Cassazione Civile, Ordinanza n. 10751/2024 del 22/04/2024

Esito

La controversia

Due soggetti promissari acquirenti avevano agito per ottenere l'esecuzione specifica ex art. 2932 c.c. di un preliminare di compravendita immobiliare relativo ad alcune unite0 site in Arignano, oppure, in subordine, la risoluzione dei preliminari e la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata. La vicenda riguardava due preliminari: uno del 21 maggio 2012 per immobili di propriete0 delle convenute, e uno successivo dell'8 febbraio 2014, pif9 ampio, che comprendeva anche altri beni; in seguito era stato stipulato solo il definitivo relativo ad alcuni beni del secondo preliminare, con riduzione del prezzo pattuito. I ricorrenti sostenevano che il trasferimento delle unite0 residue non fosse avvenuto per inadempimenti delle venditrici, segnatamente mancata regolarizzazione catastale, mancata consegna documentale e richiesta di un prezzo molto pif9 alto di quello pattuito. Il Tribunale aveva invece ritenuto che gli attori avessero esercitato il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c. con comunicazione del 1b0 luglio 2016, determinando la risoluzione stragiudiziale dei preliminari nella parte non eseguita, e aveva escluso che il recesso fosse giustificato da un inadempimento imputabile alle promittenti venditrici. Con il ricorso per cassazione venivano dedotti quattro motivi: violazione degli artt. 115, 116 e 2697 c.c. e dell'art. 1453 c.c. per asserita errata distribuzione degli oneri di allegazione e prova sull'inadempimento; violazione dell'art. 1455 c.c. per avere escluso la gravite0 degli inadempimenti delle venditrici; violazione degli artt. 1372, 1175, 1375 c.c., 115 c.p.c. e 1362, 1366 c.c. per avere valorizzato, ai fini della responsabilite0 degli acquirenti, vicende collegate alla vendita a terzi della villa e per avere mal interpretato il prezzo indicato a corpo; violazione degli artt. 1385 e 1453 c.c. e dell'art. 112 c.p.c. per avere negato la restituzione del doppio della caparra o della caparra stessa, nonostante l'asserito inadempimento delle venditrici e senza specifica decisione sulle domande subordinate.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto inammissibili i primi tre motivi perche9 miravano, in realte0, a ottenere una rivalutazione del merito e delle risultanze istruttorie, operazione preclusa in sede di legittimite0; in particolare, la valutazione della gravite0 dell'inadempimento e la ricostruzione dell'unitariete0 dell'operazione negoziale erano state compiute dal giudice di merito con motivazione immune da vizi denunciabili in cassazione. Quanto al quarto motivo, la Corte lo ha ritenuto infondato: ha osservato che era passato in giudicato l'accertamento secondo cui erano stati gli acquirenti a esercitare il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., con conseguente risoluzione stragiudiziale dei preliminari per la parte non eseguita; in tale quadro, correttamente il giudice di merito aveva escluso il diritto degli acquirenti sia al doppio della caparra sia alla restituzione della caparra versata, in ragione del diritto di ritenzione spettante alla parte non inadempiente. La Corte ha inoltre condannato i ricorrenti alle spese del giudizio di legittimite0 e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato se dovuto.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  azione per ottenere l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto, non esperibile quando il preliminare sia gie0 stato risolto stragiudizialmente per effetto del recesso esercitato dalla parte promissaria acquirente

• art. 1385 c.c.

  il recesso del promissario acquirente seguito da risoluzione del contratto presuppone una valutazione comparativa degli inadempimenti; se il recesso non e8 giustificato dall'inadempimento della controparte, non spetta la restituzione del doppio della caparra e opera il diritto di ritenzione della parte non inadempiente

• art. 1453 c.c.

  richiamato in tema di risoluzione per inadempimento e di valutazione comparativa delle condotte contrattuali

• art. 1455 c.c.

  la gravite0 dell'inadempimento e8 apprezzamento riservato al giudice di merito sulla base dei fatti accertati in causa

• art. 115 c.p.c.

  non consente di censurare in cassazione la diversa lettura del materiale istruttorio proposta dal ricorrente

• art. 116 c.p.c.

  la doglianza non puf2 trasformarsi in una richiesta di rivalutazione delle prove compiuta dal giudice di merito

• art. 2697 c.c.

  la censura sull'onere della prova e8 infondata quando il giudice di merito abbia deciso sulla base dell'accertamento dei fatti e della comparazione degli inadempimenti

• art. 1372 c.c.

  richiamato dal ricorrente per contestare la rilevanza di vicende contrattuali collegate, ma la Corte ha ritenuto la censura inammissibile perche9 diretta a sovvertire l'accertamento fattuale

• art. 1175 c.c.

  richiamato in tema di correttezza e buona fede nella gestione dell'operazione contrattuale

• art. 1375 c.c.

  richiamato in tema di esecuzione secondo buona fede del rapporto contrattuale

• art. 1362 c.c.

  richiamato per contestare l'interpretazione del contenuto negoziale, ma la doglianza e8 stata ritenuta inammissibile perche9 volta a una rilettura del merito

• art. 1366 c.c.

  richiamato per sostenere un'interpretazione secondo buona fede del contratto

• art. 112 c.p.c.

  la doglianza e8 stata respinta perche9 la statuizione di rigetto delle domande subordinate era logicamente implicita nella decisione adottata

Massime di principio

• La valutazione della gravite0 dell'inadempimento contrattuale, ai fini della risoluzione o del recesso, e8 un accertamento di fatto riservato al giudice di merito ed e8 sindacabile in cassazione solo nei limiti del vizio di legittimite0.
• Chi impugna in cassazione una decisione fondata sulla comparazione degli inadempimenti non puf2 limitarsi a proporre una diversa lettura delle prove o dei fatti di causa.
• Nel recesso del promissario acquirente ex art. 1385, comma 2, c.c., occorre comunque stabilire quale parte abbia reso non pif9 utile il mantenimento del rapporto mediante una valutazione comparativa delle condotte contrattuali.
• Se il recesso non risulta giustificato dall'inadempimento della controparte, il promissario acquirente non ha diritto ne9 al doppio della caparra ne9 alla restituzione della caparra versata, potendo operare il diritto di ritenzione della parte non inadempiente.
• Le censure formulate come violazione di legge non sono ammissibili quando mirano, in sostanza, a ottenere una nuova ricostruzione della vicenda fattuale o una diversa valutazione del materiale istruttorio.
• Quando una statuizione del dispositivo implica logicamente il rigetto delle domande subordinate, non sussiste vizio di omessa pronuncia se il punto e8 assorbito dalla decisione principale.

Come è indicizzato