Sentenza n. 749/2026 - Ancona, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente ha impugnato la diffida comunale, la successiva nota di riscontro negativo all’istanza di autotutela e, con motivi aggiunti, l’ordinanza di demolizione e il verbale di sopralluogo. Ha dedotto, anzitutto, la violazione del Regolamento Edilizio Tipo regionale recepito dalla Regione Marche con la l.r. n. 8/2018, sostenendo che le disposizioni del RET 2021 avrebbero dovuto prevalere sulle NTA del PRG comunale quanto alla superficie minima degli alloggi e alla possibilità di mutamento di destinazione d’uso. Ha contestato l’applicazione delle NTA del PRG, che nella zona A-R1 consentono la destinazione residenziale al piano terra solo mediante accorpamento a un’unità immobiliare esistente e impongono una superficie utile abitabile minima di 45 mq. Ha inoltre sostenuto che, trattandosi di alloggio monostanza, dovesse applicarsi il limite complessivo di 28 mq previsto dall’art. 3 del D.M. 5 luglio 1975, anziché i requisiti dimensionali dei singoli locali previsti dal regolamento edilizio comunale; ha contestato le valutazioni relative alla cucina, al bagno, al disimpegno e all’altezza del locale. Sono state dedotte anche l’illegittimità delle prescrizioni sulle modifiche al prospetto e all’ingresso, la rilevanza di una carenza documentale non idonea a giustificare la diffida, nonché l’erronea classificazione urbanistica dell’area. Con i motivi aggiunti la ricorrente ha sostenuto che, essendo stata tempestivamente emessa la diffida, non si sarebbe perfezionato alcun mutamento di destinazione d’uso; che alcune opere sarebbero state realizzabili in edilizia libera; che la demolizione avrebbe riguardato anche opere preesistenti o abusive realizzate dal precedente proprietario; che l’ordinanza sarebbe stata adottata senza comunicazione di avvio del procedimento; infine, ha dedotto eccesso di potere per contraddittorietà e disparità di trattamento in relazione all’autorizzazione rilasciata a un terzo per la realizzazione di unità abitative nella medesima zona.

La decisione

Il TAR ha respinto integralmente il ricorso introduttivo e i motivi aggiunti, compensando le spese. Ha ritenuto che il RET 2021, approvato con D.G.R. Marche n. 873/2021, non avesse carattere cogente né fosse stato recepito dal Comune di Pesaro; pertanto, non poteva prevalere sulle NTA del PRG comunale. Il Comune ha quindi legittimamente applicato le prescrizioni che consentono il cambio d’uso residenziale al piano terra solo se l’unità è accorpata a un’abitazione esistente e che impongono una superficie utile abitabile minima di 45 mq. Il Collegio ha inoltre rilevato che l’intervento aveva caratteristiche almeno bilocali, che comunque la superficie utile indicata era inferiore sia ai 45 mq richiesti dal PRG sia ai 28 mq previsti dall’art. 3 del D.M. 5 luglio 1975, non essendo computabile il sottoscala di altezza massima pari a 1,10 m. Il richiamo al c.d. Decreto Salva Casa non è stato ritenuto decisivo, poiché le disposizioni sulle superfici minime incidono sui requisiti igienico-sanitari ma non comprimono la potestà pianificatoria comunale; inoltre, mancava la disciplina regionale necessaria per l’applicazione estesa del mutamento di destinazione d’uso alle unità poste al primo piano fuori terra o seminterrate. Le modifiche al prospetto principale e all’ingresso sono state giudicate incompatibili con il risanamento conservativo ammesso nel centro storico, che impone la conservazione delle caratteristiche tipologiche dell’edificio; gli eventuali abusi pregressi non autorizzavano ulteriori modifiche difformi dalla disciplina vigente. La carenza documentale, anche se sanabile, non avrebbe comunque superato le autonome e principali ragioni ostative. Quanto all’ordinanza di demolizione, il TAR ha ritenuto corretta la valutazione unitaria delle opere: modifiche prospettiche, opere distributive e installazione degli impianti costituivano un insieme funzionalmente diretto al cambio d’uso, non suscettibile di scomposizione atomistica. Il mutamento di destinazione d’uso poteva ritenersi integrato anche se le opere non erano ultimate, poiché quelle realizzate erano idonee a determinare il nuovo assetto funzionale. La circostanza che la diffida avesse impedito il perfezionamento degli effetti della SCIA non escludeva quindi l’abuso derivante dalle opere già eseguite. È stata respinta anche la censura relativa alla mancata comunicazione di avvio, poiché l’ordine di demolizione costituisce attività vincolata e la ricorrente era comunque a conoscenza dell’accertamento attraverso il sopralluogo. Il confronto con il titolo rilasciato a un terzo non dimostrava disparità di trattamento; le pratiche erano diverse e, in ogni caso, un eventuale titolo illegittimo rilasciato ad altri non rende legittimo l’intervento della ricorrente. Le spese sono state compensate per la complessità e peculiarità della controversia.

