Cassazione Civile, Ordinanza n. 18971/2022 del 13/06/2022

Esito

La controversia

La società locatrice aveva agito per ottenere la condanna del conduttore al pagamento di un residuo del canone di locazione relativo a dicembre 2011, dell'intero canone di gennaio 2012 e dell'indennità per mancato preavviso del recesso, pari a cinque mensilità. Secondo la prospettazione della locatrice, il conduttore aveva lasciato l'immobile a fine gennaio 2012 senza valido preavviso, in violazione della clausola contrattuale che imponeva la comunicazione scritta del recesso e dell'art. 4 della l. n. 392/1978 richiamato nel contratto. La Corte d'appello aveva invece ritenuto provato un recesso verbale del 5 settembre 2011 e aveva escluso la morosità del conduttore. In cassazione la locatrice ha dedotto: 1) violazione dell'art. 1, comma 4, d.lgs. n. 431/1998 e dell'art. 1372 c.c., sostenendo che, essendo la locazione abitativa soggetta a forma scritta ad substantiam, anche il recesso/disdetta doveva essere comunicato per iscritto e non poteva essere provato da testimonianza; 2) violazione degli artt. 2721, 2724, 2725 e 2726 c.c., contestando l'ammissibilità della prova testimoniale sul recesso e sui pagamenti, e lamentando inoltre la mancanza di motivazione sulla deroga ai limiti legali della prova testimoniale.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il primo motivo, ritenendo che nel contratto di locazione abitativa soggetto a forma scritta ad substantiam il recesso del conduttore non possa essere validamente manifestato oralmente, specie quando le parti abbiano pattiziamente previsto la comunicazione scritta. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione a tale capo e ha rinviato alla Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, per il riesame nel merito e per la liquidazione delle spese. Il secondo motivo è stato dichiarato in parte assorbito, limitatamente alla prova del recesso, e in parte inammissibile, con riferimento alla prova dei canoni, perché la ricorrente non aveva dimostrato di avere tempestivamente eccepito l'inammissibilità della testimonianza. Restano da verificare in sede di rinvio le conseguenze sulla pretesa creditoria relativa ai canoni e all'indennità di mancato preavviso.

Norme richiamate

• art. 1, comma 4, d.lgs. 9 dicembre 1998, n. 431

  Per la locazione abitativa è richiesta la forma scritta; in tale contesto non opera il principio di libertà delle forme per il recesso quando la forma scritta sia imposta dalla legge come requisito essenziale del rapporto.

• art. 1372 c.c.

  La cessazione del vincolo contrattuale deve avvenire secondo le forme richieste dal contratto e dalla legge quando il rapporto è soggetto a forma scritta ad substantiam.

• art. 4 l. 27 luglio 1978, n. 392

  Richiamato come base della disciplina del recesso, in coerenza con la previsione contrattuale di comunicazione scritta.

• art. 1352 c.c.

  La forma scritta convenzionalmente stabilita per un atto negoziale si presume voluta per la validità dell'atto; la presunzione si applica anche al recesso.

• art. 2721 c.c.

  I limiti di ammissibilità della prova testimoniale non attengono all'ordine pubblico e devono essere eccepiti tempestivamente dalla parte interessata.

• art. 2724 c.c.

  Richiamato nel motivo di ricorso come norma sul superamento dei limiti alla prova testimoniale, ma il suo rilievo è stato superato dall'inammissibilità della censura per difetto di tempestiva eccezione.

• art. 2725 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'inammissibilità della prova testimoniale su un contratto soggetto a forma scritta.

• art. 2726 c.c.

  Richiamato dal ricorrente per affermare che anche il pagamento dei canoni dovuti doveva essere provato secondo il regime di forma scritto.

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  Usato come base processuale per denunciare violazione e falsa applicazione di norme di diritto.

Massime di principio

• Nel contratto di locazione ad uso abitativo soggetto a forma scritta ad substantiam, anche il recesso del conduttore deve essere comunicato per iscritto, salvo che una diversa soluzione sia consentita dal sistema normativo applicabile; la dichiarazione orale non è idonea a determinare validamente la cessazione del rapporto quando la forma scritta è richiesta a pena di nullità.
• Quando le parti abbiano pattiziamente previsto la forma scritta per il recesso, opera la presunzione di cui all'art. 1352 c.c., per cui la forma convenzionale si intende stabilita per la validità dell'atto.
• I limiti di ammissibilità della prova testimoniale previsti dall'art. 2721 c.c. non sono rilevabili d'ufficio e devono essere eccepiti tempestivamente dalla parte interessata al momento dell'assunzione della prova o nella prima difesa successiva; in mancanza, la prova si considera ritualmente acquisita.
• La censura in cassazione sulla violazione delle regole sulla prova testimoniale è inammissibile se il ricorrente non dimostra di aver tempestivamente sollevato l'eccezione nel giudizio di merito.

Come è indicizzato