Cassazione Civile, Ordinanza n. 27706/2024 del 25/10/2024

Esito

La controversia

Gli acquirenti avevano comprato un terreno nel Comune di Sezze con atto del 2 maggio 1995, assumendo che il bene, diversamente da quanto dichiarato nel rogito, fosse in realtà totalmente inedificabile perché asservito ad altro immobile delle venditrici, senza che tale vincolo fosse stato trascritto o adeguatamente comunicato. In primo grado avevano chiesto il risarcimento del danno, sostenendo sia una responsabilità precontrattuale per omessa informazione nelle trattative, sia una responsabilità contrattuale per la non conformità del bene alle dichiarazioni contenute nel contratto. Il Tribunale aveva accolto la domanda, ma la Corte d’appello aveva riformato integralmente la decisione, ritenendo provato che gli acquirenti conoscevano già il vincolo e quindi non potessero pretendere alcun ristoro, neppure ex art. 1489 c.c. In Cassazione i ricorrenti hanno dedotto: violazione di norme sostanziali e processuali per avere la Corte d’appello escluso la vendita di aliud pro alio e ricondotto il caso all’art. 1489 c.c.; omessa pronuncia sulla domanda risarcitoria; erronea valutazione delle prove, sostenendo che le loro dichiarazioni in interrogatorio, non confessorie, avrebbero dovuto prevalere sulle deposizioni testimoniali; e omessa motivazione sull’appello incidentale relativo al lucro cessante e al minor valore del suolo.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto corretta la qualificazione della fattispecie come vendita di bene gravato da onere non apparente ex art. 1489 c.c., escludendo la configurabilità di una vendita di aliud pro alio; ha inoltre osservato che la conoscenza effettiva del vincolo da parte degli acquirenti, accertata in fatto dalla Corte territoriale, precludeva sia la responsabilità precontrattuale sia quella contrattuale. Quanto al secondo motivo, ha escluso che le dichiarazioni rese in interrogatorio avessero valore confessorio, sicché la loro valutazione restava rimessa al libero apprezzamento del giudice di merito. Infine, ha ritenuto correttamente dichiarato assorbito l’appello incidentale sul lucro cessante, poiché una volta esclusa la condotta illecita non poteva residuare alcun danno risarcibile. I ricorrenti sono stati condannati alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 132 n. 4 c.p.c.

  richiamato per censurare la motivazione; la Corte non ravvisa alcun vizio di omessa pronuncia o di motivazione nella decisione impugnata

• art. 1337 c.c.

  la responsabilità precontrattuale può sussistere anche dopo la conclusione del contratto se sono state taciute circostanze decisive; nel caso concreto è esclusa per la conoscenza effettiva del vincolo da parte degli acquirenti

• art. 1338 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate; non conduce nel caso concreto al riconoscimento del danno

• art. 1489 c.c.

  si applica alla vendita di cosa gravata da oneri o diritti di terzi non apparenti; la responsabilità del venditore è esclusa se il compratore conosceva effettivamente il peso o l'onere

• art. 1453 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate in relazione ai rimedi contrattuali, ma non utile alla domanda nel caso concreto

• art. 1476 c.c.

  richiamato tra le norme asseritamente violate, senza rilievo decisivo ai fini dell'accoglimento del ricorso

• art. 1490 c.c.

  richiamato in relazione alla garanzia per vizi, ma la Corte esclude che la fattispecie integri un diverso rimedio rispetto all'art. 1489 c.c.

• art. 1491 c.c.

  l'affidamento del compratore nella veridicità delle dichiarazioni del venditore opera solo in assenza di conoscenza effettiva dei vizi; se il vizio/onere è conosciuto, la tutela non opera

• art. 1492 c.c.

  richiamato tra le norme invocate, senza che ne discenda l'accoglimento della domanda

• art. 1497 c.c.

  richiamato tra le norme invocate, ma non rilevante in senso favorevole ai ricorrenti

• art. 112 c.p.c.

  esclusa la violazione di omessa pronuncia, poiché la Corte d'appello aveva qualificato espressamente la fattispecie in modo incompatibile con la domanda di aliud pro alio

• art. 116 c.p.c.

  la valutazione delle prove è rimessa al giudice di merito e non è censurabile in cassazione nei limiti dedotti

• art. 132 c.p.c.

  invocato per difetto di motivazione; la Corte ritiene infondata la censura

• art. 2734 c.c.

  l'inscindibilità della confessione non opera se le dichiarazioni della parte sono favorevoli a chi le rende e, quindi, non hanno valore confessorio

• art. 111 Cost.

  invocato per lamentare motivazione mancante sull'appello incidentale; la Corte ritiene legittimo l'assorbimento improprio

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/02

  presuppone il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso, se dovuto

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115/02

  richiamato quale parametro per l'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto

• art. 1489 c.c.

  applicabile anche alla vendita di immobile con potenzialità edificatorie ridotte o soppresse per effetto di trasferimento o accorpamento di cubatura

Massime di principio

• Nella vendita di un bene gravato da oneri o diritti di terzi non apparenti, la tutela del compratore è esclusa se risulta una conoscenza effettiva del vincolo, comunque acquisita prima del contratto.
• La dichiarazione del venditore circa l'assenza di pesi o vincoli non prevale, da sola, sulla prova della effettiva conoscenza dell'acquirente del peso gravante sul bene.
• La responsabilità precontrattuale può configurarsi anche quando il contratto sia stato concluso, ma solo se l'omessa informazione ha inciso su circostanze decisive e ignorate dalla controparte; se la conoscenza del vincolo è accertata in fatto, la domanda risarcitoria va respinta.
• La vendita di bene totalmente inidoneo allo scopo perseguito non può essere qualificata come aliud pro alio quando il giudice di merito abbia correttamente ricondotto la fattispecie alla disciplina dell'onere non apparente ex art. 1489 c.c.
• Le dichiarazioni rese in interrogatorio formale non hanno valore confessorio se contengono solo affermazioni favorevoli alla parte che le rende; in tal caso la loro efficacia probatoria è rimessa al libero apprezzamento del giudice di merito.
• L'assorbimento improprio non integra omissione di pronuncia o mancanza di motivazione quando la decisione sulla questione assorbente rende inutile esaminare le ulteriori domande o i singoli profili di danno.

Come è indicizzato