Sentenza del 09/10/2019 n. 3844 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la congruità del prezzo dichiarato per l'acquisto di un complesso immobiliare industriale, pari a 1.050.000 euro, ritenendolo inferiore al valore venale in comune commercio. Sulla base della media di valori OMI, FIMAA e annunci immobiliari, l'Ufficio aveva rettificato il valore dell'immobile a 2.403.864 euro. La società sosteneva invece che il prezzo fosse effettivo e congruo, essendo stato determinato nell'ambito di una procedura sottoposta al controllo del giudice delegato, con pubblicità della vendita, perizia tecnica e considerazione delle condizioni concrete dell'immobile, comprese difformità urbanistiche, abusi edilizi, costi di ripristino e crisi del mercato.

La decisione

La Commissione ha respinto l'appello dell'Agenzia delle Entrate e ha confermato integralmente la sentenza di primo grado favorevole alla H.V.L. S.p.A. È stato ritenuto che la vendita, autorizzata e controllata dagli organi della procedura fallimentare, garantisse l'attendibilità del prezzo pattuito e che il prezzo costituisse l'effettivo valore di mercato. I valori OMI, FIMAA e quelli ricavati da annunci immobiliari sono stati considerati dati astratti e non sufficienti, da soli, a dimostrare un maggior valore, poiché non tenevano adeguatamente conto delle condizioni specifiche dell'immobile. L'Agenzia è stata condannata al pagamento delle spese del grado, liquidate in 4.500 euro, oltre spese generali, tributi e contributi di legge.

Norme richiamate

• Art. 51, comma 2, D.P.R. n. 131/1986

  "Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili o diritti reali immobiliari si assume come base imponibile [...] il valore venale in comune commercio."

  La base imponibile dell'imposta di registro, e conseguentemente delle imposte ipotecarie e catastali, è il valore venale in comune commercio, inteso come il più probabile prezzo di mercato risultante dall'incontro tra domanda e offerta. Tale valore deve essere determinato considerando le caratteristiche concrete del bene e le condizioni effettive della vendita.

• Art. 52, D.P.R. n. 131/1986

  Richiamato dall'Agenzia in relazione al potere di rettifica del valore dichiarato. Nel caso concreto, tuttavia, la rettifica è stata ritenuta non adeguatamente motivata e provata, poiché fondata principalmente su valori medi e astratti non sufficientemente correlati alle condizioni specifiche dell'immobile.

• Art. 44, D.P.R. n. 131/1986

  La Commissione ha ritenuto applicabile il regime relativo alle vendite giudiziali o comunque caratterizzate da un controllo giudiziario, considerando il prezzo risultante dalla procedura come particolarmente attendibile ai fini della determinazione della base imponibile. Il controllo del giudice delegato e degli organi della procedura ha costituito un limite concreto al potere di rettifica dell'Ufficio.

Massime di principio

• I valori OMI, FIMAA e quelli ricavati da annunci immobiliari costituiscono normalmente parametri di riferimento, ma non sono sufficienti da soli a dimostrare il maggior valore di un immobile o a giustificare una rettifica fiscale.
• L'Amministrazione deve integrare i valori medi con elementi concreti e individualizzanti, riferiti alle caratteristiche del bene, allo stato manutentivo, agli abusi o difformità, ai costi di ripristino, alla situazione del mercato e alle effettive condizioni della vendita.
• Un prezzo determinato nell'ambito di una procedura fallimentare o giudiziaria, preceduta da perizia, pubblicità e autorizzazione del giudice, può essere considerato particolarmente attendibile come espressione del valore di mercato.
• La comparazione con precedenti trasferimenti dello stesso immobile può essere rilevante, ma deve essere valutata tenendo conto della data, delle diverse condizioni economiche e delle eventuali modifiche intervenute nel bene o nel mercato.
• In caso di accertamento di maggior valore, il contribuente può contestare la rettifica dimostrando che il prezzo dichiarato deriva da una reale trattativa o da una procedura di vendita trasparente e che i parametri utilizzati dall'Ufficio non considerano le condizioni concrete dell'immobile.