Risposta n. 409 del 10/10/2019

Sisma bonus per acquisto di case antisismiche in zona sismica 2

L’interpello riguarda la possibilità di applicare la detrazione prevista dall’articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013 agli acquirenti di unità immobiliari realizzate mediante demolizione e ricostruzione di fabbricati collabenti in zona sismica 2. La società istante ha eseguito un intervento di sostituzione edilizia con ampliamento e incremento delle unità immobiliari, nell’ambito di una disciplina urbanistica regionale che consente anche premi volumetrici e la realizzazione di più edifici sullo stesso lotto.

Fattispecie rappresentata

La società Alfa S.r.l. dichiara di aver realizzato:

• la demolizione di quattro edifici;
• la ricostruzione di sette abitazioni unifamiliari;
• l’intervento in zona sismica 2;
• l’operazione sulla base di un permesso di costruire del 2016 e di una variante sostanziale del 2017.

La società precisa inoltre di non essere in possesso dell’asseverazione riferita alla data originaria, ritenendola non necessaria all’epoca, ma potenzialmente producibile alla luce delle novità introdotte dal cosiddetto decreto crescita. Intende poi trasferire gli immobili ai clienti facendo loro fruire dei benefici fiscali previsti dalla normativa sul sisma bonus.

Quesito posto all’Agenzia

L’istante chiede in particolare se:

• la demolizione di edifici esistenti e la ricostruzione con un numero maggiore di edifici/unità immobiliari possa comunque fruire della detrazione di cui all’articolo 16 del D.L. n. 63 del 2013, come modificato dal D.L. n. 34 del 2019;
• la data del permesso di costruire, anteriore all’entrata in vigore del D.L. n. 34 del 2019, incida o meno sulla fruibilità dell’agevolazione.

Soluzione interpretativa proposta dal contribuente

La società sostiene che il beneficio spetti anche in presenza di aumento di cubatura, quando tale aumento sia consentito dalle norme urbanistiche vigenti, e che quindi non rilevi la differenza tra il numero di edifici demoliti e quelli ricostruiti.

Quanto al titolo edilizio, l’istante ritiene che la data del permesso di costruire non sia un elemento dirimente ai fini della detrazione, poiché non sarebbe indicata tra le condizioni previste dalla norma fiscale per il sisma bonus sugli acquisti.

Normativa richiamata dall’Agenzia

L’Agenzia richiama l’articolo 16, comma 1-septies, del decreto-legge n. 63 del 2013, inserito dall’articolo 46-quater del D.L. n. 50 del 2017 e poi modificato dall’articolo 8 del D.L. n. 34 del 2019.

La disposizione prevede, per gli interventi di cui al comma 1-quater:

• realizzati nei comuni ricadenti nelle zone sismiche 1, 2 e 3;
• mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, anche con variazione volumetrica rispetto al preesistente, se consentita dalle norme urbanistiche;
• eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che alienino gli immobili entro diciotto mesi dalla fine lavori,

la spettanza della detrazione all’acquirente delle unità immobiliari nella misura del 75% o dell’85% del prezzo di acquisto, con limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità.

L’Agenzia precisa inoltre che la disciplina si inserisce nel quadro del cosiddetto sisma bonus e richiama le indicazioni già fornite con la circolare n. 7/E del 2018 e con la circolare n. 13/E del 2019.

Soluzione interpretativa dell’Agenzia sull’aumento di cubatura e delle unità

Sul primo profilo, l’Agenzia chiarisce che la nozione di demolizione e ricostruzione comprende anche gli interventi con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, purché tale aumento sia consentito dalle norme urbanistiche vigenti.

Di conseguenza, non assume rilievo la circostanza che il fabbricato ricostruito presenti un numero maggiore di unità immobiliari rispetto a quello demolito. L’aumento del numero delle unità non esclude, di per sé, l’applicazione della disciplina agevolativa.

Parere dell’Agenzia sulla data delle procedure autorizzatorie

Sul secondo quesito, l’Agenzia ribadisce che la detrazione per l’acquisto di case antisismiche spetta solo per interventi le cui procedure autorizzatorie risultino avviate a partire dal 1° gennaio 2017.

In base alla prassi richiamata, restano esclusi gli interventi realizzati nell’ambito di procedure iniziate prima di tale data. Pertanto, anche se l’articolo 8 del D.L. n. 34 del 2019 ha esteso l’ambito applicativo della norma alle zone sismiche 2 e 3, ciò non elimina il requisito temporale relativo all’avvio del procedimento autorizzatorio.

Nel caso concreto, poiché:

• la data di avvio delle procedure autorizzatorie è antecedente al 1° gennaio 2017;
• non è stata prodotta un’attestazione dell’Ufficio tecnico comunale che indichi una diversa e successiva data di inizio del procedimento rispetto al titolo edilizio originario,

l’Agenzia conclude che gli acquirenti non possono beneficiare della detrazione di cui all’articolo 16, comma 1-septies, del D.L. n. 63 del 2013 per le unità immobiliari del nuovo fabbricato.

Conclusioni operative

L’interpello si chiude con un esito differenziato:

• favorevole sul principio secondo cui la demolizione e ricostruzione può includere un incremento volumetrico e un maggior numero di unità immobiliari, se compatibile con la normativa urbanistica;
• sfavorevole nel caso concreto, perché la procedura autorizzatoria è iniziata prima del 1° gennaio 2017, requisito temporale ritenuto necessario per la fruizione del beneficio da parte degli acquirenti.

Resta inoltre fermo, in via preliminare, che il parere non esprime valutazioni sulla conformità dell’intervento alla legge regionale richiamata né sulla qualificazione e quantificazione delle spese di ristrutturazione, aspetti soggetti ai poteri di controllo dell’Amministrazione finanziaria.