Cassazione Civile, Ordinanza n. 13308/2026 del 08/05/2026

Esito

La controversia

Una società aveva stipulato, prima del fallimento della promittente venditrice, un contratto preliminare avente ad oggetto immobili gravati da ipoteca iscritta a garanzia di un mutuo fondiario, poi ceduto a terzi fino alla ricorrente. La promissaria acquirente era stata immessa nel possesso e aveva trascritto la domanda ex art. 2932 c.c.; dopo la dichiarazione di fallimento della promittente venditrice, il curatore era subentrato nel rapporto e, dopo la stipula del definitivo in esecuzione del preliminare, il giudice delegato aveva disposto la cancellazione delle ipoteche ai sensi dell’art. 108, comma 2, l.fall. La cessionaria del credito ipotecario aveva proposto reclamo ex art. 26 l.fall., sostenendo che il potere purgativo non fosse esercitabile quando la vendita avviene in esecuzione di un preliminare e non nell’ambito della liquidazione concorsuale governata dalle regole di pubblicità, competitività e stima. Il Tribunale aveva rigettato il reclamo. In cassazione la ricorrente ha dedotto, con due motivi sostanzialmente connessi, la violazione e falsa applicazione dell’art. 108 l.fall. in relazione agli artt. 107, 72 l.fall. e ad alcune norme del codice civile sulla prelazione e sulla sequela ipotecaria, assumendo che la cancellazione dei gravami fosse illegittima perché la vendita non era una vendita concorsuale liquidatoria ma solo l’esecuzione di obblighi contrattuali del fallito.

La decisione

La Corte ha accolto il ricorso. Ha richiamato il principio già affermato dalle Sezioni Unite secondo cui il potere purgativo del giudice delegato previsto dall’art. 108, comma 2, l.fall. opera solo quando il bene è alienato nell’ambito della liquidazione concorsuale dell’attivo, secondo le modalità dell’art. 107 l.fall.; non si applica invece alla vendita eseguita dal curatore quale semplice sostituto del fallito nell’adempimento di un preliminare ex art. 72, ultimo comma, l.fall. Poiché nel caso concreto il trasferimento derivava dall’esecuzione del contratto preliminare e non da una vendita liquidatoria concorsuale, la cancellazione delle ipoteche era stata disposta in assenza del presupposto richiesto dalla norma. Il decreto del Tribunale di Monza è stato quindi cassato con rinvio al medesimo tribunale in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 108, comma 2, legge fallimentare

  "Per i beni immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo"

  il potere di cancellazione dei gravami presuppone una vendita inserita nella liquidazione concorsuale dell'attivo, non la mera esecuzione di un preliminare da parte del curatore

• art. 107 legge fallimentare

  richiamato come norma che disciplina le modalità della liquidazione concorsuale dell'attivo cui si coordina l'art. 108, comma 2, l.fall.

• art. 72, ultimo comma, legge fallimentare

  richiamato per escludere che il curatore, subentrando nel preliminare, operi come organo della liquidazione concorsuale; egli agisce come sostituto del fallito nell'adempimento di obblighi contrattuali

• art. 26 legge fallimentare

  richiamato quale base del reclamo avverso il decreto del giudice delegato

• art. 111, comma 7, Cost.

  fondamento del ricorso per cassazione avverso il decreto del tribunale emesso in sede di reclamo

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  richiamato per la trattazione in camera di consiglio

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  richiamato per rinviare alla motivazione della sentenza delle Sezioni Unite già intervenuta sulla questione

• art. 360, comma 1, nn. 3 e 5, c.p.c.

  indicato come parametro di censura del primo motivo

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  indicato come parametro di censura del secondo motivo

• art. 2932 c.c.

  richiamato in relazione all'azione di esecuzione in forma specifica del preliminare

• art. 2808, comma 1, c.c.

  richiamato dalla ricorrente a sostegno del diritto di sequela ipotecaria

• art. 2644 c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di opponibilità delle trascrizioni

• art. 2825-bis c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di ipoteca e prelazione

• art. 2775-bis, comma 2, c.c.

  richiamato dalla ricorrente in tema di privilegio e tutela del credito

Massime di principio

• Il potere del giudice delegato di ordinare la cancellazione delle iscrizioni di prelazione e degli altri vincoli sui beni immobili presuppone che il bene sia stato alienato nell'ambito della liquidazione concorsuale dell'attivo, secondo le procedure previste dalla disciplina fallimentare sulla vendita.
• La vendita eseguita dal curatore in adempimento del contratto preliminare del fallito non ha natura di liquidazione concorsuale dell'attivo, ma di adempimento di un obbligo contrattuale; perciò non consente l'esercizio del potere purgativo previsto dall'art. 108, comma 2, l.fall.
• La tutela del creditore ipotecario con diritto di prelazione e sequela non può essere compressa mediante cancellazione dei gravami quando manca il presupposto procedimentale e funzionale della vendita concorsuale liquidatoria.
• In presenza di un principio già enunciato dalle Sezioni Unite sulla portata dell'art. 108 l.fall., la Corte di cassazione accoglie il ricorso che censuri una decisione di merito difforme da tale arresto.

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