R.R. Marche 2/2008

Criteri per il calcolo dei canoni locativi degli alloggi ERP sovvenzionata

Il regolamento disciplina, per la Regione Marche, il metodo di determinazione dei canoni locativi degli alloggi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata. Il sistema collega il canone sia al valore oggettivo dell’immobile sia alla capacità economica dell’assegnatario, misurata tramite il parametro ISEE-ERP.

Ambito e criteri generali

Il canone è costruito su due componenti: il valore dell’immobile e la situazione economica del nucleo assegnatario. La capacità economica è valutata secondo i parametri dell’ISEE, con alcune integrazioni specifiche del regolamento, e viene indicata come valore ISEE-ERP.

Sono previste integrazioni rispetto ai criteri ordinari:

• la franchigia sul patrimonio mobiliare è aumentata di 5.000 euro;
• concorrono al reddito anche assegni sociali, pensioni sociali, pensioni di invalidità civile, pensioni di reversibilità relative all’annualità fiscale di riferimento della dichiarazione ISEE, maggiorazioni sociali e redditi percepiti all’estero.

Determinazione del valore dell’immobile e del canone oggettivo

Il valore dell’immobile ERP è determinato in modo oggettivo come prodotto tra superficie convenzionale e valore unitario di mercato.

Il canone oggettivo corrisponde al valore dell’immobile moltiplicato per un tasso di rendimento fisso pari al 3,85 per cento.

Superficie convenzionale

La superficie convenzionale include:

• l’intera superficie dell’unità immobiliare;
• il 50% della superficie delle autorimesse singole;
• il 20% del posto macchina in autorimesse di uso comune, o 8 mq forfettari se non quantificato;
• il 25% di balconi, terrazze, cantine e accessori simili;
• il 15% della superficie scoperta in uso esclusivo, entro il limite della superficie dell’unità immobiliare.

Le superfici di unità, autorimesse e accessori si misurano al netto dei muri perimetrali e interni; i vani con altezza utile inferiore a 1,70 metri non si computano. In caso di integrale ristrutturazione, la vetustà dell’immobile ricomincia da zero.

Valore unitario di mercato

Per il valore unitario di mercato si prende la media dei valori minimo e massimo pubblicati dall’Osservatorio dei valori immobiliari dell’Agenzia del territorio, riferiti a immobili in stato conservativo normale, nelle diverse zone omogenee del Comune e alla data di stipula del contratto.

A tale valore si applicano coefficienti correttivi legati a:

• pertinenze;
• stato di conservazione;
• livello di piano;
• impianto termico;
• vetustà dell’immobile.

Il regolamento dettaglia inoltre i criteri per valutare lo stato di conservazione, considerando elementi interni all’alloggio e parti comuni; lo stato è comunque scadente in caso di assenza di impianto elettrico, dell’acqua corrente in cucina e nei servizi, o dei servizi igienici privati.

Fasce di capacità economica degli assegnatari

Gli assegnatari sono collocati in fasce di ISEE-ERP che incidono sul canone e sulla permanenza nell’assegnazione.

Le fasce sono:

• Fascia A (protezione sociale): ISEE-ERP non superiore a 1,5 assegni sociali INPS; vi accedono solo soggetti con determinate tipologie di reddito e con redditi patrimoniali complessivi non superiori a 500 euro;
• Fascia B (permanenza nell’assegnazione): articolata in B1, B2 e B3, con soglie crescenti fino al doppio del limite di accesso;
• Fascia C (decadenza): ISEE-ERP superiore al doppio del limite di reddito per l’accesso.

Per i nuclei monopersonali o composti esclusivamente da persone con più di 65 anni collocati in Fascia A, il valore ISEE-ERP è ridotto del 20%, senza cumulo con altre diminuzioni.

Calcolo del canone locativo

Il canone viene calcolato applicando al canone oggettivo coefficienti di abbattimento differenziati per fascia:

• Fascia A: 0,40;
• Fascia B1: 0,50;
• Fascia B2: 0,60;
• Fascia B3: 0,70.

Per la Fascia A l’incidenza del canone sul valore ISEE-ERP non può superare il 18%, salvo il canone minimo previsto. Per la Fascia C si paga il 100% del canone oggettivo.

Dal momento della dichiarazione di decadenza e fino al rilascio dell’alloggio, è dovuto un corrispettivo di concessione d’uso pari al canone oggettivo aumentato del 20%.

