Cassazione Civile, Sentenza n. 23605/2023 del 02/08/2023

Esito

La controversia

Il ricorrente impugnava la conferma in appello della pronuncia di rigetto delle sue domande atte a ottenere la risoluzione del contratto preliminare di vendita (26/11/2012) o, in subordine, la riduzione del prezzo o la sentenza costitutiva, denunciando il grave inadempimento della promittente venditrice per mancata produzione della documentazione urbanistica e, in particolare, per la mancanza del certificato di abitabilità/agibilità dovuta a difformità (altezza interna, prospetti, planimetria). Esposto il recesso con raccomandata (10/01/2014) per tali inadempimenti, contestava inoltre la qualificazione data dai giudici del merito circa la rilevanza della dichiarazione di conoscenza dell'altezza contenuta nel preliminare e l'effetto della rettifica della concessione in sanatoria prodotta dalla convenuta.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di Esposito, dichiarandolo infondato o inammissibile nei vari motivi. Ha ritenuto legittima la composizione del collegio che aveva visto partecipare un giudice ausiliario (richiamando la giurisprudenza costituzionale e di legittimità), ha escluso carenza motivazionale e omessa pronuncia sui punti essenziali, e ha confermato che la rettifica della concessione in sanatoria, come risultata nel fascicolo, aveva comportato — in assenza di rilievi comunali sulle condizioni igienico-sanitarie o di sicurezza — l'idoneità al rilascio dell'agibilità (o il suo facile conseguimento), escludendo quindi l'esistenza di un inadempimento tale da legittimare il recesso o la risoluzione. La Corte ha inoltre richiamato i principi consolidati sul rilievo della mancata consegna del certificato di agibilità: essa può giustificare la risoluzione solo se manchino i requisiti sostanziali di igiene/salubrità/sicurezza non sanabili; se il difetto è meramente formale o sanabile, spettano al massimo l'esatto adempimento o il risarcimento, valutando l'importanza dell'inadempimento ex art.1455 c.c.

Norme richiamate

• art. 35 legge n. 47/1985

  La rettifica/concessione in sanatoria può comportare il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità anche in deroga ai requisiti regolamentari, purché le opere non contrastino con disposizioni legislative riguardanti sicurezza statica e prevenzione; il Comune deve comunque verificare condizioni igienico-sanitarie e di sicurezza; in mancanza di rilievi, la rettifica comporta tacita assentimento all'agibilità

• d.P.R. n. 425/1994

  Disciplina procedurale del rilascio del certificato di abitabilità: onere della domanda e documentazione; ha introdotto modalità di attestazione e semplificazioni che incidono sull'accertamento della sussistenza dei requisiti

• d.P.R. n. 380/2001 (T.U. edilizia), artt. 24-26

  Ha sostituito 'abitabilità' con 'agibilità' e disciplinato i requisiti e le procedure per l'accertamento delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico; prevede modalità di silenzio-assenso e segnalazione certificata

• art. 1385 c.c.

  Regola il recesso per inadempimento quando sussista capace inadempimento non di scarsa importanza; il giudice deve valutare comparativamente l'importanza dell'inadempimento e la condotta delle parti

• art. 1453 c.c.

  Prevede la risoluzione del contratto per inadempimento; applicabile quando la cosa consegnata sia eterogenea rispetto a quella pattuita (aliud pro alio)

• art. 1477 c.c.

  Stabilisce l'obbligo del venditore di consegnare i titoli e documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta; il certificato di agibilità rientra tra i documenti la cui consegna può essere dovuta

• art. 1489 c.c.

  Norma sulla cosa gravata da oneri o diritti di terzi: la Corte ha escluso che la mancanza di agibilità rientri di regola in questa fattispecie, essendo piuttosto una limitazione funzionale o un vizio della cosa

• art. 1497, art. 1495 c.c. e giurisprudenza correlata

  Rilevano nella disciplina delle garanzie per vizi/redhibitoria e prescrizioni; la Corte distingue tra difetto sostanziale (insanabile) e formale, con effetti diversi sui rimedi esperibili

• art. 158 c.p.c., artt. 102 e 106 Cost., sentenza Corte cost. n. 41/2021

  Sulla legittimità della partecipazione di giudici ausiliari: la Consulta ha differito l'illegittimità e la Cassazione ha ritenuto non viziata la composizione del collegio che ha visto partecipare giudice ausiliario, richiamando i limiti e la temporaneità

• normativa procedurale (art. 360 c.p.c., art. 112, art.132 c.p.c.)

  Richiamate in relazione ai mezzi di impugnazione e ai requisiti di motivazione e pronuncia: la Corte ha rigettato i motivi per violazione di legge e carenza motivazionale ritenendoli infondati o non provati

• evoluzione normativa su agibilità (d.lgs. n. 222/2016, d.l. n. 83/2012 art.54)

  Il quadro normativo più recente valorizza l'attestazione/segnalazione certificata del professionista per la sussistenza dei requisiti di agibilità; la mancanza del documento formale non corrisponde automaticamente a impossibilità di ottenere l'agibilità

Massime di principio

• La mancata consegna del certificato di agibilità non determina automaticamente la nullità del contratto né la risoluzione: è necessario valutare se manchino i requisiti sostanziali di igiene, salubrità e sicurezza in modo insanabile.
• Se le difformità urbanistiche sono sanabili (es. rettifica/concessione in sanatoria senza rilievi comunali su salubrità/sicurezza), l'immobile resta commerciabile e non sussistono i presupposti per recesso o risoluzione; spetta al giudice valutare l'importanza dell'inadempimento ex art.1455 c.c.
• La rettifica della concessione in sanatoria può comportare l'effetto dell'agibilità (anche in deroga a requisiti regolamentari), ma il Comune deve comunque accertare condizioni di sicurezza e salubrità; in assenza di rilievi, l'agibilità si può ritenere tacitamente assentita.
• Se il difetto è meramente formale (mancata acquisizione del documento pur ricorrendo i requisiti sostanziali), il rimedio è l'adempimento o il risarcimento, non la risoluzione; l'acquirente può però rifiutare il definitivo fino all'ottenimento della documentazione se non ha espressamente rinunciato.
• La valutazione della volontà negoziale (es. dichiarazioni di conoscenza nel preliminare) e della rilevanza delle difformità è questione di fatto rimessa al giudice di merito; in cassazione è sindacabile solo il vizio di diritto o la motivazione gravemente carente.