Cassazione Civile, Ordinanza n. 40325/2021 del 16/12/2021

Esito

La controversia

La controversia riguarda un contratto denominato "promessa bilaterale di compera vendita" relativo a un alloggio da realizzare in un edificio da costruire su un determinato fondo. Il promissario acquirente aveva agito per ottenere l’accertamento dell’autenticità delle firme apposte sul preliminare e il conseguente ordine al Conservatore per la trascrizione. La società convenuta aveva resistito deducendo, da un lato, la nullità del preliminare per indeterminatezza dell’oggetto e, dall’altro, la sua risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, in particolare per il mancato versamento della quota di oneri di urbanizzazione. In appello la società ha visto respinte le sue doglianze; in cassazione ha proposto due motivi: 1) violazione delle norme sulla forma e determinabilità dell’oggetto del contratto, sostenendo che la Corte d’appello avesse integrato il preliminare con elementi esterni o comunque insufficienti a identificare il bene promesso in vendita; 2) violazione delle norme sulla risoluzione per inadempimento, sostenendo che vi fosse stata diffida ad adempiere, clausola risolutiva espressa e che l’inadempimento del promissario acquirente non fosse grave, oltre al fatto che il ritardo nella consegna dell’alloggio non dipendesse da sua condotta.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto infondato il primo motivo perché la determinazione dell’oggetto del preliminare era stata compiuta dalla Corte territoriale sulla base di elementi desumibili dallo stesso contratto scritto, senza ricorrere a fonti esterne improprie: la descrizione del rogito notarile richiamato nel preliminare e la piantina allegata e sottoscritta dalle parti consentivano l’identificazione del fondo e dell’alloggio promesso. Ha rigettato anche il secondo motivo affermando che l’art. 1455 c.c. si applica pure quando sia stata intimata diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.; inoltre la clausola risolutiva espressa era stata richiamata solo a sostegno della tesi difensiva e non come autonoma base della domanda, mentre la Corte d’appello aveva correttamente valutato la scarsa rilevanza dell’inadempimento del promissario acquirente, qualificando la quota degli oneri di urbanizzazione come obbligazione accessoria e regolata per il momento del rogito. Conseguentemente la società ricorrente è stata condannata a rifondere le spese del giudizio di legittimità ed è stato disposto l’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1325 n. 3 c.c.

  Richiamato in relazione ai requisiti essenziali del contratto, in particolare la determinabilità dell’oggetto.

• art. 1346 c.c.

  L’oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile; la Corte ritiene soddisfatto tale requisito sulla base del testo contrattuale.

• art. 1418 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere la nullità del preliminare, ma escluso perché l’oggetto era determinabile.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente sul piano della forma scritta, ritenuta rispettata nel contratto esaminato.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato con riguardo alla forma del contratto preliminare; la Corte valorizza gli elementi contenuti nello scritto.

• art. 1362 c.c.

  Usato per sostenere un’interpretazione del regolamento contrattuale conforme alla volontà espressa nel testo.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nella censura, ma la decisione ruota soprattutto sulla lettura del testo contrattuale e sull’insussistenza della denunciata nullità.

• art. 115 c.p.c.

  Invocato per contestare la valutazione delle risultanze documentali operata dai giudici di merito.

• art. 116 c.p.c.

  Invocato per contestare l’apprezzamento delle prove e dei documenti da parte del giudice di merito.

• art. 1453 c.c.

  Richiamato con riferimento alla domanda di risoluzione per inadempimento.

• art. 1454 c.c.

  La diffida ad adempiere non esclude l’applicazione del controllo sulla non scarsa importanza dell’inadempimento.

• art. 1455 c.c.

  La Corte afferma che il requisito della non scarsa importanza dell’inadempimento opera anche in presenza di diffida ad adempiere.

• art. 1456 c.c.

  Richiamato per la clausola risolutiva espressa, ma non decisivo ai fini dell’accoglimento della censura.

• art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 115/2002

  Applicato per il pagamento dell’ulteriore contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

Massime di principio

• Nei contratti preliminari aventi ad oggetto un bene da realizzare o comunque da individuare in modo mediato, l’oggetto è sufficientemente determinato o determinabile quando dal solo testo contrattuale e dai documenti ivi richiamati o allegati emerga un complesso di dati idonei a consentirne l’identificazione certa, senza necessità di ricorrere a elementi estranei al contratto.
• La contestazione in cassazione che si limiti a contrapporre una diversa lettura dei medesimi elementi documentali accertati dal giudice di merito non integra, di per sé, una violazione di legge quando la valutazione impugnata si fondi su dati effettivamente tratti dallo scritto contrattuale.
• L’art. 1455 c.c. sulla non scarsa importanza dell’inadempimento si applica anche quando la parte abbia intimato diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c.; la diffida non rende irrilevante il giudizio sulla gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione.
• Ai fini della risoluzione del contratto, il giudice può valorizzare la natura principale o accessoria dell’obbligazione rimasta inadempiuta e la sua collocazione nell’economia complessiva del rapporto per stabilire se l’inadempimento sia di scarsa importanza.
• La presenza di una clausola risolutiva espressa non impedisce, di per sé, la verifica dell’effettiva rilevanza dell’inadempimento quando la parte ricorrente non fondi in modo decisivo la domanda su tale clausola o quando la questione sia risolta sulla base dell’interpretazione complessiva del regolamento contrattuale.

Come è indicizzato