Sentenza n. 862/2026 - Bari, Sezione 3

Esito

La controversia

Il ricorrente, proprietario dal 2003 di un villino realizzato sulla base di una licenza edilizia del 1968, con successiva concessione edilizia in sanatoria del 1990 relativa a una legnaia, al cambio d’uso da box a tavernetta e all’ampliamento della terrazza con veranda, ha impugnato la dichiarazione comunale di improcedibilità della SCIA presentata nel 2024 e il successivo provvedimento confermativo. Il Comune aveva ritenuto non accertato lo stato legittimo dell’immobile, non ricostruibile la legittimità della legnaia e non conforme la soluzione progettuale relativa all’illuminazione e all’areazione. Il ricorrente ha dedotto violazione dei principi di buona fede, correttezza e legittimo affidamento, violazione dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001, travisamento dei fatti e difetto di istruttoria, sostenendo che la concessione in sanatoria del 1990 costituisse l’ultimo titolo edilizio rilevante e che il primo piano del villino, raffigurato in una planimetria allegata alla sanatoria e presente negli atti catastali e negoziali, dovesse ritenersi compreso nello stato legittimo. Con motivi aggiunti ha valorizzato il certificato di abitabilità del 1970, rilasciato dopo sopralluogo tecnico, sostenendo che esso attestasse la conformità dell’intero immobile. Ha inoltre lamentato la violazione delle regole procedimentali per la mancata attivazione di poteri conformativi e per l’omessa possibilità di adeguare il progetto. Il Comune ha sostenuto che il primo piano fosse stato realizzato abusivamente, non fosse compreso né nella licenza del 1968 né nella sanatoria del 1990 e che la SCIA mirasse sostanzialmente a ottenere una sanatoria senza i necessari presupposti.

La decisione

Il TAR ha respinto il ricorso e i motivi aggiunti. Ha accertato che la licenza edilizia del 1968 non comprendeva il primo piano e che la concessione in sanatoria del 1990 aveva oggetto tassativamente limitato a tre interventi riguardanti il piano terra e il piano rialzato. La sola rappresentazione del primo piano nella planimetria allegata alla sanatoria, in presenza della sua mancata rappresentazione nel prospetto e nella sezione, non costituisce riconoscimento espresso e consapevole della legittimità edilizia: la contraddizione degli elaborati impedisce di desumere un assenso implicito. L’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 non consente di individuare lo stato legittimo nel titolo relativo all’ultimo intervento quando non risulti che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi e dell’intera consistenza dell’immobile. Tale verifica non può essere ricavata dal mero possesso della documentazione da parte dell’amministrazione né dalla presenza del primo piano in un solo elaborato grafico. Il certificato di abitabilità del 1970 è stato ritenuto inidoneo a fondare lo stato legittimo, poiché attesta l’idoneità igienico-sanitaria, la sicurezza degli impianti e la salubrità dell’edificio, ma non ha autonoma efficacia autorizzativa urbanistico-edilizia e non conteneva una specifica verifica di conformità ai titoli edilizi. È stato escluso anche il legittimo affidamento: atti di compravendita e risultanze catastali hanno valore indiziario, non probatorio, della legittimità edilizia; l’acquirente diligente deve verificare la conformità dell’immobile ai titoli accessibili mediante accesso agli atti. Nel caso concreto, l’esame della licenza del 1968, della sanatoria del 1990 e delle contraddizioni tra gli elaborati avrebbe consentito di rilevare l’assenza di titolo per il primo piano. La SCIA per ristrutturazione e frazionamento presuppone uno stato legittimo accertato e non può operare su una consistenza edilizia comprendente porzioni prive di titolo. Le censure relative ai poteri conformativi e agli adeguamenti progettuali sono state ritenute prive di autonoma consistenza e assorbite. Le spese sono state compensate per la peculiarità della vicenda.

Norme richiamate

• art. 9-bis d.P.R. 380/2001

  Lo stato legittimo può essere individuato nel titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile, a condizione che l’amministrazione, in sede di rilascio, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

  La possibilità di individuare lo stato legittimo nell’ultimo titolo edilizio presuppone una verifica effettiva della legittimità dei titoli pregressi e dell’intera consistenza dell’immobile; non basta che l’amministrazione possieda la documentazione o che una porzione sia raffigurata in modo parziale e contraddittorio negli elaborati.

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. 380/2001

  Lo stato legittimo può essere individuato nel titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio sull’intero immobile, a condizione che l’amministrazione, in sede di rilascio, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

  Una sanatoria relativa a interventi circoscritti non può legittimare porzioni dell’immobile non comprese nell’oggetto espresso del titolo, se manca una verifica specifica e consapevole della loro legittimità.

• art. 34-ter d.P.R. 380/2001

  Il Comune ha richiamato la natura eccezionale e la stretta interpretazione delle tolleranze costruttive, ma la sentenza non fonda su tale disposizione la ratio decidendi.

Massime di principio

• La rappresentazione di una porzione edilizia in un singolo elaborato grafico allegato a un titolo, quando gli altri elaborati sono contraddittori e il provvedimento non menziona espressamente quella porzione, non equivale a riconoscimento amministrativo della sua legittimità urbanistico-edilizia.
• Ai fini dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001, l’utilizzazione dell’ultimo titolo edilizio quale riferimento per lo stato legittimo dell’intero immobile richiede che l’amministrazione abbia effettivamente verificato la legittimità dei titoli pregressi e dell’intera consistenza dell’edificio; tale verifica non si presume dal mero possesso degli atti o dalla loro presenza nel fascicolo amministrativo.
• Il certificato di abitabilità o agibilità attesta requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e salubrità dell’edificio, ma non costituisce autonomo titolo edilizio né prova, in assenza di una specifica verifica, della conformità urbanistico-edilizia dell’immobile.
• Gli atti di compravendita e le risultanze catastali hanno valore indiziario, ma non provano la legittimità edilizia; l’acquirente che invochi il legittimo affidamento deve dimostrare una fiducia incolpevole, incompatibile con la mancata verifica dei titoli edilizi e con la presenza di contraddizioni documentali rilevabili mediante ordinaria diligenza.
• Una SCIA per ristrutturazione o frazionamento presuppone che la consistenza edilizia sulla quale l’intervento incide sia assistita da uno stato legittimo accertato; l’amministrazione può dichiararne l’improcedibilità quando il progetto comprenda porzioni prive di titolo edilizio.

Come è indicizzato