Sentenza del 10/10/2016 n. 230 - Comm. Trib. Prov. Siena

Esito

La controversia

La controversia riguarda la determinazione dell’IRES e, in particolare, il criterio di valutazione degli immobili rimasti in magazzino alla chiusura dell’esercizio. La società sosteneva che, trattandosi di beni immobili infungibili e unici, le rimanenze dovessero essere valorizzate al costo storico, corrispondente al costo specifico di acquisto o di produzione, anziché mediante criteri estimativi o valori diversi.

Norme richiamate

• Art. 2426 del codice civile

  Per i beni infungibili, le rimanenze devono essere valutate al costo specifico, ossia al costo di acquisto o di produzione.

  La norma impone, per i beni infungibili come gli immobili, l’utilizzo del costo specifico quale criterio di valutazione delle rimanenze. Il costo storico rappresenta quindi il valore di riferimento, anche ai fini fiscali, salvo specifiche disposizioni contrarie.

• Disciplina IRES sulla valutazione delle rimanenze

  La valorizzazione fiscale delle rimanenze immobiliari deve rispettare il criterio del costo specifico applicabile civilisticamente, trattandosi di beni individuabili singolarmente e non fungibili.

Massime di principio

• Per una società immobiliare che acquista immobili per rivenderli, gli immobili ancora invenduti a fine esercizio costituiscono rimanenze di magazzino.
• Gli immobili, in quanto beni normalmente infungibili e individuabili singolarmente, devono essere valutati sulla base del costo specifico sostenuto per ciascun bene.
• Il costo storico comprende, in linea generale, il prezzo di acquisto e gli oneri direttamente imputabili all’immobile, purché correttamente documentati.
• Il criterio del costo specifico civilistico può riflettersi sulla determinazione del reddito imponibile, salvo l’applicazione di norme fiscali speciali.
• Non è normalmente corretto sostituire il costo storico con una valutazione discrezionale o con un valore medio riferito indistintamente a più immobili.