Cassazione Civile, Ordinanza n. 30756/2021 del 29/10/2021

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione di un avviso di accertamento IRPEF per l'anno 2010, con cui l'Amministrazione finanziaria aveva tassato come plusvalenza la vendita, effettuata insieme ad altri comproprietari, di un terreno con sovrastante fabbricato da demolire. In appello la CTR della Lombardia aveva accolto il gravame dell'Agenzia, ritenendo che l'operazione avesse in sostanza ad oggetto un'area edificabile di risulta, anche in considerazione della d.i.a. presentata per la demolizione del vecchio fabbricato e la costruzione di un nuovo immobile. Con il ricorso per cassazione la contribuente deduceva violazione e falsa applicazione degli artt. 1362 c.c., 67, comma 1, lett. b), e 68 del TUIR, sostenendo che la vendita aveva riguardato un fabbricato già esistente e non un terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria, e che la futura demolizione e ricostruzione, rimessa all'acquirente, non poteva trasformare retroattivamente l'oggetto della cessione in area edificabile ai fini della tassazione della plusvalenza.

La decisione

La Corte ha ritenuto fondato l'unico motivo di ricorso. Ha affermato che la disciplina delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili non si applica quando l'atto abbia ad oggetto un fondo su cui insiste un fabbricato già esistente, anche se le parti abbiano previsto o comunque contemplato una futura demolizione e ricostruzione. In particolare, non è consentito riqualificare la cessione di un fabbricato come cessione di terreno edificabile sulla base di elementi soggettivi o di circostanze future ed eventuali, come la presentazione di una d.i.a. o l'intenzione dell'acquirente di demolire e ricostruire. Per tale ragione la sentenza d'appello è stata cassata con rinvio alla CTR Lombardia, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 380-bis c.p.c.

  art. 380-bis cod. proc. civ.

  richiamato solo per la definizione del ricorso in camera di consiglio sulla base della proposta del relatore

• art. 1362 c.c.

  dedotto come parametro ermeneutico per contestare la qualificazione del contratto di compravendita

• art. 67, comma 1, lett. b), D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917

  artt. 67, comma 1, lett. b, e 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917

  si applica alle plusvalenze da cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, non alla vendita di un fabbricato esistente

• art. 68 D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917

  artt. 67, comma 1, lett. b, e 68 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917

  norma richiamata come disciplina della determinazione della plusvalenza tassabile

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.

  il vizio dedotto è stato prospettato come violazione e falsa applicazione di legge

• artt. 3 e 53 Cost.

  citati a sostegno del limite costituzionale alla discrezionalità legislativa in materia fiscale

• D.L. 28 ottobre 2020 n. 137, art. 23, comma 9

  art. 23, comma 9, del D.L. 28 ottobre 2020 n. 137

  richiamato per le modalità della camera di consiglio non partecipata da remoto

• L. 18 dicembre 2020 n. 176

  convertito nella Legge 18 dicembre 2020 n. 176

  richiamata quale legge di conversione del decreto-legge citato

Massime di principio

• La cessione di un bene immobile che presenti un fabbricato esistente non può essere riqualificata, ai fini della tassazione delle plusvalenze, come cessione di terreno edificabile solo perché le parti abbiano previsto la futura demolizione e ricostruzione.
• Ai fini dell'art. 67 TUIR rileva la destinazione edificatoria originaria di un'area non edificata; non è invece sufficiente la potenzialità edificatoria residua di un edificio già esistente sul lotto.
• L'Amministrazione finanziaria non può fondare la tassazione della plusvalenza su presunzioni tratte da elementi soggettivi interni ai contraenti o da eventi futuri ed eventuali rimessi alla volontà dell'acquirente.
• La volontà contrattuale, quale risulta dall'oggetto testuale della compravendita, resta decisiva per distinguere tra cessione di fabbricato e cessione di terreno edificabile; la mera presenza di pratiche edilizie o di piani di demolizione non muta l'oggetto del trasferimento.
• Il potere di riqualificazione del negozio in chiave economica incontra un limite nella tipizzazione legislativa delle fattispecie impositive: a ciascun tipo di bene ceduto corrisponde il regime fiscale previsto dal legislatore.

Come è indicizzato