Sentenza del 26/09/2017 n. 318 - Comm. Trib. Reg. per la Sardegna

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate aveva rettificato il prezzo di vendita di un fabbricato dichiarato in euro 87.000,00, ritenendo che il valore effettivo fosse almeno pari a euro 143.000,00, corrispondente all'importo del mutuo contratto dagli acquirenti. Di conseguenza, aveva contestato alla società l'omessa contabilizzazione di ricavi per euro 56.000,00, recuperando a tassazione IRES, IVA e IRAP, oltre a interessi e sanzioni, per complessivi euro 50.857,96. La società sosteneva che la rettifica fosse fondata soltanto su una presunzione semplice, cioè sulla differenza tra prezzo dichiarato e importo del mutuo, e che l'Amministrazione non avesse fornito prove sufficienti dell'effettivo intento evasivo. L'Agenzia aveva inoltre eccepito la tardività del ricorso introduttivo, ma tale eccezione è stata respinta perché la società ha dimostrato di averlo trasmesso entro il termine di sessanta giorni.

La decisione

La Commissione tributaria regionale ha respinto l'appello e confermato integralmente la sentenza di primo grado, ritenendo legittimo l'accertamento. Secondo il Collegio, la differenza tra prezzo dichiarato e mutuo, l'importo dell'ipoteca pari a euro 214.500,00, i limiti ordinari di finanziamento rispetto al valore dell'immobile e le stime dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare costituivano elementi presuntivi convergenti e sufficienti. La società non aveva fornito documentazione idonea a dimostrare che il mutuo eccedente il prezzo fosse destinato a spese notarili, ristrutturazioni o esigenze personali. La società è stata condannata al pagamento delle spese del giudizio d'appello, liquidate in euro 1.500,00.

Norme richiamate

• Deliberazioni della Banca d'Italia e del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio sui limiti di finanziabilità

  Il valore finanziabile non deve superare l'ottanta per cento del valore dell'immobile ipotecato; solo in casi eccezionali e motivati il finanziamento può raggiungere il cento per cento.

  Il limite ordinario di finanziamento è stato utilizzato come parametro presuntivo: un mutuo di euro 143.000,00 implica un valore dell'immobile almeno pari, se non superiore, a tale importo. L'eventuale eccedenza del mutuo rispetto al prezzo dichiarato deve essere giustificata con documentazione concreta.

• Termine per la proposizione del ricorso tributario

  Sessanta giorni dalla notifica dell'atto impugnato.

  L'eccezione di tardività è stata respinta perché la società ha documentalmente dimostrato di aver trasmesso il ricorso entro il termine previsto.

• Stime dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare

  Le quotazioni OMI, pur non costituendo da sole una prova definitiva del valore di mercato, sono state considerate un elemento di riscontro coerente con gli altri dati utilizzati dall'Amministrazione.

Massime di principio

• La differenza significativa tra il prezzo di vendita dichiarato e l'importo del mutuo concesso agli acquirenti può costituire un elemento presuntivo rilevante ai fini dell'accertamento, soprattutto se accompagnata da altri indizi convergenti.
• Il mutuo non dimostra automaticamente che il prezzo effettivo coincida con l'importo finanziato, perché può comprendere spese accessorie o ulteriori esigenze; tuttavia, chi invoca tale spiegazione deve fornire documentazione idonea e specifica.
• L'Amministrazione finanziaria può fondare l'accertamento su presunzioni semplici quando gli elementi raccolti sono plurimi, precisi e concordanti, non necessariamente su una prova diretta del pagamento occulto.
• Il valore dell'ipoteca, i criteri ordinari di finanziamento bancario e le quotazioni immobiliari possono rafforzare la presunzione del maggior valore, ma la loro efficacia va valutata complessivamente e non isolatamente.
• Per contrastare un accertamento basato su tali elementi, il contribuente deve produrre prove concrete relative alle caratteristiche dell'immobile, alle condizioni della vendita e alla destinazione della parte di finanziamento eccedente il prezzo dichiarato.