Sentenza n. 1066/2026 - Genova, Sezione 2

Esito

La controversia

La ricorrente ha dedotto, con il primo motivo, la violazione della disciplina edilizia, della legge sul procedimento amministrativo, dell'art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020, dell'art. 3 del D.M. Sanità 5 luglio 1975, delle norme tecniche di attuazione del PRG e del regolamento edilizio, nonché eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti, difetto dei presupposti e ingiustizia manifesta. Ha contestato l'applicazione del requisito ordinario di superficie minima di 28 mq per l'alloggio monostanza, sostenendo l'applicabilità delle deroghe previste dall'art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.P.R. n. 380/2001, anche alla trasformazione di un locale non residenziale in abitazione. Ha inoltre dedotto che il Comune non avrebbe potuto integrare in giudizio la motivazione del provvedimento, sostenendo per la prima volta che il progetto non avrebbe rispettato le condizioni della deroga. Con il secondo motivo ha dedotto la violazione delle norme del piano di bacino, delle deliberazioni regionali e dei principi di contraddittorio, ragionevolezza e correttezza procedimentale, nonché eccesso di potere per difetto di istruttoria e motivazione, travisamento, difetto dei presupposti, violazione dell'autolimite e illogicità. Ha contestato il rilievo del Comune relativo alla collocazione dell'immobile in fascia di inondabilità A e all'aumento del carico insediativo, sostenendo che l'edificio ricade in un ambito assimilabile alla zona B e che il passaggio da locale commerciale a monolocale residenziale non determina alcun incremento del carico insediativo.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato il provvedimento inibitorio. Quanto al primo motivo, ha ritenuto applicabili alla fattispecie le deroghe ai parametri dimensionali ordinari previste dall'art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.P.R. n. 380/2001, introdotte dal c.d. decreto Salva-casa. La disciplina riguarda anche la trasformazione di locali originariamente non residenziali in alloggi e non è limitata, come sosteneva il Comune, a porzioni di unità immobiliari situate in edifici storici o già destinate in passato ad abitazione. Il riferimento legislativo all'alloggio monostanza conferma l'applicabilità alla fattispecie. Nel caso concreto, l'unità di 25,30 mq rispettava l'adattabilità alle esigenze delle persone con ridotta capacità motoria e prevedeva l'incremento dell'aerazione naturale mediante modifica dei serramenti e aumento della superficie finestrata apribile. Il Comune non poteva eccepire in giudizio, per integrare la motivazione dell'atto, il mancato rispetto della condizione prevista dall'art. 24, comma 5-ter, lett. b), poiché la motivazione non può essere integrata postumamente mediante scritti difensivi. Quanto al secondo motivo, il TAR ha accertato che l'immobile ricade in fascia di inondabilità A, ma ha ritenuto consentito l'intervento ai sensi dell'art. 15, comma 2, delle NTA del piano di bacino, che ammette la ristrutturazione edilizia negli ambiti di tessuto urbano consolidato purché il cambio d'uso non aumenti il carico insediativo. La zona TB era assimilata alla zona B. Ai fini del carico insediativo doveva considerarsi la destinazione risultante dallo stato legittimo dell'immobile, ossia quella commerciale derivante dal condono edilizio del 1995, e non l'originaria destinazione a magazzino. Il passaggio da attività commerciale a monolocale di 25,30 mq, destinato a un solo abitante e senza aumento di superficie, non comportava un incremento significativo della presenza antropica né un aumento superiore al 20%; anzi, rispetto all'attività commerciale, poteva ridurre il flusso complessivo di persone e il traffico. Le spese sono state compensate, con rimborso alla ricorrente del contributo unificato da parte del Comune.

Norme richiamate

• art. 3 D.M. Sanità 5 luglio 1975

  l'alloggio monostanza, per una persona, deve avere una superficie minima, comprensiva dei servizi, non inferiore a mq. 28

  Il requisito ordinario di superficie minima può essere derogato nei casi previsti dalla disciplina speciale sopravvenuta.

• art. 10, comma 2, d.l. n. 76/2020, conv. in l. n. 120/2020

  Prevede, per determinati immobili preesistenti ubicati nelle zone A, B o assimilabili, la non applicazione dei requisiti fissati dal D.M. Sanità 5 luglio 1975; il TAR ha ritenuto di poter soprassedere alla definizione dell'ambito applicativo della norma perché la controversia era comunque risolvibile sulla base dell'art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.P.R. n. 380/2001.

