Cassazione Civile, Ordinanza n. 07822/2026 del 31/03/2026

Esito

La controversia

Un assegnatario e conduttore di un immobile appartenente al patrimonio immobiliare ferroviario agiva per ottenere, da un lato, la condanna della controparte alla stipula del contratto definitivo di compravendita dell'alloggio e, dall'altro, il rimborso di somme anticipate per l'approvvigionamento di gasolio dell'impianto di riscaldamento centralizzato. Esponeva di aver aderito all'invito a manifestare l'interesse all'acquisto previsto dalla disciplina speciale sugli alloggi di edilizia residenziale pubblica, di aver comunicato la propria disponibilità all'acquisto e di aver chiesto la verifica della classificazione catastale nonché l'inclusione del box auto. La società proprietaria o mandataria contestava la domanda e, in via riconvenzionale, otteneva in primo grado la risoluzione del contratto di locazione e il rilascio dell'immobile per canoni insoluti. In appello il rigetto veniva confermato: la Corte territoriale riteneva che la lettera dell'assegnatario non esprimesse un'accettazione inequivoca e incondizionata, ma una controproposta subordinata alla riclassificazione dell'immobile e all'inclusione del posto auto; confermava inoltre la compensazione tra canoni insoluti e quota delle spese per gasolio secondo la disciplina delle spese sostenute per cose comuni senza preventiva autorizzazione. Nel ricorso per cassazione il ricorrente articolava cinque motivi: 1) violazione degli artt. 1326, 1362 ss., 1376 c.c. e della L. n. 560/1993 per avere la Corte d'appello qualificato come controproposta quella che, a suo dire, era una valida accettazione della proposta di acquisto, senza vincoli di forma; 2) violazione della L. n. 560/1993 e del d.m. 6 luglio 1995 per avere ritenuto necessaria, a pena di decadenza, la compilazione del modulo predisposto dalla società venditrice; 3) omesso esame di fatti decisivi e violazione della L. n. 560/1993 quanto al requisito dell'assenza di morosità, sostenendo che i canoni dovuti erano stati compensati con il credito per l'anticipazione del gasolio; 4) reiterazione delle censure sul preteso obbligo di usare il modulo di domanda; 5) violazione degli artt. 1110 e 1134 c.c. per avere considerato come spese comuni quelle sostenute dal conduttore per un alloggio che egli qualificava come res privata, e per la conseguente compensazione. La Cassazione ha rigettato il ricorso: ha ritenuto, per i primi due motivi, che si trattasse di una critica inammissibile o infondata perché diretta a sollecitare una rivalutazione del fatto già compiuta nei gradi di merito in doppia conforme, e ha ribadito che la disciplina della L. n. 560/1993 configura una procedimentalizzazione speciale della vendita degli alloggi pubblici, incompatibile con una libera trattativa e con la conclusione del contratto per mera domanda o comportamento concludente; ha inoltre osservato che la missiva del 7 gennaio 2000 era stata correttamente interpretata come richiesta di rinegoziazione e non come accettazione. Sul terzo motivo ha dichiarato l'inammissibilità, rilevando che il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. non può riguardare la valutazione dell'inadempimento o della sua gravità, riservata al giudice di merito, e che comunque era preclusa la censura per la doppia conforme. Sul quarto ha richiamato le stesse ragioni del secondo. Sul quinto ha dichiarato l'inammissibilità per difetto di specificità e di localizzazione delle questioni in base all'art. 366, n. 6, c.p.c., osservando che le spese erano state correttamente ricondotte al funzionamento di un impianto di riscaldamento centralizzato, dunque a una cosa comune. Il ricorso è stato quindi integralmente respinto, con condanna alle spese e all'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1326 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere che la lettera inviata integrasse accettazione; la Corte ha escluso che, nel caso di specie, vi fosse un valido incontro di volontà, valorizzando invece la ricostruzione in fatto del giudice di merito

• art. 1362 c.c.

