Risposta n. 38 del 12/02/2019

Mutuo misto per acquisto e ristrutturazione di immobile con successivo sdoppiamento

L’interpello riguarda la possibilità di detrarre gli interessi passivi di un mutuo unico stipulato sia per l’acquisto di un immobile sia per la sua ristrutturazione, con interventi che comportano il recupero di una porzione del sottotetto e lo sdoppiamento dell’unità originaria in due unità immobiliari. Il chiarimento richiesto attiene alla corretta applicazione delle detrazioni previste dal TUIR per l’acquisto dell’abitazione principale e per la costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale.

Fattispecie rappresentata dall’istante

L’istante riferisce che:

• è stata presentata domanda per eseguire lavori di sdoppiamento e cambio di destinazione d’uso di una porzione di sottotetto, nell’immobile di proprietà del genitore convivente;
• ha acquistato, in data non specificata, gli immobili oggetto di ristrutturazione;
• per acquisto e ristrutturazione è stato stipulato un mutuo unico, composto da una quota destinata all’acquisto e da una quota destinata alla ristrutturazione.

Quesito del contribuente

Il contribuente chiede se possa portare in detrazione gli interessi passivi del mutuo:

• per la parte utilizzata per l’acquisto;
• per la parte utilizzata per la ristrutturazione.

Soluzione interpretativa prospettata dal contribuente

L’istante richiama la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018 e ritiene di poter detrarre, per tutta la durata del mutuo, il 19% degli interessi passivi relativi al contratto unico, indicando:

• la quota riferita all’acquisto nel rigo E7;
• la quota riferita alla ristrutturazione nel rigo E8, codice 10.

Normativa richiamata dall’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia richiama innanzitutto:

• l’articolo 15, comma 1-ter, del TUIR, che consente la detrazione IRPEF del 19% degli interessi passivi pagati in dipendenza di mutui ipotecari contratti per la costruzione dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, entro il limite complessivo di euro 2.582,28;
• il DM 30 luglio 1999, n. 311, che disciplina modalità e condizioni della detrazione.

In particolare, l’articolo 1, comma 3, del DM stabilisce che la detrazione è ammessa a condizione che:

• i lavori di costruzione o ristrutturazione inizino nei sei mesi antecedenti o nei diciotto mesi successivi alla data di stipula del mutuo;
• l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione entro sei mesi dal termine dei lavori.

L’Agenzia richiama anche la circolare n. 7/E del 27 aprile 2018, che riepiloga i requisiti per la detrazione sugli interessi relativi a mutui ipotecari per la costruzione dell’abitazione principale:

• l’unità immobiliare deve essere quella in cui il contribuente o i familiari intendono dimorare abitualmente;
• il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi antecedenti o diciotto mesi successivi all’inizio dei lavori;
• l’immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori;
• il contratto di mutuo deve essere stipulato dal soggetto che avrà il possesso dell’immobile a titolo di proprietà o altro diritto reale.

La stessa circolare precisa inoltre che, se l’abilitazione amministrativa risulta ancora intestata all’impresa costruttrice e il contribuente non ha richiesto la voltura, la detrazione non è consentita, perché è fondamentale la certezza della data di inizio lavori.

Soluzione interpretativa accolta dall’Agenzia

Nel caso concreto, l’Agenzia ritiene che il contribuente possa fruire della detrazione prevista dall’articolo 15, comma 1-ter, del TUIR a condizione che:

• i lavori di costruzione siano iniziati entro i sei mesi successivi alla stipula del mutuo;
• la concessione edilizia, originariamente intestata al genitore, sia stata volturata a nome dell’istante entro il termine di inizio lavori;
• l’immobile di nuova costruzione sia adibito a dimora abituale entro sei mesi dalla fine dei lavori.

Con riguardo al requisito dell’abitazione principale, l’Agenzia osserva che, poiché l’intervento determina una nuova costruzione tramite recupero del sottotetto e sdoppiamento dell’unità originaria, il diritto alla detrazione per la costruzione sorge solo se l’istante trasferisce la propria dimora abituale nella nuova unità entro sei mesi dalla fine dei lavori.

Rapporto tra mutuo per acquisto e mutuo per costruzione/ristrutturazione

L’Agenzia ricorda che la detrazione per mutui destinati alla costruzione/ristrutturazione dell’abitazione principale è cumulabile con quella prevista per gli interessi passivi dei mutui ipotecari per l’acquisto dell’abitazione principale, ma soltanto:

• per il periodo di durata dei lavori di costruzione;
• e per i sei mesi successivi al termine dei lavori.

Tale cumulo è ammesso anche nel caso di mutuo cd. misto, cioè stipulato sia per l’acquisto sia per la ristrutturazione dell’immobile da destinare ad abitazione principale.

Tuttavia, nei mutui misti occorre verificare i limiti temporali delle singole agevolazioni. In sintesi:

• se l’immobile diventa abitazione principale entro sei mesi dalla fine dei lavori e comunque entro due anni dall’acquisto, spettano entrambe le detrazioni;
• se ciò avviene oltre i sei mesi dalla conclusione dei lavori ma entro due anni dall’acquisto, spetta solo la detrazione per il mutuo di acquisto;
• se ciò avviene oltre due anni dall’acquisto ma entro sei mesi dalla fine dei lavori, spetta solo la detrazione per il mutuo di costruzione/ristrutturazione;
• se l’immobile è adibito ad abitazione principale oltre due anni dall’acquisto e oltre sei mesi dalla fine dei lavori, le detrazioni non spettano.

Limiti quantitativi e documentazione necessaria

L’Agenzia precisa inoltre che la detrazione per mutui di costruzione/ristrutturazione deve essere rapportata al costo effettivo sostenuto per la costruzione dell’immobile e che il controllo va effettuato al termine dei lavori.

La detrazione spetta quindi solo sugli interessi relativi all’ammontare del mutuo effettivamente utilizzato e deve essere ridotta se il mutuo eccede le spese documentate. Per la parte eccedente, se in passato è stata fruita la detrazione, gli importi devono essere assoggettati a tassazione separata ai sensi dell’articolo 17, comma 1, lettera n-bis), del TUIR.

Ai fini del beneficio, il contribuente deve inoltre disporre di:

• quietanze di pagamento degli interessi passivi;
• copia del contratto di mutuo, da cui risulti che il finanziamento è stato stipulato per realizzare gli interventi di costruzione/ristrutturazione;
• documentazione comprovante l’effettivo sostenimento delle spese di realizzazione degli interventi.

Conclusione dell’Agenzia

Nel caso di specie, se tutte le condizioni richiamate risultano rispettate, l’istante può fruire cumulativamente delle detrazioni di cui:

• all’articolo 15, comma 1, lettera b), del TUIR, per gli interessi relativi al mutuo di acquisto;
• all’articolo 15, comma 1-ter, del TUIR, per gli interessi relativi al mutuo di costruzione/ristrutturazione.

La cumulabilità opera però solo per la durata dei lavori e per i sei mesi successivi alla fine degli stessi. Inoltre, poiché al termine del recupero edilizio si formano due unità immobiliari, la detrazione per acquisto spetta soltanto per la quota di mutuo riferibile all’immobile che sarà effettivamente adibito a dimora abituale.

L’Agenzia fornisce anche un esempio proporzionale: se l’immobile acquistato è di 200 mq e, a seguito della ristrutturazione, viene suddiviso in due abitazioni di 150 e 50 mq, la detrazione spetta solo sulla parte riferibile all’unità di 150 mq che il contribuente utilizza come abitazione principale, quindi in misura proporzionale, nell’esempio pari a 3/4 del mutuo.