché non poteva essere assorbita dal regime speciale di prescrizione.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo nei limiti dell’omesso esame di fatti decisivi, rilevando che il giudice di merito non aveva considerato fatti specificamente allegati e riproposti in appello, e cioè l’eventuale aggravamento della situazione statica dell’immobile e l’esecuzione di lavori di riparazione dei vizi. Ha affermato che, ai fini dell’art. 1669 c.c., il giudice deve accertare non solo il dato formale della denuncia o della conoscenza peritale, ma anche il momento in cui il danneggiato abbia acquisito una conoscenza obiettiva e sufficientemente completa della gravità dei difetti e delle loro cause; inoltre, l’esecuzione di lavori di riparazione può costituire riconoscimento dei vizi e incidere sulla prescrizione, facendo decorrere un nuovo termine annuale dal completamento dei lavori, oppure richiedere un diverso accertamento se la prescrizione era già maturata. È stato invece rigettato il secondo motivo: pur riconoscendo che la Corte d’appello aveva erroneamente qualificato l’art. 1669 c.c. come responsabilità contrattuale, la Cassazione ha ritenuto che tale errore non avesse inciso sul decisum, poiché la responsabilità ex art. 1669 c.c. è speciale rispetto all’art. 2043 c.c. e quest’ultima non può essere invocata per eludere il regime di decadenza e prescrizione della tutela speciale. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’appello di Lecce, in diversa composizione, affinché riesamini la prescrizione alla luce dei principi enunciati e provveda anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  La norma disciplina la responsabilità per rovina e gravi difetti di costruzione; configura una responsabilità extracontrattuale speciale, soggetta a termini di decadenza e prescrizione propri. La decorrenza del termine annuale per l’azione richiede la conoscenza obiettiva e completa della gravità dei difetti e delle loro cause; il riconoscimento dei vizi tramite riparazioni può incidere sulla prescrizione.

• art. 2043 c.c.

  La responsabilità aquiliana generale non può essere utilizzata per aggirare il regime speciale e i termini decadenziali e prescrizionali previsti dall’art. 1669 c.c.; è invocabile solo quando non ricorrano i presupposti dell’azione speciale.

• art. 2943 c.c.

  La proposizione del ricorso per accertamento tecnico preventivo è stata considerata atto interruttivo della prescrizione.

• art. 2945 c.c.

  Richiamato nel ricorso a sostegno della disciplina degli effetti interruttivi della prescrizione.

• art. 1310 c.c.

  Richiamato nel ricorso in relazione agli effetti interruttivi nei confronti dei debitori solidali.

• art. 113 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso come norma violata.

• art. 696 c.p.c.

  Richiamato nel ricorso in relazione all’accertamento tecnico preventivo.

• art. 360, co. 1, n. 3 c.p.c.

  Censura per violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

• art. 360, co. 1, n. 5 c.p.c.

  Censura per omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti.

• art. 366, co. 1, n. 6 c.p.c.

  La Corte ha escluso una lettura eccessivamente formalistica dell’onere di specifica indicazione degli atti richiamati.

• art. 183, co. 6, n. 1 c.p.c.

  Richiamato per indicare l’introduzione della domanda anche ai sensi dell’art. 2043 c.c.

• art. 2937 c.c.

  Richiamato in via ipotetica per l’eventuale rinuncia alla prescrizione già compiuta mediante il comportamento del debitore.

Massime di principio

• Nell’azione ex art. 1669 c.c., il termine annuale per la denuncia e il successivo termine di prescrizione decorrono dalla acquisizione di una conoscenza obiettiva e sufficientemente completa della gravità dei difetti e delle loro cause, non dal solo dato formale di una relazione tecnica o di un atto processuale se non sia stato accertato che essi abbiano effettivamente consentito tale piena comprensione.
• Il giudice di merito, quando è dedotta la prescrizione dell’azione ex art. 1669 c.c., deve esaminare i fatti decisivi allegati dalle parti che incidono sulla decorrenza del termine, come l’aggravamento progressivo del vizio e gli interventi di riparazione o tentata riparazione, perché tali circostanze possono modificare il momento iniziale del termine o integrare riconoscimento del vizio.
• L’esecuzione di lavori di riparazione dei vizi può costituire riconoscimento del vizio e far decorrere un nuovo termine di prescrizione annuale dal completamento dei lavori; se invece la prescrizione era già maturata, occorre verificare se il comportamento integri una rinuncia alla prescrizione già compiuta.
• La responsabilità ex art. 1669 c.c. è una responsabilità speciale rispetto all’art. 2043 c.c.; la norma generale non può essere invocata per eludere il regime speciale di decadenza e prescrizione previsto per i gravi difetti di costruzione.
• In cassazione, l’omesso esame di fatti decisivi rileva quando il giudice di merito non consideri circostanze specificamente dedotte e decisive ai fini della soluzione della controversia, mentre non basta il semplice dissenso sulla valutazione compiuta.

Come è indicizzato