Cassazione Civile, Ordinanza n. 17959/2024 del 28/06/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce da un preliminare di permuta del 2 marzo 2009 avente ad oggetto, in sostanza, lo scambio di un terreno contro opere edilizie future: i promittenti alienanti avevano consegnato il terreno e il promissario acquirente si era obbligato a realizzare due villette previa acquisizione dei necessari titoli abilitativi, con attribuzione di una villa agli alienanti e dell'altra a sé. I promittenti alienanti agirono per ottenere la risoluzione del preliminare per grave inadempimento dell'altra parte e il risarcimento dei danni, oltre al rilascio del terreno. Il Tribunale ritenne non accertabile quale parte fosse inadempiente in misura prevalente e dichiarò cessati gli effetti del contratto per volontà delle parti. In appello, il promissario acquirente contestò tale decisione; i promittenti alienanti resistettero e proposero appello incidentale. La Corte d'appello accolse il gravame principale del promissario acquirente e rigettò la domanda di risoluzione, ritenendo che egli si fosse attivato per eseguire il preliminare, che fosse legittimato a richiedere il permesso di costruire anche come promissario acquirente/comodatario e che non fosse provato un suo inadempimento tale da giustificare la risoluzione. In Cassazione i promittenti alienanti dedussero: 1) omesso esame di un fatto decisivo e motivazione apparente, per non avere la Corte valutato la falsa attestazione, da parte del promissario acquirente, della propria qualità di proprietario del terreno al fine di ottenere il permesso di costruire; 2) violazione dell'art. 1375 c.c., per avere escluso che tale condotta fosse contraria a buona fede e per non avere considerato giustificato il loro rifiuto di mantenere il vincolo contrattuale; 3) violazione delle norme sulla notificazione via PEC (L. n. 53/1994), per nullità dell'appello notificato senza procura allegata e senza sottoscrizione digitale o analogica del difensore.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il motivo processuale sulla notificazione dell'appello, rilevando che la procura risultava comunque conferita e che la mancanza della firma digitale non determinava inesistenza dell'atto, essendo la sua paternità certa e la nullità sanata per raggiungimento dello scopo. Ha poi ritenuto infondato il primo motivo perché la Corte d'appello aveva effettivamente esaminato la censura relativa alla qualità di proprietario dichiarata dal promissario acquirente, osservando che questi era comunque legittimato a chiedere il permesso di costruire in quanto soggetto avente titolo e che il Comune avrebbe comunque rilasciato il titolo "salvi i diritti dei terzi". Il secondo motivo è stato dichiarato inammissibile perché non colpiva una specifica statuizione della sentenza impugnata e tendeva in sostanza a sollecitare una diversa valutazione dei fatti, preclusa in cassazione. Il ricorso è stato quindi respinto con condanna solidale dei ricorrenti alle spese, distrazione in favore del difensore antistatario del controricorrente e applicazione dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non ricorre quando la Corte territoriale abbia effettivamente considerato la circostanza dedotta e l'abbia motivatamente reputata non decisiva.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  La censura di violazione di legge è inammissibile se non individua una specifica statuizione erronea e si limita a contrapporre una diversa ricostruzione dei fatti.

• art. 1375 c.c.

  L'esecuzione del contratto secondo buona fede va valutata alla luce dell'intero assetto negoziale e delle attività concretamente svolte in adempimento; la doglianza deve colpire una precisa violazione del precetto, non una rivalutazione del merito.

• art. 11 d.P.R. n. 380/2001

  Il permesso di costruire spetta non solo al proprietario, ma anche a chi abbia titolo per richiederlo; è quindi legittimato anche il promissario acquirente che sia soggetto avente una relazione giuridica qualificata con il bene.

• art. 1 L. n. 53/1994

  Richiamato per la disciplina delle notificazioni eseguite dal difensore.

• art. 3-bis L. n. 53/1994

  Richiamato per la disciplina della notificazione telematica a mezzo PEC.

• art. 11 L. n. 53/1994

  Richiamato per il regime della notificazione degli atti processuali effettuata dal difensore.

• art. 93 c.p.c.

  Consente la distrazione delle spese a favore del difensore che ne faccia istanza ed abbia anticipato le spese.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115

  In caso di rigetto dell'impugnazione, sussiste l'obbligo dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione il vizio di omesso esame di un fatto decisivo non sussiste quando il fatto risulti comunque considerato nella motivazione della sentenza impugnata, anche se valutato in senso sfavorevole alla parte ricorrente.
• La deduzione di violazione di legge non può essere utilizzata per ottenere una nuova valutazione del materiale istruttorio o una diversa ricostruzione del fatto storico, perché in sede di legittimità è precluso il riesame del merito.
• La nullità della notificazione di un atto introduttivo via PEC per carenza formale può essere sanata per raggiungimento dello scopo quando la provenienza dell'atto dal difensore sia certa e non vi sia lesione del diritto di difesa del destinatario.
• Ai fini del permesso di costruire, è legittimato non solo il proprietario del bene ma anche il soggetto che abbia un titolo giuridico qualificato a richiederlo, come il promissario acquirente immesso nella disponibilità del bene con il consenso del proprietario.
• In una controversia sulla risoluzione per inadempimento di un preliminare avente finalità edificatoria, l'eventuale contestazione della legittimazione a richiedere il titolo edilizio non è di per sé decisiva se l'attività svolta risulti coerente con gli impegni contrattuali assunti e se non sia dimostrato un inadempimento imputabile e prevalente della controparte.

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