Sentenza del 27/09/2016 n. 1143 - Comm. Trib. Reg. per il Piemonte

Esito

La controversia

I contribuenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento relativi all'anno 2007, con i quali l'Agenzia delle Entrate aveva rideterminato in 24.000 euro il valore di un terreno venduto per 5.000 euro e aveva accertato una plusvalenza non dichiarata, attribuendo 9.500 euro di reddito diverso a ciascun venditore. Gli appellanti sostenevano che il terreno fosse pertinenza dell'abitazione ceduta contestualmente e che, pertanto, non dovesse essere trattato fiscalmente come autonoma area edificabile. L'Ufficio sosteneva invece che la plusvalenza fosse imponibile anche qualora il terreno fosse pertinenziale.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello e annullato gli avvisi di accertamento, riformando la sentenza della Commissione Tributaria Provinciale. Ha ritenuto non controversa la natura pertinenziale del terreno e ha stabilito che, ai fini fiscali, la pertinenzialità prevale sull'edificabilità: alla pertinenza si applica il regime fiscale del bene principale. Poiché l'immobile principale era adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, la cessione non generava plusvalenza imponibile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR. Le spese di entrambi i gradi sono state compensate per la difficoltà interpretativa della questione.

Norme richiamate

• Art. 817 del codice civile

  La nozione civilistica di pertinenza, fondata sul vincolo di accessorietà e servizio rispetto al bene principale, è stata utilizzata per riconoscere l'effetto attrattivo del bene principale sulla pertinenza.

• Art. 2, comma 1, lettera a), del d.lgs. n. 504/1992

  Nel regime ICI, l'area pertinenziale non è autonomamente tassabile, anche se urbanisticamente edificabile, quando sussiste un effettivo vincolo pertinenziale con il fabbricato.

• Art. 67, comma 1, lettera b), del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR)

  La cessione di un immobile può generare una plusvalenza imponibile, ma il regime applicabile alla pertinenza segue quello dell'immobile principale. La cessione dell'abitazione principale, se utilizzata come tale per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita, non genera plusvalenza imponibile.

• Art. 38, comma 3, del d.P.R. n. 600/1973

  Ha costituito la base normativa dell'accertamento mediante rideterminazione del valore del terreno e del reddito derivante dalla presunta plusvalenza.

• Artt. 17, comma 1, lettera g-bis), e 21, comma 3, del d.P.R. n. 917/1986

  Sono state richiamate dall'Ufficio per applicare alla presunta plusvalenza il regime della tassazione separata.

• Sentenza della Corte di Cassazione n. 19638 dell'11 settembre 2009

  "Quando nella medesima porzione immobiliare coesistano accessorietà ed edificabilità, l'effetto attrattivo che discende dal vincolo di asservimento rende ininfluente l'altra destinazione"

  La Corte ha affermato il principio secondo cui, quando un'area edificabile è effettivamente pertinenziale a un fabbricato, la pertinenzialità prevale sull'edificabilità e l'area segue il regime fiscale del bene principale.

Massime di principio

• Un'area urbanisticamente edificabile non è automaticamente trattata come terreno edificabile ai fini fiscali: occorre verificare se sia effettivamente asservita e funzionale a un fabbricato quale pertinenza.
• Quando il vincolo pertinenziale è provato e riconosciuto, la pertinenza tende a seguire il regime fiscale del bene principale, anche se lo strumento urbanistico le attribuisce potenzialità edificatoria.
• Per applicare questo principio è necessario dimostrare concretamente il rapporto di accessorietà, mediante elementi come il titolo di acquisto, l'atto notarile, la destinazione funzionale, l'uso effettivo e l'unitarietà economica o materiale con l'immobile principale.
• Se la pertinenza segue un'abitazione principale utilizzata per la maggior parte del periodo rilevante, la cessione può non generare una plusvalenza imponibile secondo l'art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR.
• Il principio non opera automaticamente per ogni terreno vicino a un fabbricato: la mera contiguità fisica o la dichiarazione unilaterale del proprietario non è necessariamente sufficiente a provare la pertinenzialità.
• La decisione riguarda il caso concreto e si fonda anche sul riconoscimento, da parte dell'Ufficio, della natura pertinenziale del terreno; in situazioni diverse, la prova del vincolo e il regime dell'immobile principale devono essere verificati separatamente.