Sentenza del 26/05/2017 n. 13344 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate ha impugnato la decisione della Commissione Tributaria Regionale sostenendo che l'agevolazione prevista dall'art. 33, comma 3, della legge n. 388 del 2000, consistente nell'applicazione dell'aliquota dell'1% per l'acquisto di terreni inseriti in piani urbanistici particolareggiati, richiedesse che, prima della stipula dei contratti di compravendita, fosse stata sottoscritta anche la convenzione urbanistica tra il Comune e l'acquirente. Secondo l'Agenzia, in assenza della convenzione il piano non avrebbe prodotto effetti e l'area non sarebbe stata ancora qualificabile come soggetta a piano attuativo. La ricorrente ha inoltre invocato l'art. 2, comma 30, della legge n. 350 del 2003 quale norma interpretativa, ritenendo necessaria la sottoscrizione della convenzione già alla data dell'acquisto.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate. Ha chiarito che, ai fini dell'agevolazione, non è indispensabile che la convenzione urbanistica sia stata stipulata prima dell'atto di compravendita, purché il terreno sia inserito in un piano particolareggiato o in uno strumento urbanistico equivalente che renda concretamente possibile l'edificazione e l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni dall'acquisto. La convenzione deve comunque essere stipulata e l'edificazione deve essere realizzata nel quinquennio. Le spese processuali sono state compensate, in ragione del consolidamento della giurisprudenza sul punto successivamente alla proposizione del ricorso.

Norme richiamate

• Legge 23 dicembre 2000, n. 388, art. 33, comma 3

  Agevolazione fiscale per l'acquisto di terreni ricompresi in piani urbanistici particolareggiati, con applicazione dell'aliquota dell'1%

  L'agevolazione mira a favorire l'edificazione dei terreni inedificati. È sufficiente che l'area sia inserita in uno strumento urbanistico, anche non formalmente denominato piano particolareggiato, che consenta concretamente l'edificazione, purché l'utilizzazione edificatoria avvenga entro cinque anni.

• Legge 24 dicembre 2003, n. 350, art. 2, comma 30

  Nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui alla L. n. 388 del 2000, art. 33, comma 3, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore

  La disposizione non impone necessariamente che la convenzione sia già stata sottoscritta al momento del trasferimento. La convenzione può intervenire successivamente, purché sia stipulata e l'edificazione sia realizzata entro il termine quinquennale previsto.

• Legge 17 agosto 1942, n. 1150, art. 28, comma 5

  La disciplina degli effetti della convenzione urbanistica non comporta, ai fini fiscali, l'automatica esclusione dell'agevolazione quando la convenzione non sia ancora stata stipulata alla data dell'acquisto, se l'area è comunque inserita in uno strumento urbanistico idoneo a consentire l'edificazione.

• Legge regionale Toscana n. 5 del 1995, art. 40

  Richiamata quale base normativa regionale per l'adozione del piano particolareggiato di insediamenti produttivi nel quale erano inseriti i terreni acquistati.

Massime di principio

• Per ottenere l'agevolazione fiscale sugli acquisti di terreni urbanisticamente edificabili, conta soprattutto la concreta possibilità di edificare derivante dallo strumento urbanistico, non il solo nome formale attribuito al piano.
• La mancata stipula della convenzione urbanistica prima del rogito non esclude automaticamente il beneficio, se il terreno è già inserito in un piano approvato o in uno strumento equivalente e la convenzione viene stipulata successivamente.
• Il termine quinquennale per l'utilizzazione edificatoria è una condizione essenziale: se l'edificazione non viene realizzata entro tale termine, l'agevolazione può essere disconosciuta o recuperata.
• Nei piani di iniziativa privata, la convenzione urbanistica resta comunque necessaria per l'attuazione dell'intervento e deve essere perfezionata nel rispetto del termine previsto per l'utilizzazione edificatoria.
• La verifica va effettuata sulla situazione urbanistica esistente e sulla concreta edificabilità dell'area alla data dell'acquisto, oltre che sulla successiva realizzazione dell'intervento entro il termine di legge.