Sentenza del 18/06/2015 n. 731 - Comm. Trib. Reg. per la Liguria

Esito

La controversia

Il contribuente ha contestato la determinazione del valore dell'immobile ai fini dell'imposta di registro, ritenendo illegittimo l'utilizzo dei soli valori dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) quale base per la rettifica. L'art. 51, comma 3, del D.P.R. n. 131/1986 richiede infatti una valutazione concreta del bene e l'indicazione di elementi specifici idonei a dimostrare il suo effettivo valore venale. I valori OMI costituiscono dati statistici e generali, utili come elemento indiziario, ma non possono sostituire integralmente gli ulteriori riferimenti richiesti dalla legge.

La decisione

La pretesa fondata esclusivamente o prevalentemente sui valori OMI non è stata ritenuta sufficiente. Tali valori possono orientare l'accertamento, ma devono essere accompagnati da elementi ulteriori e specifici relativi all'immobile, quali ubicazione, caratteristiche, stato di conservazione, superficie, qualità, condizioni della compravendita e comparabilità con altri beni. In assenza di una motivazione concreta e individualizzata, la rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro risulta illegittima.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 3, D.P.R. n. 131/1986 (Testo unico dell'imposta di registro)

  Il valore venale in comune commercio è determinato con riferimento agli elementi di cui al comma 3.

  La norma impone una stima concreta del valore venale dell'immobile, basata su elementi specifici e non su meri parametri statistici generali. I valori OMI possono avere funzione indiziaria, ma non sono da soli sufficienti a fondare la rettifica.

Massime di principio

• I valori OMI sono strumenti di orientamento e presunzioni semplici, non prove automatiche del valore di mercato di uno specifico immobile.
• Un accertamento basato sui valori OMI deve essere integrato da elementi individualizzanti e comparabili riferiti al bene oggetto della compravendita.
• L'amministrazione finanziaria deve motivare in modo concreto perché il valore dichiarato sia inattendibile e perché il valore rettificato rifletta il valore venale effettivo.
• In caso di contestazione, il contribuente può chiedere l'annullamento dell'atto se la motivazione si limita a richiamare valori OMI senza considerare le caratteristiche specifiche dell'immobile e dell'operazione.