• art. 24, commi 5-bis e 5-ter, d.P.R. n. 380/2001

  Consente deroghe ai parametri ordinari di altezza e superficie degli alloggi, subordinatamente al rispetto dell'adattabilità e di una delle condizioni alternative relative al recupero dell'intero edificio o all'adozione di soluzioni idonee a garantire condizioni igienico-sanitarie adeguate; la disciplina è applicabile anche alla trasformazione di locali non residenziali in alloggi monostanza.

• D.M. n. 236 del 14 giugno 1989

  Il requisito dell'adattabilità costituisce una condizione necessaria per l'utilizzo delle deroghe dimensionali previste dall'art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.P.R. n. 380/2001.

• art. 15, comma 2, N.T.A. del piano di bacino

  Nella fascia di inondabilità A sono consentiti interventi di ristrutturazione edilizia negli ambiti di tessuto urbano consolidato, anche con cambio di destinazione d'uso, purché non aumentino il carico insediativo e siano adottate le misure di protezione civile previste.

• art. 3, comma 1, lett. b), R.R. n. 1/2025

  Definisce gli ambiti di tessuto urbano consolidato come parti di territorio edificate o da completare coincidenti con le zone omogenee A e B del D.M. 2 aprile 1968.

• art. 3, comma 1, lett. i), R.R. n. 1/2025

  incremento significativo (individuabile indicativamente come superiore al 20%) del numero di abitanti, di addetti o di utenti di immobili esistenti che determini, come conseguenza, un maggior fabbisogno di standard urbanistici

  Ai fini del piano di bacino, il carico insediativo va valutato considerando l'incremento significativo di abitanti, addetti o utenti; i cambi d'uso di porzioni limitate di edifici esistenti non comportano aumento del carico insediativo.

• art. 9-bis, comma 1-bis, d.P.R. n. 380/2001

  Per valutare l'aumento del carico insediativo occorre fare riferimento alla destinazione risultante dallo stato legittimo dell'immobile.

• art. 73, comma 1, c.p.a.

  Richiamato quale base per il deposito delle memorie difensive.

Massime di principio

• La disciplina dell'art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.P.R. n. 380/2001, che consente deroghe ai requisiti ordinari di altezza e superficie degli alloggi, è applicabile anche alla trasformazione di locali originariamente non residenziali in unità abitative monostanza; non può essere limitata ai soli edifici storici o ai locali che abbiano avuto in passato una destinazione abitativa in assenza di una specifica previsione legislativa.
• Le deroghe dimensionali previste dall'art. 24, commi 5-bis e 5-ter, del d.P.R. n. 380/2001 richiedono il rispetto dell'adattabilità dell'alloggio e di una delle condizioni alternative concernenti il recupero dell'intero edificio con miglioramento igienico-sanitario oppure l'adozione di soluzioni idonee a garantire adeguate condizioni igienico-sanitarie, quali l'incremento della ventilazione naturale.
• L'amministrazione non può integrare in giudizio la motivazione di un provvedimento inibitorio della SCIA introducendo per la prima volta, negli scritti difensivi, un autonomo motivo ostativo o una nuova contestazione sulla mancata sussistenza delle condizioni legali per la deroga; la motivazione deve risultare dall'atto e costituisce un presidio di legalità sostanziale.
• Ai fini dell'applicazione del divieto di aumento del carico insediativo previsto dalle norme di attuazione di un piano di bacino, occorre fare riferimento alla destinazione risultante dallo stato legittimo dell'immobile e confrontarla con quella progettata, senza arrestarsi alla destinazione originaria eventualmente superata da un successivo titolo edilizio in sanatoria.
• Il cambio di destinazione d'uso da locale commerciale a monolocale residenziale di superficie invariata, destinato a un solo abitante, non determina necessariamente un aumento del carico insediativo: la verifica deve essere concreta e può escludere l'incremento quando la nuova destinazione non comporti un aumento significativo, superiore indicativamente al 20%, di abitanti, addetti o utenti e non accresca i fattori di rischio nella fascia inondabile.

Come è indicizzato