Limiti minimi e massimi del canone

Il regolamento fissa soglie minime e massime per le diverse fasce:

• Fascia A: canone minimo di 30 euro mensili, aggiornato annualmente dal 1° gennaio 2009 secondo ISTAT, oppure pari al 10% dell’ISEE-ERP se maggiore; canone massimo pari al 18% dell’ISEE-ERP;
• Fascia B1: minimo 10% e massimo 20% dell’ISEE-ERP;
• Fascia B2: minimo 12% e massimo 21% dell’ISEE-ERP;
• Fascia B3: minimo 14% e massimo 22% dell’ISEE-ERP;
• Fascia C: canone minimo pari al 100% del canone oggettivo.

Se un assegnatario è collocato in Fascia B1 per la natura del reddito pur avendo un ISEE-ERP inferiore, il canone minimo non può essere inferiore al 10% della soglia minima prevista per quella fascia. Per le Fasce A e B il canone non può comunque superare il canone oggettivo.

Resta inoltre fermo che il canone non può superare quello risultante dagli accordi locali ex legge n. 431/1998, o, se non aggiornati, il valore determinato dalla legge finanziaria 2004, salvo il caso dei locatari decaduti.

Aggiornamento annuale e adempimenti documentali

Gli enti gestori richiedono annualmente agli assegnatari, entro 30 giorni dalla scadenza del termine per la denuncia IRPEF, la documentazione anagrafica e fiscale necessaria:

• per il collocamento nelle fasce di capacità economica;
• per il calcolo del canone dovuto dal 1° gennaio dell’anno successivo;
• per verificare la permanenza dei requisiti di assegnazione.

Gli ERAP predispongono modelli unificati, da utilizzare entro 30 giorni dalla richiesta.

Il canone oggettivo viene aggiornato ogni anno dal 1° gennaio in misura pari al 75% della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati rilevata nel mese di settembre dell’anno precedente.

Rideterminazione del canone in corso d’anno

L’assegnatario può chiedere la rideterminazione provvisoria del canone se la propria capacità economica diminuisce in misura tale da comportare una riduzione del canone di almeno il 30%.

La richiesta deve essere documentata con le variazioni rispetto alla certificazione ISEE-ERP già utilizzata. Se la verifica dell’ente gestore è positiva, il nuovo canone provvisorio decorre dal mese successivo alla domanda e resta valido fino al successivo aggiornamento annuale, con eventuale conguaglio.

È ammessa anche la rideterminazione definitiva tramite nuova certificazione ISEE-ERP, con decorrenza dal mese successivo alla presentazione della richiesta.

Mancato invio della documentazione e attribuzione d’ufficio della fascia

Se l’assegnatario non invia la documentazione entro il 31 ottobre, oppure se la documentazione appare manifestamente inattendibile, l’ente gestore informa gli uffici finanziari per gli accertamenti.

In attesa dell’esito, l’assegnatario viene collocato:

• nella fascia immediatamente superiore rispetto a quella dichiarata;
• in mancanza, nella fascia superiore rispetto a quella dell’anno precedente;
• in mancanza ancora, in Fascia C.

La documentazione tardiva non dà diritto a conguaglio a favore dell’assegnatario, salvo il caso in cui risulti appartenere alla Fascia A.

Regime transitorio e decorrenza

Il regolamento prevede un regime di prima applicazione per gli aumenti del canone particolarmente rilevanti. Se l’applicazione delle nuove regole comporta un aumento superiore al 100% rispetto al canone calcolato con i criteri precedenti, l’incremento è richiesto solo:

• al 50% nel primo anno;
• al 75% nel secondo anno.

Tale attenuazione non si applica alle famiglie in Fascia C né agli aumenti inferiori, in valore assoluto, a 50 euro mensili.

Gli effetti del regolamento decorrono dal 1° gennaio 2011, salvo il caso in cui i nuovi criteri siano più favorevoli per gli assegnatari. Le modifiche del 2012 hanno previsto diverse decorrenze delle nuove disposizioni, in particolare dal 1° gennaio 2012 o dal 1° gennaio 2013 per taluni articoli.

Allegati tecnici

Il regolamento contiene tabelle di conversione utili per la determinazione del valore dell’immobile e del valore unitario di mercato, con il collegamento tra categorie catastali e tipologie edilizie OMI e con coefficienti correttivi per quotazioni mancanti o diversi stati conservativi. Queste tabelle servono operativamente al calcolo del canone oggettivo.