Norme richiamate

• art. 4, comma 1-sexies, d.P.R. 380/2001

  Costituisce la base normativa dello schema di Regolamento Edilizio Tipo nazionale; il relativo recepimento non ha reso automaticamente cogenti le disposizioni precettive del RET 2021 non recepito dal Comune.

• art. 3 l.r. Marche n. 8/2018

  Disciplina il recepimento regionale e l’adeguamento comunale al RET; nel caso concreto non è stata ritenuta idonea a rendere direttamente applicabile il RET 2021 non recepito dal Comune.

• art. 109 Regolamento edilizio comunale di Pesaro

  Il riferimento normativo riguarda il RET recepito dalla l.r. n. 8/2018 e non il successivo RET 2021, non ancora recepito dal Comune.

• art. 4.2.1.4, comma 6, NTA del PRG 2000 del Comune di Pesaro

  Consente la destinazione residenziale ai piani terra nella zona interessata solo quando l’unità sia accorpata a un’unità immobiliare già esistente.

• art. 3.3.2.4, commi 3 e 4, NTA del PRG 2000 del Comune di Pesaro

  Impone, per le nuove abitazioni nella zona interessata, una superficie utile abitabile minima di 45 mq e vieta modifiche incompatibili con la conservazione dei prospetti principali.

• art. 80, commi 7, 12 e 13, Regolamento edilizio comunale di Pesaro

  Stabilisce requisiti dimensionali e distributivi dei locali, compreso il disimpegno del bagno, e disciplina le deroghe alle altezze nel recupero del patrimonio edilizio esistente.

• art. 3 D.M. 5 luglio 1975

  Prevede per l’alloggio monostanza destinato a una persona una superficie minima complessiva di 28 mq, requisito comunque non rispettato dall’intervento progettato.

• art. 24, comma 5-bis, d.P.R. 380/2001

  La possibilità di asseverare la conformità igienico-sanitaria di alloggi monostanza con superficie inferiore a 28 mq non incide sulla potestà pianificatoria comunale e non supera il requisito urbanistico locale dei 45 mq.

• art. 23-ter, comma 1-quater, d.P.R. 380/2001

  La disciplina del mutamento di destinazione d’uso per singole unità immobiliari non era applicabile al caso concreto in assenza della necessaria disciplina regionale per le unità poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

• art. 7 l. 241/1990

  La mancata comunicazione di avvio non determina l’illegittimità dell’ordine di demolizione, trattandosi di attività vincolata in presenza di abuso edilizio.

Massime di principio

• Il recepimento regionale dello schema di Regolamento Edilizio Tipo non rende automaticamente applicabili disposizioni precettive contenute in un successivo RET regionale se quest’ultimo non è stato recepito dal Comune secondo le procedure previste dalla normativa regionale.
• Le disposizioni del piano urbanistico comunale relative alla superficie minima degli alloggi e alle condizioni per il mutamento di destinazione d’uso restano applicabili quando il RET invocato dal privato non è stato validamente recepito e non può quindi prevalere sulla disciplina comunale vigente.
• La disciplina nazionale sui requisiti igienico-sanitari degli alloggi, comprese le disposizioni che consentono superfici inferiori per gli alloggi monostanza, non elimina né comprime la potestà pianificatoria comunale quanto a dimensionamento minimo e localizzazione delle unità abitative.
• Ai fini della qualificazione di un abuso edilizio e dell’adozione della sanzione ripristinatoria, le opere devono essere valutate unitariamente e nel loro complessivo impatto funzionale e territoriale; non è consentito frazionare l’intervento per sottrarre singole opere alla disciplina del titolo edilizio.
• Anche opere non ultimate possono integrare un mutamento di destinazione d’uso abusivo quando, considerate nel loro insieme, risultino già idonee a imprimere all’immobile una diversa funzione, a prescindere dalla riconducibilità isolata di alcune lavorazioni all’edilizia libera.
• L’eventuale rilascio a un terzo di un titolo edilizio illegittimo non attribuisce al privato il diritto a ottenere un titolo analogo né rende legittimo il proprio intervento; la disparità di trattamento richiede comunque l’identità o sostanziale sovrapponibilità delle fattispecie.

Come è indicizzato