Sentenza n. 16571/2026 - Roma, Sezione 2B

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato la demolizione d’ufficio di un edificio residenziale in muratura con tetto a doppia falda, una tettoia e un volume tecnico, nonché la successiva sospensione dei lavori. Ha sostenuto che i manufatti fossero preesistenti al 1° settembre 1967, richiamando l’atto di acquisto del terreno stipulato dal coniuge nel 2009, e che dopo l’acquisto fossero stati eseguiti soltanto interventi di manutenzione; ha inoltre negato la propria responsabilità e quella del dante causa e dedotto carenza di istruttoria per l’omesso accertamento della preesistenza. Ha contestato l’applicabilità dell’art. 26 della L.R. Lazio n. 15/2008, affermando che le opere erano ultimate al momento della verifica e che sarebbe stato necessario seguire la procedura ordinaria dell’art. 15 della stessa legge. Ha infine sostenuto che gli interventi non alterassero l’aspetto esteriore né la destinazione d’uso e non richiedessero autorizzazione paesaggistica ai sensi del d.P.R. n. 31/2017 e dell’art. 149 del d.lgs. n. 42/2004. Quanto all’ordine di sospensione del 13 giugno 2024, ne ha contestato la legittimità.

La decisione

Il ricorso contro la determinazione di sospensione dei lavori del 13 giugno 2024 è stato dichiarato parzialmente improcedibile: non essendo stato adottato entro i successivi 45 giorni alcun provvedimento sanzionatorio ripristinatorio o pecuniario, l’ordine è divenuto inefficace ai sensi dell’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 e la ricorrente ha perso interesse alla sua impugnazione. Il ricorso contro la demolizione d’ufficio del 6 maggio 2024 è stato respinto nel merito. La documentazione comunale e i rilievi aerofotogrammetrici hanno dimostrato che il manufatto non esisteva nell’aprile 2022 e che la sua realizzazione era iniziata tra quella data e maggio 2023; l’atto di compravendita del 2009, riferito genericamente a manufatti prefabbricati oggetto di una domanda di sanatoria non prodotta in giudizio, non provava la preesistenza del fabbricato contestato. Il sopralluogo rilevante era quello del 13 marzo 2024, quando i lavori erano ancora in corso; il successivo completamento al rustico, constatato il 14 maggio, non incideva sulla legittimità della determinazione. Ricorrevano quindi i presupposti dell’art. 26 L.R. Lazio n. 15/2008: lavori in corso, assenza di titolo edilizio e presenza di vincoli di inedificabilità. La deduzione relativa alla mera manutenzione e all’esenzione dall’autorizzazione paesaggistica non è stata ulteriormente esaminata, poiché il manufatto costituiva una nuova edificazione non secondaria, realizzata in area gravata da vincoli paesaggistico e naturalistico e senza titolo. La ricorrente è stata condannata a pagare a Roma Capitale 4.000 euro oltre accessori di legge per spese processuali.

Norme richiamate

• art. 27, comma 3, d.P.R. 380/2001

  Ad esso, infatti, non ha fatto seguito, nei successivi 45 giorni, l’adozione di alcun provvedimento sanzionatorio di carattere ripristinatorio e/o pecuniario, di talché l’ordine di sospensione dei lavori, giusta il disposto del comma 3 del citato art. 27, è divenuto inefficace, privando di alcun interesse l’impugnazione avanzata dalla ricorrente.

  L’ordine di sospensione dei lavori perde efficacia se nei 45 giorni successivi non viene adottato un provvedimento sanzionatorio ripristinatorio o pecuniario; venuta meno l’efficacia dell’ordine, viene meno anche l’interesse a impugnarlo.

• art. 26 L.R. Lazio 15/2008

  Pertanto, si rinvengono nella fattispecie tutti e tre gli elementi che l’art. 26 della L.R. n. 15/2008 individua affinché sia legittimamente esercitato il potere ufficioso di riduzione in pristino di opere in corso di esecuzione in assenza di titolo abilitativo ed in area soggetta a vincoli di inedificabilità

  La riduzione in pristino d’ufficio è legittima quando ricorrono congiuntamente la pendenza dei lavori, l’assenza del titolo abilitativo e la presenza di vincoli di inedificabilità.

• art. 24 L.R. Lazio 15/2008

  La procedura di demolizione d'ufficio di opere abusive in corso di esecuzione ai sensi degli artt. 24 e 26 della L.R. Lazio n. 15 del 2008 richiede la concomitanza dei seguenti presupposti: esistenza di lavori edili ancora in corso di esecuzione, assenza di titolo abilitativo e presenza di vincoli di inedificabilità o di destinazione esclusivamente pubblica previsti da leggi statali o regionali o urbanistiche

  La demolizione d’ufficio prevista dalla disciplina regionale richiede la contemporanea sussistenza di lavori ancora in corso, assenza di titolo abilitativo e vincoli di inedificabilità o di destinazione esclusivamente pubblica.

Massime di principio

• La riduzione in pristino d’ufficio ai sensi dell’art. 26 L.R. Lazio n. 15/2008 presuppone congiuntamente che i lavori siano ancora in corso al momento dell’accertamento, che manchi un titolo abilitativo e che l’area sia soggetta a vincoli di inedificabilità o di destinazione esclusivamente pubblica.
• La legittimità di un ordine di demolizione d’ufficio fondato sull’esistenza di lavori in corso va valutata con riferimento alla situazione accertata nel sopralluogo che costituisce il presupposto dell’atto; il successivo completamento dell’opera non rende contraddittoria la determinazione.
• Una generica menzione, in un atto di compravendita, di manufatti oggetto di una domanda di sanatoria non prova che il fabbricato poi contestato fosse già esistente, se la domanda non è prodotta e non è possibile riferirla con certezza a quel bene.
• L’ordine di sospensione dei lavori disciplinato dall’art. 27, comma 3, d.P.R. n. 380/2001 diviene inefficace se entro 45 giorni non segue un provvedimento sanzionatorio ripristinatorio o pecuniario; in tal caso l’impugnazione dell’ordine è improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse.

Come è indicizzato