Cassazione Civile, Ordinanza n. 25191/2021 del 17/09/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce da un accertamento tecnico preventivo richiesto per descrivere i danni a un immobile e lo stato dei luoghi a seguito della realizzazione, in aderenza, di un nuovo fabbricato da parte di società immobiliari su area confinante. Il proprietario confinante agiva poi in giudizio chiedendo l'arretramento della nuova fabbrica: in via principale fino alla distanza di dieci metri tra pareti finestrate, in subordine fino alla distanza di sei metri o comunque alla distanza doppia ex art. 873 c.c., oltre all'arretramento dei terrazzi/balconi fino alla distanza minima di cinque metri dalla propria terrazza e al risarcimento del danno. La Corte d'appello aveva rigettato l'appello ritenendo, in sintesi, che il motivo non colpisse la ratio della decisione di primo grado, che la normativa locale consentisse comunque l'aderenza per rinvio alle norme codicistiche e che la questione dei terrazzi attesse al diritto di veduta ex art. 905 c.c. Il ricorrente ha proposto tre motivi di cassazione: 1) violazione dell'art. 9 del D.M. n. 1444/1968 e falsa applicazione dell'art. 11 delle N.T.A. del P.R.G. comunale, per avere la Corte d'appello omesso di esaminare il merito della doglianza sulla distanza di dieci metri tra pareti finestrate; 2) violazione dell'art. 11 delle N.T.A. e falsa applicazione dell'art. 877 c.c., perché la costruzione in aderenza non sarebbe consentita quando il regolamento locale prevede distanze minime tra edifici o dal confine senza autorizzarla espressamente; 3) violazione dell'art. 873 c.c. e falsa applicazione dell'art. 11 delle N.T.A., per avere qualificato la domanda sui balconi come questione di veduta anziché di distanze legali tra costruzioni, con errata esclusione dei balconi dal computo della distanza.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto tutti e tre i motivi. Ha ritenuto, quanto al primo, che l'appello fosse sufficientemente specifico e che la Corte territoriale avesse erroneamente applicato un modello di "appello cassatorio", omettendo l'esame del merito di una censura che devolveva chiaramente la questione della violazione della distanza minima tra pareti finestrate. Quanto al secondo, ha affermato che, in presenza di una normativa regolamentare locale che imponga distanze minime tra edifici o tra edifici e confine, la costruzione in aderenza non è consentita se non vi è una previsione espressa che la autorizzi, sicché non può farsi rinvio all'art. 873 c.c. in senso derogatorio del vincolo locale. Quanto al terzo, ha precisato che i balconi, se di apprezzabile profondità e ampiezza, costituiscono corpo di fabbrica e vanno computati nel calcolo delle distanze legali; solo le sporgenze meramente ornamentali restano escluse. Ne è derivata la cassazione della sentenza impugnata con rinvio alla Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 696 c.p.c.

  ricorso ex art. 696 c.p.c.

  richiamato come base dell'accertamento tecnico preventivo introduttivo della controversia

• art. 9 del D.M. n. 1444 del 1968

  la distanza minima di 10 metri tra pareti finestrate va rispettata e la censura relativa a tale violazione era devoluta al giudice di appello

• art. 11 delle N.T.A. del P.G.R. del Comune di Campi Bisenzio

  la norma locale, se prevede distanze minime tra edifici o dal confine, non consente la costruzione in aderenza se non la autorizza espressamente

• art. 873 c.c.

  non può essere invocato per consentire l'aderenza in presenza di una normativa locale più restrittiva sulle distanze; i balconi rilevano ai fini del suo computo

• art. 877 c.c.

  la facoltà di costruire in aderenza non opera quando il regolamento locale prescrive distanze dal confine senza prevederla espressamente

• art. 875 c.c.

  il principio di prevenzione opera solo quando la disciplina locale fissi distanze tra costruzioni; non quando imponga distanze dal confine

• art. 905 c.c.

  non è la norma applicabile quando il problema non è solo di veduta ma anche di distanze legali tra costruzioni

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  il ricorrente ha denunciato violazione di legge come vizio di legittimità

• L. 6 agosto 1967, n. 765

  richiamata per distinguere l'ipotesi di assenza di piano regolatore, in cui la disciplina speciale si integra con l'art. 873 c.c.

Massime di principio

• Il motivo di appello contro il rigetto della domanda di arretramento per violazione della distanza minima tra pareti finestrate è specifico quando consente al giudice di secondo grado di individuare con chiarezza la questione devoluta, anche se ripropone difese già svolte in primo grado e non confuta analiticamente ogni argomento della sentenza impugnata.
• Quando una norma urbanistico-edilizia locale stabilisce distanze minime tra costruzioni o tra costruzioni e confine, la costruzione in aderenza è ammessa solo se il regolamento la autorizza espressamente; in difetto, non si può fare applicazione del principio codicistico di prevenzione per elidere il vincolo locale.
• Se la disciplina regolamentare locale riguarda la distanza dal confine, l'obbligo di arretrare è assoluto e la facoltà di costruire in aderenza non si presume.
• Ai fini del calcolo delle distanze legali tra edifici, i balconi aggettanti di apprezzabile profondità e ampiezza costituiscono corpo di fabbrica e devono essere computati; restano escluse solo le sporgenze meramente ornamentali.
• La realizzazione di balconi o terrazzi a distanza inferiore alla misura legale non pone soltanto un problema di veduta, ma anche di rispetto delle distanze tra costruzioni, con applicazione delle norme sulle distanze legali e non della sola disciplina sulle vedute.

Come è indicizzato