  invocato per censurare l'interpretazione delle lettere intercorrenti tra le parti; la Corte ha ritenuto la doglianza volta in realtà a una rivalutazione del fatto

• art. 1376 c.c.

  richiamato in collegamento con la pretesa conclusione del contratto di compravendita; la Corte ha negato che il contratto si fosse perfezionato

• art. 1 L. n. 560/1993

  la disciplina speciale sugli alloggi di edilizia residenziale pubblica è stata letta come procedimentalizzata e rigidamente regolata nei presupposti, incompatibile con una libera trattativa e con la conclusione del contratto per mera domanda o comportamento concludente

• art. 1352 c.c.

  richiamato per negare che potesse desumersi un vincolo formale della domanda da una fonte negoziale; la Corte ha ritenuto comunque irrilevante la censura alla luce della disciplina speciale

• art. 1, comma 9, L. n. 560/1993

  richiamato dal ricorrente in tema di requisiti e termini; la Corte ha ritenuto infondata la doglianza, ribadendo la procedimentalizzazione speciale della vendita

• d.m. 6 luglio 1995

  invocato per sostenere l'assenza di un obbligo di usare il modulo predisposto; la Corte ha ritenuto la censura infondata perché assorbita dalla disciplina speciale e dalla ricostruzione in fatto

• art. 360 c.p.c., n. 3

  usato dal ricorrente per denunciare violazioni di legge; la Corte ha osservato che le doglianze miravano in sostanza a ottenere una nuova valutazione dei fatti

• art. 360 c.p.c., n. 5

  la Corte ha affermato che, in presenza di doppia conforme, non è ammessa la censura per omesso esame di fatti decisivi, e che comunque il vizio riguarda solo fatti storici, non la valutazione del loro significato

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  indicata come base della trattazione in adunanza camerale

• art. 1110 c.c.

  richiamato nel quinto motivo per contestare la qualificazione delle spese; la Corte ha ritenuto corretta la riconduzione delle spese a una cosa comune

• art. 1134 c.c.

  applicato dalla Corte territoriale per le spese sostenute senza preventiva autorizzazione su bene comune; la Cassazione ha confermato tale impostazione

• art. 366 c.p.c., n. 6

  richiamato per dichiarare inammissibile il quinto motivo, poiché le questioni non erano state adeguatamente specificate e localizzate nei gradi di merito

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  fonte del contributo unificato aggiuntivo in caso di rigetto del ricorso

• art. 1, comma 17, l. n. 228 del 2012

  richiamato quale norma modificativa che ha inserito il comma 1-quater nell'art. 13 del d.P.R. n. 115 del 2002

Massime di principio

• Nella procedura di alienazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica disciplinata dalla L. n. 560/1993, la mera manifestazione di interesse dell'assegnatario non equivale automaticamente a conclusione del contratto: occorre una volontà di acquisto chiara, univoca e non condizionata nei limiti del procedimento previsto.
• Se la dichiarazione dell'assegnatario è accompagnata da richieste di riclassificazione, rideterminazione del prezzo o inclusione di ulteriori beni, il giudice può qualificarla come controproposta o richiesta di rinegoziazione, non come accettazione della proposta dell'ente proprietario.
• Quando la decisione di merito è fondata su una doppia conforme, il ricorso per cassazione non può essere utilizzato per ottenere una nuova valutazione del materiale probatorio sotto la veste della violazione di legge o del vizio motivazionale.
• Il vizio di omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda solo un fatto storico, principale o secondario, decisivo e discusso tra le parti; non copre la rivalutazione della gravità dell'inadempimento o delle risultanze istruttorie.
• Le spese sostenute per l'approvvigionamento o la conservazione di un impianto centralizzato riferibile a una cosa comune possono essere trattate secondo le regole sulle spese della comunione/condominio; la censura che miri a una diversa qualificazione deve essere specifica e puntualmente localizzata nei precedenti gradi di giudizio.

Come è indicizzato