Risposta n. 296 del 22/07/2019

Vendita a rate con riserva di proprietà e imputazione dei redditi fondiari

L’interpello riguarda il corretto trattamento fiscale, ai fini IRPEF e della compilazione del modello 730, dei redditi fondiari relativi a un immobile abitativo venduto con patto di riservato dominio. Il caso è particolare perché l’acquirente ha già ottenuto la materiale detenzione dell’immobile, mentre il trasferimento della proprietà avverrà solo con il pagamento dell’ultima rata.

Fattispecie rappresentata dal contribuente

L’istante riferisce di aver venduto, con atto registrato, un immobile abitativo precedentemente concesso in locazione, prevedendo un pagamento dilazionato in 33 rate mensili. Il contratto stabilisce che:

• alla stipula viene trasferita la materiale detenzione dell’immobile;
• l’acquirente si accolla le spese dell’atto;
• solo al pagamento dell’ultima rata l’acquirente acquisterà la piena ed esclusiva proprietà;
• a quel momento verrà redatto un atto di accertamento dell’avveramento della condizione sospensiva, con annotamento nei registri immobiliari.

Dopo la stipula, il contribuente ha comunicato all’Agenzia delle Entrate la cessazione del contratto di locazione, poiché non percepisce più l’affitto, ma sostiene di mantenere la proprietà fino al completamento dei pagamenti pattuiti.

Quesito posto all’Agenzia

Il contribuente chiede chiarimenti su come debba essere indicata tale situazione nel modello 730, ossia chi debba dichiarare il reddito dell’immobile e in quale quadro/codice debba essere riportato.

Soluzione interpretativa prospettata dall’istante

L’istante ritiene che il reddito debba essere indicato nel quadro RB del modello 730 con il codice "9".

Normativa e prassi richiamate

L’Agenzia richiama innanzitutto l’art. 1523 del codice civile, secondo cui nella vendita con riserva di proprietà:

• il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo;
• il compratore assume i rischi dal momento della consegna.

Viene poi richiamato l’art. 26 del TUIR, che stabilisce che i redditi fondiari concorrono a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, per il periodo d’imposta in cui si è verificato il possesso.

Sul piano della prassi, sono richiamati:

• la circolare n. 73 del 27 maggio 1994, che afferma che, se l’atto non è idoneo a trasferire la proprietà e vi è immissione in possesso dell’acquirente prima del trasferimento, il reddito dell’immobile resta imputato al promittente venditore; se l’acquirente concede poi l’immobile in locazione a terzi, i relativi proventi sono dichiarati dall’acquirente come redditi diversi;
• la risoluzione n. 28/E del 30 gennaio 2009, che, in materia di plusvalenza immobiliare ex art. 67, comma 1, lett. b), TUIR, ha individuato il momento rilevante nel verificarsi dell’effetto traslativo e non nella data di stipula del contratto.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia

L’Agenzia ritiene coerente con i riferimenti normativi e di prassi che, nella vendita a rate con riserva di proprietà, il titolare del reddito fondiario resti il venditore fino al momento in cui si realizza l’effetto traslativo, cioè fino al pagamento dell’ultima rata.

Di conseguenza:

• fino a quel momento il reddito dell’immobile continua a essere imputato all’istante;
• su di lui gravano anche gli obblighi dichiarativi;
• la mera consegna del bene e l’immissione in possesso dell’acquirente non sono sufficienti a trasferire la titolarità del reddito fondiario.

Parere conclusivo dell’Agenzia

In risposta al quesito, l’Agenzia conclude che il contribuente deve indicare il reddito dell’immobile nel quadro B - Redditi dei fabbricati e altri dati del modello 730/2019, riportando nella Colonna 2 (Utilizzo) il codice "9".

Conclusioni operative

L’interpello chiarisce che, nelle vendite con patto di riservato dominio, il criterio decisivo ai fini dell’imputazione del reddito fondiario è il trasferimento effettivo della proprietà, che avviene solo con il pagamento dell’ultima rata. Fino a tale momento, il venditore resta soggetto passivo della dichiarazione del reddito fondiario relativo all’immobile.