Cassazione Civile, Ordinanza n. 07972/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

L'acquirente aveva convenuto in giudizio la società venditrice, la banca che aveva erogato il mutuo e il notaio rogante chiedendo la declaratoria di nullità, o in subordine la risoluzione, del contratto di compravendita di un immobile sito in Roma e del contestuale mutuo fondiario stipulati per l'acquisto. La domanda si fondava sul rilievo che il bene era stato descritto come soffitta, mentre in realtà sarebbe stato un lavatoio; che nell'atto era stata dichiarata la presentazione di domanda di sanatoria e l'assenza di diniego comunale; che la società venditrice si era impegnata a ottenere il certificato di agibilità; e che il Comune aveva poi preannunciato il rigetto della sanatoria, senza rilascio dell'agibilità. Lamentava inoltre la responsabilità professionale del notaio per avere ricevuto un atto che avrebbe dovuto essere considerato nullo e per non aver rilevato i vincoli gravanti sull'immobile. La Corte d'appello, riformando il primo grado, aveva rigettato le domande. In cassazione la ricorrente ha dedotto: violazione dell'art. 342 c.p.c. per asserita genericità dell'appello; violazione della disciplina urbanistica e della nullità testuale degli atti traslativi ex art. 40 l. 47/1985 e art. 46 d.P.R. 380/2001; violazione delle norme sulla responsabilità notarile; nullità del mutuo per collegamento con la compravendita e per violazione dell'art. 38 TUB; e vizi sul regolamento delle spese.

La decisione

La Corte ha accolto il secondo e il quarto motivo di ricorso, rigettato il primo, e dichiarato assorbiti il terzo e il quinto. Ha cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, perché riesamini la controversia applicando i principi affermati in materia di nullità della compravendita per dichiarazione mendace sul titolo edilizio e di collegamento funzionale tra compravendita e mutuo. È stata inoltre demandata al giudice del rinvio la statuizione sulle spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 342 c.p.c.

  L'appello è ammissibile quando i motivi consentano di individuare chiaramente le questioni e i capi contestati, con parte volitiva e parte argomentativa idonee a confutare la decisione impugnata.

• art. 365 c.p.c.

  Il controricorso in cassazione richiede, a pena di inammissibilità, la sottoscrizione di un avvocato iscritto all'albo e munito di procura speciale per il giudizio di legittimità.

• art. 370 c.p.c.

  La procura speciale e il controricorso devono essere depositati nei termini previsti; il deposito tardivo non può essere considerato ai fini della decisione.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  La memoria depositata oltre i limiti di ammissibilità del controricorso non può essere utilmente considerata.

• art. 40 legge 47/1985

  La nullità testuale dell'atto traslativo sussiste se la dichiarazione del venditore sul titolo edilizio è mendace o non riferibile all'immobile; il titolo indicato deve esistere realmente e la dichiarazione deve essere veritiera.

• art. 46 d.P.R. 380/2001

  La norma va letta come presidio della validità formale dell'atto: la presenza di una dichiarazione vera e riferita all'immobile consente la validità del contratto, mentre la dichiarazione mendace equivale a mancata dichiarazione.

• art. 1418, comma 3, c.c.

  La nullità prevista dalle norme urbanistiche è nullità testuale ricondotta all'ambito della nullità per contrarietà a norma imperativa.

• art. 38, comma 2, TUB

  Il limite di finanziabilità del credito fondiario non integra elemento essenziale del contratto e non incide, di per sé, sulla validità del mutuo.

• art. 1418 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere la nullità del mutuo e della compravendita in presenza di causa illecita o difetto dei presupposti negoziali.

• art. 1419 c.c.

  Invocato in relazione alla possibile caducazione del mutuo per invalidità del contratto collegato.

• art. 1343 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per sostenere la illiceità della causa del mutuo in collegamento con la compravendita nulla.

• art. 1344 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per prospettare una causa illecita per elusione di norme imperative tramite il collegamento negoziale.

• art. 1345 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per prospettare un motivo illecito comune nei negozi collegati.

• art. 29 L. 52/1985

  Invocato per sostenere la responsabilità notarile in relazione agli obblighi di verifica catastale e alla ricezione di atti non conformi alla legge.

• art. 28, comma 1, n. 1, L. 89/1913

  Il notaio risponde se riceve un atto che la legge gli vieta di ricevere; la questione dovrà essere riesaminata dal giudice del rinvio alla luce della nullità dell'atto traslativo.

Massime di principio

• Nelle compravendite immobiliari soggette alla disciplina urbanistica, la validità dell'atto richiede che la dichiarazione del venditore sul titolo abilitativo sia reale, veritiera e riferita a quello specifico immobile; una dichiarazione mendace è equiparata alla mancanza di dichiarazione e determina la nullità testuale del contratto.
• La verifica della nullità urbanistica non può essere arrestata al mero dato formale dell'esistenza di una domanda di sanatoria: occorre accertare se il titolo richiamato sia effettivamente riferibile all'immobile e se la dichiarazione resa in atto corrisponda a realtà.
• Nel valutare il collegamento negoziale tra compravendita e mutuo, il giudice deve accertare in concreto natura, modalità, entità e conseguenze del collegamento, non essendo sufficiente osservare che il mutuo non sia qualificato espressamente come mutuo di scopo.
• Il limite di finanziabilità previsto per il credito fondiario non costituisce, di per sé, elemento essenziale del contratto di mutuo e la sua eventuale violazione non determina automaticamente la nullità del finanziamento.
• Se la compravendita viene travolta da nullità urbanistica, il giudice del merito deve riesaminare anche gli effetti sul mutuo e sulla eventuale responsabilità del notaio, in quanto le relative questioni possono dipendere dalla ricostruzione del nesso funzionale tra i negozi.

Come è indicizzato