Risoluzione n. 77 del 23/06/2017

Plusvalenza in contratto di sale and lease back

La risoluzione affronta il trattamento fiscale della plusvalenza realizzata dalla cessione di un terreno edificabile nell’ambito di un’operazione di sale and lease back in costruendo. Il documento esamina il rapporto tra imputazione civilistica della plusvalenza e relativa rilevanza fiscale alla luce della modifica dell’articolo 83 del TUIR.

Quesito posto dal contribuente

La società, operante nel settore della costruzione di edifici residenziali e non residenziali, possiede un terreno edificabile iscritto tra le immobilizzazioni materiali. Intende cedere il terreno a una società di leasing e finanziare, tramite tale soggetto, la costruzione di un immobile industriale sovrastante, con successiva stipula di un contratto di locazione finanziaria al termine dei lavori.

La società chiede in particolare:

• se la plusvalenza generata dalla cessione del terreno possa essere ripartita lungo la durata del leasing;
• da quale momento tale plusvalenza diventi imponibile ai fini delle imposte sui redditi, se dalla vendita del terreno o dalla successiva stipula del leasing.

Soluzione prospettata dal contribuente

La società sostiene che le regole civilistiche e contabili consentano di imputare la plusvalenza a conto economico per la durata del contratto di leasing, mediante risconti. Ritiene quindi che:

• la plusvalenza debba concorrere al reddito d’impresa in proporzione alla durata del leasing;
• gli effetti fiscali debbano decorrere solo dal periodo d’imposta di inizio del contratto di locazione finanziaria;
• nel periodo di costruzione, ipotizzato in due anni, l’imposizione debba essere sospesa come nel trattamento civilistico.

Inquadramento civilistico dell’operazione

L’Agenzia osserva che l’operazione descritta integra una compravendita con locazione finanziaria, cioè un contratto di sale and lease back in cui la vendita del terreno è seguita dalla stipula del leasing relativo al terreno ceduto e al fabbricato costruito con il finanziamento della società di leasing.

Richiama il comma 4 dell’articolo 2425-bis del codice civile, secondo cui le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione. Tale disciplina, introdotta dall’articolo 16 del decreto legislativo 28 dicembre 2004, n. 310, qualifica il sale and lease back come contratto complesso e di durata, da cui derivano corrispettivi periodici.

Trattamento fiscale prima della modifica dell’articolo 83 TUIR

La risoluzione ricorda che, in passato, la circolare n. 38/E del 23 giugno 2010 aveva affermato che la plusvalenza concorreva integralmente al reddito imponibile nell’esercizio di realizzazione, salvo le ipotesi di tassazione rateizzata previste dalla legge, e comunque entro il quarto esercizio successivo. Ciò dipendeva dal fatto che la modifica civilistica dell’articolo 2425-bis non era stata accompagnata da una corrispondente modifica fiscale.

Nuovo coordinamento tra bilancio e fisco

Viene richiamato l’articolo 13-bis del decreto-legge 30 dicembre 2016, n. 244, che ha modificato l’articolo 83 del TUIR prevedendo, per i soggetti che redigono il bilancio secondo i principi contabili internazionali e per quelli diversi dalle micro-imprese che redigono il bilancio in conformità al codice civile, l’applicazione dei criteri di qualificazione, imputazione temporale e classificazione in bilancio previsti dai rispettivi principi contabili.

La risoluzione sottolinea che, in base a tale nuova formulazione, per i soggetti che redigono il bilancio secondo il codice civile il reddito d’impresa deve essere determinato in coerenza con la rappresentazione contabile prevista dai principi contabili nazionali.

Conclusione dell’Agenzia

Alla luce della nuova disciplina, l’Agenzia ritiene che la plusvalenza derivante dalla vendita del terreno nell’operazione di sale and lease back debba avere rilevanza fiscale secondo la stessa imputazione temporale prevista civilisticamente.

Pertanto:

• la plusvalenza concorre alla formazione del reddito d’impresa in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria;
• la tassazione decorre dal momento in cui inizia a decorrere il contratto di leasing, e non dalla sola vendita del terreno.

Esito pratico

Per l’operazione descritta, la plusvalenza non è tassata integralmente nell’anno della cessione del terreno, ma segue la ripartizione contabile lungo la durata del lease back, con effetto fiscale dal momento di inizio della locazione finanziaria.