Cassazione Civile, Ordinanza n. 05436/2024 del 29/02/2024

Esito

La controversia

Un acquirente di un appartamento con box, compravenduto da una società costruttrice e finanziato contestualmente con mutuo ipotecario con una banca, ha chiesto la declaratoria di nullità sia della vendita sia del mutuo, deducendo che l’immobile fosse abusivo e che, nell’atto di vendita, il venditore avesse reso una dichiarazione mendace sulla presentazione della domanda di condono. In primo grado il tribunale ha accolto la domanda, dichiarando nulli sia il contratto di compravendita sia il mutuo con ipoteca; la corte d’appello ha confermato. La banca ha proposto ricorso per cassazione con due motivi: con il primo ha sostenuto che la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere nullo il contratto di compravendita, perché la dichiarazione in atto sulla presentazione della domanda di condono non sarebbe stata mendace, essendo stata effettivamente presentata la domanda, e la successiva non accoglibilità del condono non inciderebbe sulla validità formale dell’atto; con il secondo ha contestato la sussistenza del collegamento negoziale tra compravendita e mutuo, deducendo che i due contratti erano autonomi, che il mutuo non era di scopo e che il mero dato della contestualità non bastava a estendere la nullità al finanziamento.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Quanto al primo motivo, ha ritenuto corretta la decisione di merito: in base alla giurisprudenza delle Sezioni Unite sulla nullità urbanistica, la validità dell’atto richiede che la dichiarazione del venditore sia vera e riferibile all’immobile; se la dichiarazione è mendace, essa equivale a mancanza di dichiarazione e determina la nullità. Nel caso concreto, la Corte territoriale aveva accertato, sulla base della sentenza penale richiamata, che la dichiarazione resa in sede di rogito circa l’avvenuta presentazione di una domanda di condono era menzognera, perché il titolo edilizio indicato era inesistente e la domanda era stata accompagnata da attestazioni e versamenti falsi. Quanto al secondo motivo, la censura è stata dichiarata inammissibile in parte per il vizio ex art. 360, n. 5, c.p.c., perché la sentenza impugnata era una doppia conforme e il ricorrente non aveva indicato le diverse rationes decisorie di primo e secondo grado, e in parte perché mirava in realtà a sollecitare una rivalutazione di merito sull’esistenza del collegamento negoziale, questione riservata al giudice di merito se motivata correttamente. La banca è stata inoltre condannata alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 702-bis c.p.c.

  ricorso ex art. 702-bis cod. proc. civ.

  norma del rito sommario utilizzata per introdurre il giudizio di primo grado

• art. 702-ter c.p.c.

  ordinanza ex art. 702-ter cod. proc. civ.

  provvedimento decisorio del tribunale nel rito sommario

• art. 1325 c.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno della dedotta violazione sui requisiti del contratto

• art. 1346 c.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno della dedotta violazione sui requisiti del contratto

• art. 1418 c.c.

  la nullità urbanistica è ricondotta al comma 3 come nullità testuale; la mendacità della dichiarazione equivale a mancanza di dichiarazione

• art. 1470 c.c.

  richiamato dalla ricorrente nel primo motivo

• art. 115 c.p.c.

  richiamato dalla ricorrente nei motivi di ricorso; la Corte esclude che vi sia stata violazione nel caso concreto

• art. 40, comma 2, L. n. 47 del 1985

  per gli atti aventi a oggetto diritti reali relativi a costruzioni anteriori alla legge, richiede la dichiarazione dell’alienante circa il titolo abilitativo o la sussistenza del presupposto cronologico; la dichiarazione deve essere vera e riferibile all’immobile

• artt. 17 e 40 L. n. 47 del 1985

  la nullità per omissione dei dati urbanistici è una nullità testuale

• art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001

  la nullità urbanistica è nullità testuale per mancata indicazione degli estremi del titolo abilitativo reale e riferibile all’immobile

• art. 39 L. n. 724 del 1994

  richiamato per il secondo condono edilizio e il relativo ambito temporale

• art. 32, comma 3, d.l. n. 269 del 2003

  richiamato per il terzo condono edilizio e il relativo termine finale di abusivismo sanabile

• art. 2655 c.c.

  disposizione richiamata nel provvedimento di primo grado per l’annotazione della nullità nei registri immobiliari

• art. 1224, comma 2, c.c.

  richiamato dalla parte attrice per chiedere il maggior danno sulle somme da restituire

• art. 1322 c.c.

  richiamato nel secondo motivo per contestare il collegamento negoziale

• art. 1813 c.c.

  richiamato nel secondo motivo in tema di mutuo

• art. 1419 c.c.

  richiamato nel secondo motivo per l’estensione della nullità al contratto di mutuo

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  norma sul ricorso per cassazione invocata per violazione di legge e omesso esame di fatti decisivi

• art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.

  inammissibile per la doppia conforme, essendo applicabile l’art. 348-ter c.p.c. ratione temporis

• art. 348-ter, ultimo comma, c.p.c.

  preclude il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. in caso di doppia conforme

• art. 366, n. 4, c.p.c.

  l’atto di ricorso deve contenere specifiche argomentazioni sulla violazione di legge, altrimenti il motivo è inammissibile

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  ricorrono i presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

Massime di principio

• La nullità urbanistica degli atti traslativi immobiliari ha natura di nullità testuale: è colpita la mancata indicazione in atto degli estremi del titolo edilizio o della dichiarazione richiesta dalla legge, ma il titolo o il presupposto dichiarato devono esistere realmente ed essere riferibili a quello specifico immobile.
• Se la dichiarazione dell’alienante sulla regolarità urbanistica o sulla presentazione della domanda di condono è mendace, essa equivale alla mancanza di dichiarazione e determina la nullità dell’atto, anche quando il dato formale della dichiarazione sia stato inserito nel rogito.
• Ai fini della validità del negozio traslativo non rileva soltanto la presenza formale della dichiarazione, ma la sua veridicità e riferibilità all’immobile: la funzione della norma è informativa e di protezione dell’acquirente, che deve poter valutare la regolarità urbanistica e il valore del bene.
• L’accertamento del collegamento negoziale tra più contratti è questione di fatto riservata al giudice di merito e non è sindacabile in cassazione se sorretto da motivazione логicamente corretta e da adeguata valutazione delle risultanze istruttorie.
• Nel giudizio di cassazione, il motivo ex art. 360, n. 5, c.p.c. è inammissibile in presenza di doppia conforme, salvo che il ricorrente indichi specificamente le differenti rationes decisorie di primo e secondo grado.
• La censura di violazione di legge non può essere utilizzata per ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio o per contestare la ricostruzione della fattispecie concreta compiuta dal giudice di merito.

Come è indicizzato