Sentenza n. 905/2026 - Firenze, Sezione 3

Esito

La controversia

Il ricorrente ha impugnato il diniego comunale di attestazione di conformità in sanatoria riferito al cambio di destinazione d’uso di un terreno urbanisticamente destinato prevalentemente a parchi (Vp), con una porzione residuale destinata a impianti di distribuzione carburanti (Mc). Ha dedotto, in primo luogo, l’erroneità della qualificazione dell’utilizzo come mutamento da destinazione agricola a commerciale, sostenendo che il terreno non fosse agricolo, che l’attività svolta consistesse soltanto nel deposito di autoveicoli e che la porzione interessata avesse destinazione commerciale Mc. Ha inoltre lamentato la mancata effettuazione di un effettivo riesame della pratica dopo la precedente sentenza del TAR, che aveva imposto all’amministrazione di valutare le novità contenute nella seconda istanza di sanatoria. In secondo luogo, ha dedotto la violazione e falsa applicazione della disciplina regionale sul mutamento di destinazione d’uso, sostenendo che l’utilizzo riguardasse soltanto circa 600 mq dei complessivi 1.653 mq, non fosse prevalente e non avesse comportato opere edilizie; ha quindi invocato l’art. 99, comma 4, della l.r. Toscana n. 65/2014, relativo alla destinazione prevalente in termini di superficie utile, nonché l’assenza di contrasto con lo strumento urbanistico.

La decisione

Il TAR ha respinto entrambi i motivi. Quanto al primo, ha ritenuto che l’area fosse inserita nello schema direttore SD2, nel sub-sistema V4 e con destinazione Vp-parchi, destinazione che consente esclusivamente spazi scoperti pubblici o di uso pubblico sistemati a prati, alberature, siepi e percorsi, oltre a modeste costruzioni per i servizi necessari al parco. Il deposito e l’esposizione di autoveicoli sono stati ritenuti incompatibili con tale destinazione, anche se non finalizzati alla vendita in loco. Le potenzialità espositive o commerciali previste dallo schema direttore SD2 presuppongono il rispetto delle condizioni attuative e del convenzionamento ivi previsto, delle quali non è stata dimostrata l’osservanza. Il riferimento alla destinazione Mc è stato ritenuto non decisivo, poiché la documentazione prodotta dallo stesso ricorrente rappresentava l’area interessata dal deposito come integralmente ricadente nella destinazione Vp; inoltre non è stata fornita prova idonea a dimostrare che l’attività fosse limitata alla sola porzione residuale Mc. Il Comune ha inoltre correttamente riesaminato la pratica dopo la precedente sentenza, svolgendo nuova istruttoria e qualificando l’utilizzo come deposito merceologico all’aperto, anziché limitarsi a richiamare il precedente diniego. Quanto al secondo motivo, il TAR ha escluso l’applicabilità ai terreni dell’art. 99, comma 4, della l.r. Toscana n. 65/2014, poiché la disposizione sulla destinazione prevalente in termini di superficie utile riguarda fabbricati o unità immobiliari e non terreni. In ogni caso, anche un utilizzo parziale non può essere incompatibile con la destinazione urbanistica prevalente: il ricorrente aveva creato una specifica area, prossima alla strada, destinata a deposito ed esposizione di autoveicoli e distinta dall’area a verde, senza che rilevasse l’assenza di opere edilizie. Il ricorso è stato quindi respinto, con condanna del ricorrente alle spese, liquidate in euro 2.000 oltre accessori.

Norme richiamate

• art. 23-ter d.P.R. 380/2001

  salva diversa previsione da parte delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d'uso ogni forma di utilizzo dell'immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall'esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l'assegnazione dell'immobile o dell'unità immobiliare considerati ad una diversa categoria funzionale

  La disposizione individua il mutamento urbanisticamente rilevante anche in assenza di opere edilizie, quando l’utilizzo comporti l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare a una diversa categoria funzionale, salva la disciplina regionale.

• art. 99 l.r. Toscana n. 65/2014

  la destinazione d’uso di un fabbricato o di un’unità immobiliare è quella prevalente in termini di superficie utile

  Il comma 4, vigente ratione temporis, riguarda fabbricati e unità immobiliari e non è applicabile ai terreni; non costituisce inoltre un principio generale idoneo a neutralizzare l’incompatibilità di un uso parziale con la destinazione urbanistica dell’area.

• art. 53 NTA al Regolamento Urbanistico del Comune di Prato

  consente unicamente la realizzazione di spazi scoperti pubblici o di uso pubblico sistemati con prati, alberature, siepi, percorsi pedonali e ciclabili; è ammessa la realizzazione di modeste costruzioni solo ed esclusivamente per ospitare i servizi necessari al parco

  La destinazione Vp-parchi è incompatibile con il deposito e l’esposizione di autoveicoli.

• art. 85 NTA al Regolamento Urbanistico del Comune di Prato

  utilizzo da parte del proponente, per un periodo non superiore a 25 anni anche a fini espositivi/commerciali, di una quota non superiore al 50% dell’area ceduta e comunque non superiore a 4000 mq

  Le possibilità di utilizzo espositivo o commerciale contemplate dallo schema direttore presuppongono la promozione dell’intervento attuativo e il rispetto delle condizioni, anche convenzionali, previste dalla norma; non legittimano autonomamente l’uso del terreno in assenza di tali presupposti.

• art. 10-bis l. 241/1990

  Il ricorrente aveva presentato osservazioni al preavviso di rigetto; il provvedimento successivo è stato valutato come frutto di un nuovo esame della pratica e delle osservazioni.

Massime di principio

• La qualificazione urbanistica di un’area destinata a parchi o verde pubblico è incompatibile con il deposito e l’esposizione di autoveicoli, anche quando l’attività non comporti vendita in loco e non siano state realizzate opere edilizie.
• Le previsioni di uno schema direttore che consentano, a determinate condizioni, usi espositivi o commerciali non attribuiscono al proprietario una facoltà immediata e incondizionata: l’utilizzo è subordinato al rispetto delle modalità attuative e delle eventuali convenzioni previste dallo strumento urbanistico.
• La regola secondo cui la destinazione d’uso è individuata in base alla superficie utile prevalente, prevista per fabbricati o unità immobiliari, non è applicabile ai terreni e non può essere estesa quale principio generale per rendere compatibile un uso parziale con una destinazione urbanistica incompatibile.
• Anche un utilizzo limitato a una porzione del terreno può integrare un mutamento di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante quando costituisca un’area funzionalmente distinta e incompatibile con la destinazione impressa all’intera area.
• A seguito dell’annullamento di un precedente diniego per difetto di esame delle novità dell’istanza, l’amministrazione assolve l’obbligo conformativo quando svolge una nuova istruttoria, valuta gli elementi innovativi e adotta una motivazione autonoma, anche qualificando diversamente l’uso contestato.

Come è indicizzato